Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me ATTAL (G0608)
Me SITBON (C2472)
C.C.C.
délivrées le :
à Me GIOVANETTI ( D1982)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/05273
N° Portalis 352J-W-B7F-CUG4I
N° MINUTE : 5
Assignation du :
13 Avril 2021
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 20 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. LISA (RCS de PARIS n°837 804 954)
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982
DEFENDERESSES
S.C.I. SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU (RCS de PARIS n°478 845 159)
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0608
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6] (RCS de PARIS n°582 098 026)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2472
MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 14 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024.
ORDONNANCE
Rendue publiquement
Contradictoire
Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2007, la S.C.I. SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU a donné à bail commercial à la S.A. PRIMO TECHNOLOGIES, afin d’y exercer un commerce de “location, vente de tout matériel audio vidéo, télécommunication, informatique, bureautique, monétique, accessoires, stockage et entretien de ce matériel”, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3] composés d’un rez-de-chaussée et d’un sous-sol d’une surface globale de 38 m² environ.
Le bail a été conclu pour une durée de 12 ans à compter du 5 septembre 2007, pour se terminer le 4 septembre 2019, et moyennant le versement d’une part d’un loyer de base fixé à la somme de 56.000 euros par an, hors taxes et hors charges et d’autre part, d’un loyer variable de 5 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes par an réalisé par le preneur à l’occasion de l’exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués au delà d’un million d’euros hors taxes de chiffre d’affaires, sans pour autant pouvoir dépasser un loyer global plafonné à 100.000 euros par an, hors taxes et hors charges.
Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2009, la S.A. PRIMO TECHNOLOGIES a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. STOCK PLUS.
Par courrier en date du 27 février 2018, la bailleresse a donné son accord pour la despécialisation du bail pour l’activité suivante : crêperie, sandwicherie et restauration rapide, autorisé la cession du bail à la S.A.R.L. LISA, autorisé la S.A.R.L. LISA à réaliser les travaux de transformation du local commercial sous réserve qu’ils soient conformes à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires et s’est engagée à renouveler le bail commercial pour une durée de neuf années moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 72.360 euros.
La SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU a sollicité l’autorisation de la copropriété pour les travaux de modification de la façade du local commercial, qui a été donnée suivant le procès-verbal d’assemblée des copropriétaires du 20 février 2018 lequel précisait que “les évacuations des odeurs se feront à partir des gaines d’extraction situées en sous-sol”.
La S.A.R.L. STOCK PLUS a cédé son droit au bail, par acte du 9 mars 2018, à la S.A.R.L. LISA, actuelle locataire.
A son terme, le 4 septembre 2019, le bail s’est poursuivi par tacite prorogation.
Au mois de juin 2018, il est apparu que l’évacuation des odeurs ne pouvait s’effectuer par les gaines d’extraction au sous-sol et une réunion a été organisée afin d’identifier le conduit de cheminée sur lequel la société LISA pourrait raccorder son extraction.
Par courrier en date du 23 juillet 2018, la société LISA s’est rapprochée du gestionnaire de la bailleresse, la société NEXITY, en indiquant que le conduit de l’extraction sur laquelle elle devait se raccorder avait été coupé dès le premier étage de l’immeuble.
Par courriers en date des 27 juillet et 10 novembre 2018, la société NEXITY a demandé au syndic de l’immeuble de préciser si les conduits avaient été déposés avec l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et a sollicité l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire aux fins d’autorisation de travaux de création d’une extraction en façade de l’immeuble.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mars 2019, le conseil de la société LISA a rappelé à la société NEXITY les faits précités, se prévalant d’un manquement à l’obligation de délivrance de la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU.
Il a transmis de nouveau le projet de création d’extraction établi par la société VENTILPRO lequel exposait deux solutions :
- réinstaller le conduit existant et le mettre aux normes,
- ou créer un nouveau conduit.
Il précisait que dans les deux cas, ces travaux nécessitaient :
- l’accord des propriétaires des 1er et 2ème étage de l’immeuble pour que le conduit traverse leurs appartements,
- l’accord de la copropriété s’agissant de travaux distincts de ceux ayant été votés en assemblée,
- et probablement l’accord de la copropriété voisine dans la mesure où le nouveau conduit et/ou la prolongement de l’ancien se situerait en surplomb de la cour intérieure appartenant à la copropriété voisine.
Le conseil de la société LISA rappelait que la situation était très préjudiciable à sa cliente.
Il mettait ainsi en demeure la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU de lui indiquer si elle estimait pouvoir recueillir les autorisations nécessaires au rétablissement du conduit d’extraction et dans quels délais.
Par lettre recommandée en date du 28 mars 2019, la société SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU mettait en demeure le syndic de l’immeuble d’avoir à engager toutes les actions nécessaires à ses frais pour faire procéder à la réinstallation du conduit d’extraction.
Par courrier officiel du 15 mai 2019, le conseil du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] répondait au conseil de la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU que son client ne pouvait donner suite à sa demande aux motifs que :
- le conduit avait été obstrué depuis au moins 1984, “dans des temps atteints par la prescription”,
- le prédécesseur de la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU avait pris l’engagement de construire à ses frais un conduit de cheminée.
Le conseil de la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU contestait la position du syndicat des copropriétaires par courrier en date du 16 mai 2019. Puis, par acte délivré le 11 juillet 2019, la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 3] devant le juge des référés de ce tribunal sollicitant :
- A titre principal, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 3] soit condamné à permettre à la société LISA de se raccorder à la gaine d’extraction située au sous-sol de l’immeuble conformément à l’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires à l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2018 en procédant à la réinstallation du conduit d’extraction, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- A titre subsidiaire, qu’un expert judiciaire soit désigné avec pour mission de constater l’obstruction du conduit d’extraction et de préconiser les mesures techniques pour son rétablissement.
Le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux demandes de la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU faisant valoir que son action serait prescrite et que sa demande de rétablissement du conduit sous astreinte ne pouvait prospérer dans la mesure où les propriétaires des appartements au sein desquels le conduit avait été coupé n’avaient pas été attraits dans la cause.
La société LISA est intervenue volontairement à la procédure sollicitant notamment une réfaction du montant de son loyer compte tenu du manquement de la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU à son obligation de délivrance.
Par ordonnance en date du 18 février 2020, le juge des référés a :
- rejeté la fin de non-recevoir du syndicat des copropriétaires tirée de la prescription.
- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de permettre à la société LISA de procéder à son raccordement à la gaine d’extraction de l’immeuble,
- débouté la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU de sa demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire,
- dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la société LISA,
- condamné la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par acte délivré le 13 avril 2021, la société LISA a fait assigner devant ce tribunal la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU aux fins de voir ordonner que le loyer soit réduit à 3.000 euros hors taxes et hors charges par mois à compter rétroactivement du mois d’avril 2018 et jusqu’à ce que les locaux soient raccordés à un conduit d’extraction, en réparation de son préjudice de jouissance et que la bailleresse soit condamnée à lui rembourser le trop-perçu de loyer depuis le mois d’avril 2018.
Par acte délivré le 27 décembre 2021, la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux fins de le voir condamner à :
- Procéder au raccordement de la gaine d’extraction de son local commercial en faisant procéder à la réinstallation du conduit d’extraction dans les appartements des 1er au 5ème étage de l’immeuble,
- Engager toutes mesures et procédures nécessaires contre les copropriétaires ayant obstrué le conduit de la gaine d’extraction de l’immeuble,
- La garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la société LISA. Cette instance a été enregistrée sous le numéro de RG 22/00249.
Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 14 février 2022.
Par conclusions signifiées le 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a soulevé un incident aux fins de voir déclarer les demandes formées à son encontre par la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU irrecevables aux motifs qu’elles se heurtent à la prescription des articles 2224 du code civil et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que n’ont pas été attraits dans la cause les propriétaires des appartements des 1er au 5ème étages de l’immeuble.
Par ordonnance en date du 29 janvier 2024, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et renvoyé l’affaire à une audience de mise en état ultérieure.
Par actes extrajudiciaires en date des 20 et 21 juin 2023, la société LISA a sollicité le renouvellement de son bail.
La SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU a, par acte extrajudiciaire en date du 28 juillet 2023, signifié à la société LISA un congé “pour le 31 mars 2024 à 16h” valant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes.
Par acte délivré le 29 mars 2024, la société LISA a fait assigner la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU devant la 18ème chambre 1ère section de ce tribunal aux fins de contester l’existence de motifs graves et légitimes et voir fixer l’indemnité d’éviction due par la bailleresse.
Cette instance a été enregistrée sous le numéro de RG 24/04403.
Dans le cadre de la présente instance et suivant des conclusions au fond notifiées le 4 avril 2024, la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU sollicite à titre principal, “la résiliation du bail consenti à la société LISA sans indemnité d’éviction par l’effet du congé signifié le 28 juillet 2023 en application de l’article L 145-17-1 du Code de commerce” et l’expulsion de la société locataire.
Suivant des conclusions d’incident notifiées le 17 avril 2024, la S.A.R.L. LISA demande au juge de la mise en état de :
Vu les articles 4, 70 et l’article 789 6°du code de procédure civile,
- La recevoir et la déclarer bien fondée en son incident,
- Déclarer irrecevable la demande additionnelle formée par la société SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU aux termes de ses conclusions au fond n°5 visant à ce que soit constatée et prononcée la résiliation du bail consenti à la société LISA sans indemnité d’éviction par l’effet du congé signifié le 28 juillet 2033 en application de l’article L. 145-17-1 du code de commerce, à ce que soit ordonnée l’expulsion de la société LISA et à ce que soit fixée une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la date d’effet du congé, et ce, à défaut de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant,
- Condamner la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU aux entiers dépens.
La société LISA expose qu’elle a contesté le congé et que cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 24/04403 devant la 18ème chambre 1ère section ; qu’il s’agit de deux questions distinctes qui ne présentent pas de lien suffisant entre elles, la présente instance concernant la durée d’exécution du bail et la procédure de contestation du congé et de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation portant sur les conséquences de la fin du bail. Elle ajoute que cette dernière procédure nécessitera vraisemblablement une expertise qui ne concerne pas le syndicat des copropriétaires, raison pour laquelle elle a fait le choix d’introduire une instance distincte. Elle fait valoir en outre qu’il n’est pas d’une bonne administration de la justice de retarder de plusieurs années le jugement des demandes de la société LISA.
Suivant des conclusions d’incident notifiées le 10 octobre 2024, la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU demande au juge de la mise en état de :
Vu la mauvaise foi de la société LISA,
Vu la demande de renouvellement de la société LISA des 20 et 21 juin 2023 et le congé valant refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes du 28 juillet 2023,
Vu la parfaite compétence du tribunal judiciaire de Paris actuellement saisi pour statuer également sur le congé signifié par le bailleur en raison de l’assignation même de la société LISA et de ses pièces et conclusions communiquées dans le cadre de la procédure en cours,
Vu la connexité évidente entre tous les aspects de ce dossier,
Vu le principe de bonne administration de la justice,
- Dire qu’elle est bien fondée dans toutes ses demandes ;
- Dire la société LISA mal fondée dans toutes ses demandes ;
- En conséquence, débouter la société LISA de toutes ses demandes ;
- Condamner la société LISA à verser la somme de 3.000 euros à la SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur l’incident.
L’incident a été appelé pour plaidoiries à l’audience du 14 octobre 2024 et mis en délibéré à la date de ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non recevoir soulevée par la société LISA
Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.
Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
L’article 63 du code de procédure civile précise que les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention.
Et, l’article 65 du même code précise que constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.
Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l’espèce, force est de constater que le congé litigieux signifié le 28 juillet 2023 par la bailleresse est motivé par le non-respect par la société LISA du “principe de bonne foi dans ses relations contractuelles avec la SCI (...)”, laquelle tenterait “d’obtenir du bailleur des indemnisations injustifiées et une baisse de loyer (...)”.
Il existe donc un lien manifeste avec les prétentions originaires qui justifie d’une part, le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par la société LISA, et d’autre part, la jonction des procédures afin qu’il soit statué sur les demandes par une seule et même décision.
Sur les demandes accessoires
La société LISA qui succombe, est condamnée aux dépens de l’incident.
En revanche, aucun motif tenant à l’équité ou à la situation économique respective des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,
Déboute la S.A.R.L. LISA de ses demandes de déclarer irrecevable la demande additionnelle formée par la S.C.I. SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU aux termes de ses conclusions au fond n°5 visant à ce que soit constatée et prononcée la résiliation du bail consenti à la société LISA sans indemnité d’éviction par l’effet du congé signifié le 28 juillet 2033 en application de l’article L. 145-17-1 du code de commerce, à ce que soit ordonnée l’expulsion de la société LISA et à ce que soit fixée une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la date d’effet du congé et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la S.C.I. SCI FONCIERE DE LA PLAINE MONCEAU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.A.R.L. LISA aux dépens de l’incident,
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 2 décembre 2024 à 11h30 pour éventuelle jonction avec l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 24/04403.
Faite et rendue à Paris le 20 Novembre 2024
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE
