Cour de cassation, 19 mars 2020. 19-12.350

CIV. 2 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 mars 2020 Rejet non spécialement motivé Mme MARTINEL, conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10228 F Pourvoi n° S 19-12.350 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2020 La société Maison de Santé Velpeau, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° S 19-12.350 contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2018 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Clinique Velpeau, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Kermina, conseiller, les observations écrites de Me Bertrand, avocat de la société Maison de Santé Velpeau, de la SCP Gaschignard, avocat de la société Clinique Velpeau, et l'avis de M. Aparisi, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 12 février 2020 où étaient présentes Mme Martinel, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Kermina, conseiller rapporteur, Mme Maunand, conseiller, et Mme Thomas, greffier de chambre, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Maison de Santé Velpeau aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Maison de santé Velpeau et la condamne à payer à la société Clinique Velpeau la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour la société Maison de Santé Velpeau. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 434.640 euros HT le loyer annuel dû par la société Clinique Velpeau à la société Maison de Santé Velpeau à compter du 23 août 2013 ; AUX MOTIFS QUE l'article L.145-39 du code de commerce énonce que, par dérogation à l'article L 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire; Qu'en l'espèce il est justifié que, depuis la dernière fixation judiciaire du loyer ayant pris effet au 12 janvier 2006, le loyer a varié de plus de 25% ; Que la Clinique Velpeau est dès lors fondée à solliciter sa révision ; qu'en application de l'article L 145-33 du même code le montant des baux révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Que les articles R.145-3 à R.145-9 du code de commerce précisent comment doivent s'apprécier les caractéristiques propres au local, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage et les obligations respectives des parties ; Qu'aux termes des articles L 145-36 et R.145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux dispositions qui précèdent, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'en l'espèce il est démontré que les locaux sont monovalents, non en raison de la conception de l'immeuble, mais au regard du montant considérable des travaux qui seraient nécessaires pour abriter un autre type d'activité que celle de clinique de soins de suite et de réadaptation ; Que l'appelante soutient en conséquence que la valeur locative doit être déterminée au regard des usages observés dans sa branche d'activité ; Mais attendu qu'elle fait valoir sans pertinence que l'usage consiste à évaluer le loyer en fonction de la capacité contributive de l'établissement, ce qui n'est pas exact, cette méthode n'étant pas utilisée, du moins exclusivement, pour déterminer la valeur locative de locaux donnés à bail aux cliniques qu'elles soient CMO ou SSR puisqu'une telle méthode d'appréciation conduirait à faire du locataire l'associé du bailleur, ce qu'interdit la jurisprudence ; Que l'appelante en convient d'ailleurs elle-même en développant ensuite une méthode mettant en oeuvre plusieurs critères croisés ; que, si elle reconnaît qu'une réforme de la tarification est intervenue en 2005, dite réforme T2A (tarification à l'acte), la Clinique Velpeau prétend que cette nouvelle tarification n'est applicable qu'aux seules activités de court séjour pour les cliniques dites MCO (médecine, chirurgie, obstétrique) mais non aux établissements de soins de suite et réadaptation (SSR) et en déduit que la méthode traditionnellement utilisée qui tenait compte d'une combinaison entre une appréciation 'hôtelière', une appréciation « au lit » et une appréciation selon la superficie doit également continuer à être appliquée ; Mais attendu que l'appelante n'apporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la réforme de tarification dite T2A, dont le texte indique expressément qu'elle concerne les cliniques SSR, n'est pas applicable ni appliquée à celles-ci ; Qu'elle ne produit en effet aucun élément sur la tarification aujourd'hui appliquée pour son établissement et qu'il ne peut dès lors qu'être retenu que la conséquence de cette réforme, sans doute appliquée différemment pour les cliniques MCO et SSR mais ne tenant plus compte exclusivement d'un prix au lit, est qu'il n'existe plus d'usage avéré en matière de fixation de la valeur locative des cliniques ; Qu'en ce qui concerne la méthode assise sur l'activité (méthode hôtelière) qui tient compte de l'activité, de la notoriété des praticiens et de nombreux éléments extrinsèques et la méthode « au lit » qui ont été utilisées par le passé, elle est également devenue inadaptée en raison de la réforme T2A ; qu'ainsi que l'a relevé l'expert, il existe désormais une déconnexion de fait entre l'immeuble et l'activité qui y est exercée, laquelle est soumise à un régime administratif et réglementaire lourd, contraignant, complexe ; Que l'expert judiciaire conclut que, si s'agissant de locaux considérés comme monovalents, la recherche de leur valeur locative doit se faire conformément aux usages de la profession, il n'y a pas d'usage codifié dans l'ensemble de la profession dont l'établissement exploité par le preneur fait partie, c'est-à-dire le secteur hospitalier privé ; Que la locataire ne saurait sérieusement prétendre que constitue un usage au sens de l'article R.145-10 du code de commerce le prix moyen des loyers versés par deux groupes cotés en Bourse, ORPEA et KORIAN, lesquels au surplus exercent une partie de leur activité en dehors d'établissements SSR ; Que la charge immobilière moyenne dans ces deux groupes vaut tout au plus d'usages observés par eux mais n'est en aucun cas transposable à tous les établissements SSR ; Qu'en conséquence et en l'absence d'usages particuliers permettant de déterminer la valeur locative des cliniques SSR, le tribunal s'est à raison fondé sur les critères d'appréciation définis aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants du code de commerce lesquels seront ci-dessous détaillés ; 1/ Attendu en ce qui concerne les caractéristiques du local considéré , que l'expert a retenu une surface pondérée des locaux de 4.324 m² sur la base -en l'absence d'un mesurage par géomètre - des surfaces qu'il avait retenues lors de la première expertise; Que la locataire faisant valoir qu'une partie des locaux n'était plus exploitable du fait de son changement d'activité, l'expert a indiqué qu'il n'était pas possible de retenir qu'au fur et à mesure de l'exploitation décidée par le preneur, des surfaces qui étaient auparavant utilisées ne l'étaient plus ; Qu'il a conclu que « ce n'est pas la faute de l'immeuble lui-même si l'on ne peut pas en sortir » ; qu'il ne peut cependant être tiré de cette conclusion quelque peu abrupte l'indication que l'expert a omis de tenir compte du changement d'activité de l'appelante; Qu'il convient en effet de rappeler que cette dernière a contractuellement l'obligation de supporter les travaux de mise en conformité nécessaires à son activité ; Qu'elle se contente de produire une liste des chambres ne pouvant être utilisées par des personnes en fauteuil roulant ainsi qu'un rapport d'expertise et une note établis par le Cabinet H... ; Que, cependant, aucun de ces documents ne permet de vérifier qu'ainsi qu'elle le prétend, les pièces qu'elle n'utilise pas ne pourraient être normalement utilisées après réalisation de travaux de mise en conformité ; Qu'elle ne communique en effet aucun rapport d'architecte ni aucun compte-rendu de la commission de sécurité ni aucun document technique permettant de vérifier ses dires d'une superficie non utilisable du bâtiment ayant varié depuis son changement d'activité ; Que l'expert a au contraire précisé qu'il n'avait constaté aucune modification de destination des lieux ou des surfaces utilisables, le fait que l'ancienne chapelle soit actuellement vide n'empêchant pas son usage soit en bureaux comme tel était le cas auparavant, soit en cafétéria, soit en boutique ; que l'appelante ne saurait combattre la pondération appliquée par l'expert en se rapportant à l'expertise réalisée pour un autre établissement SSR implanté à Orléans, la clinique de la Cigogne ; Qu'en effet, M. I..., qui a procédé aux deux évaluations de superficie pondérée, précise que les critères d'appréciation de la surface pondérée de ces deux établissements ne pouvaient être identiques, la clinique de la Cigogne ayant été construite en 1990 spécifiquement pour abriter une clinique SSR et ayant un caractère fonctionnel et professionnel marqués avec une conception d'origine homogène et adaptée ; Que cette clinique pouvait donc mettre en oeuvre les dispositions de l'article R 145-3 du code de commerce qui permettent de tenir compte de la nature et de l'état des équipements, des moyens d'exploitation spécifiquement mis à sa disposition pour l'exercice d'une telle activité, ce qui n'est pas le cas des locaux occupés par l'appelante, simplement mis à disposition sans adaptation de quelconques équipements pour une surface brute de 4.692 mètres carrés ; Que cette comparaison dépourvue de pertinence n'a dès lors pas à être examinée ; que l'appelante, qui a communiqué de nombreuses pièces générales, tels qu'exposés de doctrine ou articles de presse, n'a pas produit de procès-verbal de constat ou de mesurage de surfaces permettant de contredire la pondération motivée et convaincante appliquée par M. I... de 1 pour le bâtiment principal, 0,5 pour le sous-sol, 0,7 pour les bureaux et l'ancienne chapelle et 0,1 sur une proportion d'1/4 pour le terrain ; Que le calcul de superficie pondérée a dès lors été à raison validée par le premier juge ; 2/ Attendu en ce qui concerne les obligations respectives des parties , qu'aux termes de l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que pour ce qui est des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi et des usages ; Que les énonciations de l'acte portant bail renouvelé en date du 10 mars 2000 démontrent certes que c'est à la demande du preneur que les parties sont convenues d'un renouvellement anticipé du bail pour une durée de trente années assortie d'une promesse de prorogation du bail pour douze années supplémentaires ; Qu'il y est mentionné en effet que la société Clinique Velpeau a fait savoir à la société Maison de santé Velpeau qu'elle hésitait à quitter les lieux pour se regrouper sur un autre site avec d'autres cliniques et avait besoin d'être certaine de pouvoir maintenir durablement son activité sur place ; Que cependant, si la durée du bail peut constituer un avantage consenti au preneur au sens de l'article L.145-8 du code de commerce, cet avantage était contrebalancé en l'espèce par un avantage consenti au bailleur, qui a, quant à lui, interdit tout congé à l'expiration de quelque période triennale du bail que ce soit et a exigé la conclusion d'un bail d'une durée ferme et irrévocable de 30 ans « sans laquelle il n'aurait pas contracté » ; Qu'au regard de ces éléments, la durée du bail, qui a déjà eu une contrepartie ne peut à elle seule justifier l'intégralité du transfert à la charge du preneur de l'impôt foncier et qu'il convient dès lors de faire droit à la demande de l'appelante tendant à voir diminuer la valeur locative de la moitié du montant de cette charge, soit 41.000 euros ; que par ailleurs est justifié l'abattement de 10% appliqué par le tribunal sur la valeur locative pour compenser la mise à la charge du locataire de toutes les réparations, dont celles que prévues à l'article 606 du code civil et celles liées à l'usage et à la vétusté, laquelle n'est pas la contrepartie de la durée du bail puisqu'une durée de trente ans rend très probable la nécessité, pour la locataire, de mettre en oeuvre de telles réparations ; 3/ Attendu en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage que le prix de 130 euros du m² observé par l'expert judiciaire est certes en cohérence avec les éléments recensés par l'expert E... dans son rapport de novembre 2006 produit par l'appelante ( sa pièce nº10 ) mais que ce prix ne peut cependant être considéré comme entièrement éclairant au regard de la différence d'activité entre une clinique et les locaux à usage de bureaux qui ont servi d'éléments de comparaison ; Que le rapport H... communiqué par l'appelante n'est pas plus éclairant puisqu'il n'aborde pas la question des facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage, se contentant de faire état des loyers pratiqués lors de locations d'établissements de santé de manière générale, son analyse faisant d'ailleurs ressortir des ratios de 74,59 à 174,48 euros m2 par an ; Que dans sa note complémentaire, le cabinet H... insiste sur le fait que l'expert judiciaire a opéré des comparaisons avec des transactions dont aucune ne porte sur des locaux de plus de 1700 m2 et il diminue de 25% le montant du loyer « pour tenir compte de la taille exceptionnelle du local » sans exposer quels usages le conduisent à pratiquer ainsi, ce qui ne permet pas de retenir cette évaluation opérée sans motivation convaincante pour le compte exclusif de l'appelante ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire qui mentionne les éléments de comparaison qu'il a pu recueillir tout en exposant qu'ils ne sont pas entièrement satisfaisants puisque ne correspondant pas à la superficie des locaux litigieux ni à l'activité de l'appelante, qu'en 2013 les locaux professionnels de « seconde main » se louaient à Tours centre, localisation de la Clinique Velpeau, entre 110 et 150 euros ; Que lors de la précédente révision du loyer, la cour avait retenu la fourchette basse de la fourchette des locaux à usage de bureaux pour tenir compte de l'activité spécifique de la clinique et de sa superficie importante ; Que, pour ces mêmes motifs, il n'y a pas lieu de retenir la valeur moyenne des locaux de comparaison mais bien la fourchette basse, ce qui conduit à fixer à 110 euros du mètre carré le prix du loyer, montant qui tient compte de la tendance à la baisse du prix des loyers professionnels dans l'ancien dans le centre de Tours et donc des facteurs locaux de commercialité ; qu'en conséquence, le montant du loyer révisé doit être fixé, à la somme annuelle de 475.640 euros dont il convient de déduire la moitié de l'impôt foncier, soit 41.000 euros ; Que, par infirmation du jugement déféré, ce loyer révisé sera donc fixé à la somme annuelle de 434.640 euros HT (arrêt attaqué pp. 6-7-8-9-10) ;; ALORS QUE ce qui a été jugé quant à la validité ou à l'interprétation d'un contrat a autorité de chose jugée dans les litiges successifs qui opposent les mêmes parties au sujet de l'exécution du même contrat, bien que l'objet de la demande ne porte pas sur la même chose ; que dans sa décision du 26 mai 2011, relative au montant du loyer dû par la société Clinique Velpeau à compter du 21 janvier 2006, la cour d'appel d'Orléans avait jugé qu'il n'y avait pas lieu de diminuer la valeur locative du montant de l'impôt foncier, dans la mesure où le fait pour le preneur de supporter l'impôt foncier constituait la contrepartie de l'avantage qui lui était octroyé d'une présence assurée « pendant trente et même quarante deux ans, sur un très vaste terrain proche du centre ville nécessairement appelé à devenir de plus en plus convoité au vu du phénomène déjà manifeste de pression foncière constaté dans ce secteur » (arrêt du 26 mai 2011, p. 7 al. 3) ; qu'en décidant au contraire, s'agissant du loyer dû par la société Clinique Velpeau au titre du même bail à compter du 23 août 2013, que la valeur locative devait être diminuée de la moitié du montant de l'impôt foncier, et en remettant ainsi en cause la décision qu'elle avait déjà rendue sur la même question le 26 mai 2011, qui, en ce qu'elle analysait l'équilibre contractuel, avait une portée générale et donc autorité de chose jugée pour toutes les périodes d'exécution du contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article 1355 du code civil et l'article 480 du code de procédure civile.