Texte intégral
CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 décembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10509 F
Pourvoi n° A 15-29.362
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Mme [M] [N], domiciliée [Adresse 1],
contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2014 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Picardie habitat, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [N], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Picardie habitat ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [N] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [N] ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Picardie habitat ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme [N].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme [N] à payer à la société Picardie habitat SA les sommes de 283,76 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et 1 755,37 euros au titre de la remise en état des lieux loués ;
AUX MOTIFS QUE « - sur l'arriéré des loyers : que pour contester devoir la somme de 283,76 euros dont le paiement lui est réclamé par la société Picardie habitat au titre d'un arriéré de loyers et de charges échus au 7 juin 2010, Mme [N] soutient avoir quitté les lieux au terme du préavis, fixé par cette société au 20 mai 2010. Mais considérant que Mme [N] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une remise des clés et d'une libération des lieux avant le 7 juin 2010, date à laquelle a été dressé en sa présence l'état des lieux de sortie, alors qu'il résulte des énonciations du jugement entrepris qu'elle a reconnu devant le premier juge être restée en possession des clés du bien loué jusqu'au 7 juin 2010, indication confirmée par le fait que le bailleur a ainsi été contraint de procéder au changement du cylindre de la serrure de la porte d'entrée du logement le 5 juin précédent ; Que le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [N] à payer à ce titre à la société Picardie Habitat la somme de 283,7- euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, disposition non critiquée par l'intimée ;
- sur les réparations locatives : Considérant que pour contester également devoir une somme à cet autre titre, Mme [N] fait valoir que le constat d'huissier d'état des lieux de sortie dressé le 7 juin 2010 ne peut lui être opposé dès lors qu'il a été effectué après qu'elle ait quitté et restitué ces lieux, tandis que le bailleur ayant changé les clés, des tiers ont pu y pénétrer et y procéder à des dégradations, elle-même ayant toujours contesté « l'impossibilité des désordres évoqués » ; Qu'elle ajoute que ces désordres résultent uniquement de l'usure normale des lieux après une occupation de près de sept années, alors qu'au moment de son entrée dans l'appartement, « les différents équipements n'étaient pas neufs » mais en état d'usage ; Considérant, cependant, que Mme [N] n'est pas fondée à discuter l'opposabilité à son égard du constat d'état des lieux de sortie du 7 juin 2010 puisque, comme cela a été dit, cet acte a été dressé par un huissier de justice en sa présence, qu'elle ne prétend pas avoir formé sur les constatations ainsi opérées des observations que cet huissier aurait refusé de consigner dans le procès-verbal de ses opérations et que le délai de deux jours s'étant écoulé entre le changement de serrure effectué par le bailleur et l'état des lieux de sortie ne permet pas d'en remettre en cause la portée probante alors qu'il n'est pas discuté que le logement n'a pas été reloué avant le 7 juin 2010. Considérant, de plus, que les frais réclamés par la société Picardie Habitat ne concernent pas « la totalité des travaux de remise en état », contrairement à ce qu'énonce Mme [N], et, en particulier, ne portent pas sur la réfection des peintures des pièces, ni sur des travaux afférents aux cellier et cagibi qui n'avaient pas fait l'objet de l'état des lieux d'entrée ; Que la société Picardie Habitat les a limités aux « traces de coups sur l'interrupteur de l'entrée, abrasement et coupure importante sur le sol de la cuisine, lambris installé grossièrement avec traces de moisissures en partie basse, joints encrassés, traces d'adhésif sur la porte du séjour, accrocs sur le sol de la salle de bains, carreaux de faïence de la salle de bains partiellement changés sans harmonie avec les carreaux d'origine dont certains sont fissurés ou brisés, tablier de baignoire enfoncé dans sa partie basse, traces de coup sur le plafond de la chambre 1, convecteur électrique enfoncé dans la chambre 1 et traces de peinture et de brûlures sur le sol de la chambre 3, désordres ou dégradations qui, par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie, sont effectivement imputables à Mme [N] ; Que la société Picardie Habitat ne saurait toutefois dénier qu'une partie de ces réparations a été occasionnée par la vétusté puisqu'elle indique elle-même avoir appliqué un coefficient de vétusté de 45 % sur leur coût facturé le 2 septembre 2010 par la société Multi Renov ; Qu'au regard de la durée de l'occupation des lieux par Mme [N], de l'ordre de sept années, le coefficient retenu par la société Picardie Habitat apparaît néanmoins insuffisant et doit être élevé à 70 % de sorte qu'après déduction du dépôt de garantie, c'est-à juste titre que le premier juge a fixé à la somme de 1 755,37 euros le montant des réparations locatives devant être mises à la charge de Mme [N], cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, conformément à l'article 1153-1 du code civil ».
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la demande en paiement des loyers. En application des dispositions de l'article 7 n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et jusqu'à l'expiration du délai de préavis ou libération des lieux. La libération des lieux n'intervient qu'à la remise des clés au bailleur ou à son représentant par le locataire. En l'espèce, Mme [N] reconnaissant être restée en possession de clés du bien loué jusqu'au 7 juin 2010, les loyers sont dus jusqu'à cette date. Au vu du compte locatif produit, la créance du bailleur au titre de l'arriéré des loyers et des charges doit être fixée à la somme de 283,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.
Sur la demande relative à la remise en état des lieux loués. En application des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-162 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de prendre à sa charge les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de la comparaison de l'état d'entrée dans les lieux loués et de l'état de sortie établi contradictoirement le 7 juin 2010 que la créance du bailleur au titre des frais de remise en état des lieux loués imputable au locataire peut être fixée à la somme de 1 755,37 euros après déduction du dépôt de garantie et des sommes réclamées au titre de postes déjà dégradés à l'entrée dans les lieux. Il convient donc de condamner Mme [N] au paiement de cette somme ».
ALORS, D'UNE PART, QUE le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et jusqu'à l'expiration du délai de préavis ou libération des lieux que la libération des lieux n'intervient qu'à la remise des clés au bailleur ou à son représentant par le locataire ; qu'après avoir constaté que le bailleur avait procédé au changement de cylindre de la serrure de la porte d'entrée du logement le 5 juin 2010, les juges du fond ne pouvaient en déduire que la remise des clés avait seulement eu lieu le 7 juin suivant et par voie de conséquence que la libération des lieux n'avait eu lieu qu'à cette date ainsi que le loyer dû que les juges du fond ont ainsi violé les articles 3 et 7 de la loi du 6juillet 1989.
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs : que Mme [N] avait fait valoir dans ses conclusions d'appel que « Sur l'arriéré de loyers : le tribunal a considéré que la concluante avant quitté le 7 juin 2010 sans s'acquitter de l'intégralité de ses loyers, soit la somme de 283,76 euros. Mais, 1/ la concluante avait quitté les lieux bien avant le è juin 2010, date du constat. Pour preuve, elle a obtenu par-devant les premiers juges de la part de l'intimée la communication d'une facture de l'entreprise Levoir ayant procédé au changement de serrures de l'appartement en question le 5 juin 2010, ce qui atteste bien du départ des lieux de la concluante antérieurement à la date retenue. A défaut, pour quelle raison les serrures auraient-elles été changées si la concluante occupait encore les lieux ? En réponse, la Société Picardie habitat est extrêmement peu claire dans ses explications venant considérer que Mme [N] avait quitté le logement le 20 mai 2010, mais que faute de restitution des jeux de clés, elle aurait dû procéder au remplacement du cylindre de la serrure le 5 juin 2010 avec établissement de sortie des lieux le 7 juin. Néanmoins, comment peut-il exister un état de sortie des lieux opposable établi postérieurement au changement de clés par le bailleur suite à l'absence de restitution de celles-ci par le locataire ? L'attitude de la société bailleresse ne peut s'expliquer qu'au regard d'un départ effectif le 20 mai 2010 comme indiqué par la concluante depuis le début de la procédure. La cour constatera donc que la concluante avait bien quitté les lieux aux termes du préavis fixé par la Société Picardie habitat au 20 mai 2010. La concluante n'est donc redevable d'aucun loyer sollicité pour la période postérieure. Par conséquent, la cour infirmera le jugement entrepris sur ce point, et déboutera la Société Picardie habitat du montant de la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif, manifestement exigée pour la période s'écoulant entre les 20 mai 2010 et la date d'établissement du constat soit le 7 juin suivant » (production n° 2, p. 4 et p. 5) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de nature à influer sur la solution du litige dans la mesure où si, le 5 juin 2010, la bailleresse a procédé au changement de cylindre de la serrure de la porte d'entrée du logement, ledit changement implique par voie conséquence une libération des lieux au plus tard à cette date-là et donc un loyer non exigible après cette date, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté ; qu'en se bornant à retenir que la bailleresse avait limité les frais réclamés au preneur portant notamment sur le sol sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si l'humidité telle que constatée lors de l'état des lieux d'entrée et la vétusté après sept années de location n'étaient pas les seules causes des dégradations, les juges du fond ont privé de base légale leur décision au regard de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE l'état des lieux de sortie doit être dressé au moment de la restitution des clés et du départ des lieux du locataire ; qu'en se bornant à retenir « qu'il n'est pas discuté que le logement n'a pas été reloué avant le 7 juin 2010 » sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si l'intervention de tiers dans le logement après la libération des lieux n'avait pas causé des désordres, les juges du fond ont privé de base légale leur décision au regard de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que Mme [N] avait fait valoir dans ses conclusions d'appel que « le constat d'huissier a été dressé après que la concluante ait quitté les lieux et alors même que le personnel de la société intimée, voire des tiers comme le serrurier y soit entré de façon non contradictoire en procédant au remplacement de certaines serrures. Suivant article 3 alinéa 2 de la loi de 1989, l'état des lieux de sortie doit être dressé au moment de la restitution des clés et du départ des lieux du locataire, cet acte étant essentiel comme en l'espèce puisqu'établi par un huissier. Le bailleur ayant changé les clés de la serrure, celui-ci avait de fait repris les lieux dans des conditions telles que les dispositions prévues à l'article 3 susvisé, d'ordre public de protection du locataire n'ont pas été respectées. Le constat n'a pas été établi concomitamment au départ des lieux de la locataire et certains des subordonnés de la bailleresse sont intervenus sur site avant le constat. (
) Force est de constater que des tiers ont pu y entrer et procéder éventuellement à certaines dégradations, l'imputabilité des désordres évoqués, si désordres il y a, ne pouvant être de façon incontestable imputable à la concluante. Par conséquent, le constat établi après restitution effective des lieux doit être purement et simplement écarté comme ne pouvant être opposé à Mme [N]. (
). La concluante a procédé au remplacement des carreaux de faïence qui sont tombés ce qui atteste d'une forte humidité, humidité manifestement anormale. (
) Les traces d'humidité ne sauraient également être imputées à la concluante, sachant que celles-ci étaient déjà présentes dans certaines pièces lors de l'entrée dans les lieux, l'état d'entrée l'attestant. (
) L'humidité et la persistance de l'humidité a été une des explications du départ des lieux de la concluante. Qui plus est cette humidité persistante a été maintes fois signalée au bailleur qui n'a jamais dénié intervenir ou faire intervenir des tiers » ; (Conclusions, p. 6 et suivantes, production n° 2) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de nature à influer sur la solution du litige dans la mesure où, d'une part, des tiers étant intervenus dans le logement après la libération de celui7 ci notamment à la demande de la bailleresse ayant pu causer des endommagements et, d'autre part, des problèmes d'humidité ayant été relevés dès l'entrée des lieux entraînant des dégâts durant la location, les dégradations n'étaient alors pas dus à la locataire, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
