Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 23/00812 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GQID
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Monsieur [V] [S]
demeurant 42 Chemin du bas des ormes - 78160 MARLY LE ROI
représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [O]
demeurant 6 rue de la Bourie blanche - 45000 ORLEANS
comparant en personne
A l'audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 24 avril 2019, Monsieur [V] [S] a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un appartement à usage d’habitation situé 6 rue de la Bourie Blanche (7ème étage, lot n°74) - 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 426 euros et 65 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d'avance.
En raison d’impayés de loyers, le 12 juillet 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [V] [S] à Monsieur [Z] [O] par procès-verbal remis à personne. Il portait sur la somme en principal de 3.682,76 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte au 5 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, Monsieur [V] [S] a fait assigner Monsieur [Z] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :
Déclarer Monsieur [V] [S] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;Y faire droit,
En conséquence,
Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [V] [S] à Monsieur [Z] [O] en date du 24 avril 2019, à effet au même jour ;Condamner Monsieur [Z] [O] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe sis à 6 rue de la Bourie Blanche, 7ème étage, lot n°74 à ORLEANS (45000) ;Autoriser Monsieur [V] [S], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [Z] [O], à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.817,16 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 21 septembre 2023, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner Monsieur [Z] [O], à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité de 1000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024.
La réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 24 septembre 2024 aux fins de production des pièces du défendeur.
A cette audience, Monsieur [V] [S] représenté par son avocat, a actualisé à la baisse sa créance, soit la somme de 1.868,80 euros pour un loyer de 550,37 euros en faisant état de la reprise des règlements et de l’apurement progressif par Monsieur [O] de sa dette. Il a ajouté que celui-ci vit avec sa femme et ses trois enfants. Il n’a pas accepté expressément des délais de paiement en reconnaissant que cet octroi serait raisonnable. Il s’en est rapporté sur la suspension de la clause résolutoire.
La question de la recevabilité de la demande principale de constat de la résiliation du bail a été mise d'office dans les débats.
Régulièrement cité par procès-verbal de remise à l'étude, Monsieur [Z] [O] a comparu. Il a précisé que ses revenus s’élevaient à 1500 euros par mois, et que sa compagne travaille également. Il indique qu’il réalise des virements tous les mois pour apurer la dette. Il reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite des délais de paiement sur une durée de trois ans et la suspension des effets de la clause résolutoire.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que Monsieur [O] aurait repris le versement de son loyer et aurait mis en place un plan d’apurement de 200 euros par mois. Il explique être entré dans les lieux en mars 2019 et que depuis cette année-là, Monsieur [O] vit en couple et a eu deux enfants avec sa compagne. Il indique que le logement n’est pas adapté à la composition familiale mais au vu des dettes actuelles, il ne peut envisager de déménager actuellement.
Monsieur [V] [S], a adressé le décompte actualisé par note en délibéré autorisée suivant courriel du 29 octobre 2024.
La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 septembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique et enregistré le 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales :
* Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule, page 3, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Le 12 juillet 2023, un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [V] [S] à Monsieur [Z] [O] par procès-verbal remis à personne. Il portait sur la somme en principal de 3.682,76 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte au 5 juin 2023.
En outre, la clause du bail prévoit également un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où seulement deux versements pour un montant total de 734,40 euros ont été effectués durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 septembre 2023.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 13 septembre 2023.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.
* Sur le montant de l'arriéré locatif :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, Monsieur [V] [S] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte actualisé des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, terme du mois de septembre 2024 inclus, évalue la dette locative à la somme de 1868,80 euros.
Monsieur [Z] [O], comparant, ne conteste pas le montant de cette dette.
Il convient en conséquence de le condamner au paiement de cette somme de 1.868,80 euros à titre provisionnel. Celle-ci portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.868,80 euros à compter du 12 juillet 2023, date du commandement de payer.
III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [Z] [O] sollicite des délais de paiement sur une durée de trois ans. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur ne s’y est pas opposé expressément.
La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Monsieur [Z] [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Cette reprise a eu pour effet de réduire la dette locative.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Z] [O] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.
IV. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles :Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [S], Monsieur [Z] [O] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire :Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 24 avril 2019 entre Monsieur [V] [S] et Monsieur [Z] [O] concernant le logement situé 6 rue de la Bourie Blanche (7ème étage, lot n°74) - 45000 ORLEANS sont réunies à la date du 13 septembre 2023,
CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à verser à Monsieur [V] [S], la somme provisionnelle de 1.868,80 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, portant intérêts au taux légal sur la somme de 1.868,80 euros à compter du 12 juillet 2023, date du commandement de payer ;
AUTORISONS Monsieur [Z] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 52 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le loyer courant devant quant à lui être réglé aux dates contractuellement prévues ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [S] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [Z] [O] soit condamné à verser à Monsieur [V] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à Monsieur [V] [S] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres demandes ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D .STRUS, greffière.
La greffière, Le juge des contentieux de la protection,
