Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 23/04326

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES [Adresse 10] [Localité 3] 19/12/2024 4ème chambre Affaire N° RG 23/04326 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPY5 DEMANDEUR : Mme [J] [Y] Rep/assistant : Me Loïc RAJALU, avocat au barreau de NANTES DEFENDEUR : Me [Z] [L] Rep/assistant : Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES S.A.S. ARC & PIERRE Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES S.A.S. [Adresse 7] Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES S.A.S. ESPACE INVESTISSEMENT TRAVAUX Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES S.C.P. SCP FREDERIQUE CIRMAN FRANCOIS TESSIER EMMANUELLE BAGET Société Civile Professionnelle de notaires au capital de 4.116,12 € immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 788 354 538 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Me [A] [E] - [U] Maître [A] [E]-[U], notaire exerçant au sein de la SCP FREDERIQUE CIRMAN FRANCOIS TESSIER EMMANUELLE BAGET, dont le siège social est situé [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES S.A.R.L. OTENTIK NOTAIRES ET ASSOCIES Rep/assistant : Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES ORDONNANCE D’EXPERTISE du juge de la mise en état Audience incident du 12 Septembre 2024, délibéré au 19 Décembre 2024 Le dix neuf Décembre deux mil vingt quatre. La S.A.S. ARC & PIERRE a commercialisé un programme immobilier dénommé « La Grande Maison » et situé [Adresse 4] à [Localité 9], qui portait sur la rénovation et la restructuration d’une ancienne clinique afin de constituer un immeuble de 34 logements et s’inscrivant dans le cadre d’une opération de défiscalisation de type Loi Pinel. La S.A.S. ARC & PIERRE a ainsi vendu à Madame [J] [Y], dans le cadre de ce projet, un appartement et un parking. Suivant acte du 21 décembre 2018, les acquéreurs se sont regroupés dans une association syndicale libre (ASL) dénommée [Adresse 8], laquelle a régularisé un contrat de promotion immobilière avec la S.A.S. ESPACE INVESTISSEMENT. Se plaignant d’un écart de superficie entre la surface promise et la surface livrée, Madame [J] [Y] a assigné la société ARC & pierre, la société [Adresse 7], ESPACE INVESTISSEMENT TRAVAUX, la société FREDERIQUE CIRMAN, FRANCOIS TESSIER ET EMMANUELLE BAGER, NOTAIRES ASSOCIES, Me [A] [E]-[U], la société OTENTIK NOTAIRES ET ASSOCIES, Maître [Z] [L], Notaire, devant le tribunal judiciaire de Nantes, sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du Code civil, 46 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de : Faisant corps avec le dispositif et tous autres à déduire ou suppléer, même d’office, en application des articles 12 et 16 du Code de procédure civile, - Vu les articles 1240 et 1231-1 du code civil, - Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, - Vu l’article 700 du Code de procédure civile, - Vu les pièces versées aux débats, - Déclarer Madame [J] [P] veuve [Y] recevable et bien fondée dans ses demandes, A titre principal, quel que soit le fondement juridique retenu, - Condamner in solidum la SAS ARC & PIERRE, la société [Adresse 7] et la société ESPACE INVESTISSEMENT TRAVAUX à payer à Madame [J] [P] veuve [Y] les sommes de : - 5.676,56 € au titre de la diminution du prix de vente à raison de la moindre de superficie du lot 1403 (logement 103), - 33.040,55 € au titre de la diminution de la quote-part de travaux de démolition et de reconstruction pour une superficie effective de 31,30m² en lieu et place de 39,20m², - 254,50 € les frais liés au surcoût des frais de mutation, - 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du rapport d’expertise effectué par le cabinet BOSSARD, Subsidiairement, - Condamner solidairement Me [E]-[U] et la SCP CIRMAN BAGET TESSIER et Maître [Z] [L] et la société OTENTIK NOTAIRES ET ASSOCIES à payer à Madame [J] [Y] les sommes suivantes : - 5.676,56 € au titre de la diminution du prix de vente à raison de la moindre de superficie du lot 1403 (logement 103), - 33.040,55 € au titre de la diminution de la quote-part de travaux de démolition et de reconstruction pour une superficie effective de 31,30m² en lieu et place de 39,20m², - 254,50 € les frais liés au surcoût des frais de mutation, - 4 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du rapport d’expertise effectué par le cabinet BOSSARD. Par conclusions d’incident notifiées le 2 février 2024, la SAS ARC & PIERREa saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevable, comme étant forclose, l’action en diminution de prix intentée par madame [J] [P] veuve [Y]. Dans ses conclusions d’incident notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, la SAS ARC & PIERRE demande au juge de la mise en état, de : Vu l’article 789 du code de procédure civile Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 1°) Déclarer irrecevable, comme étant forclose, l’action en diminution de prix intentée par Madame [J] [P] veuve [Y], 2°) Débouter Madame [J] [P] veuve [Y] de sa demande d’expertise avant dire droit, dirigée contre la société ARC & PIERRE, 3°) Mettre hors de cause la société ARC & PIERRE, qui n’est pas intervenue dans la réalisation des travaux litigieux, 4°) Condamner Madame [J] [P] veuve [Y] à verser à la société ARC & PIERRE la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, 5°) La condamner aux dépens. Dans leurs conclusions d’incident notifiées le 10 septembre 2024, Maître [Z] [L] et la société OTENTIK NOTAIRES demandent au juge de le mise en état, de : Vu l’article 789 du Code de procédure civile, Vu l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965, A titre principal, - Juger irrecevable comme étant forclose l’action en diminution de prix intentée par Madame [J] [P] veuve [Y], - Condamner Madame [J] [P] veuve [Y] à verser la somme de 2.000 € à Maître [Z] [L] et à la société OTENTIK NOTAIRES ET ASSOCIES au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, A titre subsidiaire, Dans l’hypothèse où des opérations d’expertise seraient ordonnées, donner acte à Maître [Z] [L] et à la société OTENTIK NOTAIRES ET ASSOCIES de ce qu’ils formulent toutes protestations et réserves d’usage concernant une éventuelle responsabilité, En tout état de cause, - Condamner Madame [J] [P] veuve [Y] aux entiers dépens de l’instance. Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 septembre 2024, Maitre [E]-[U] et la SCP Frederique CIRMAN,Francois TESSIER, Emmanuelle BAGET, NOTAIRES ASSOCIES demandent au juge de la mise en état, de : - Constater que Maitre [E]-[U] et la SCP Frederique CIRMAN,Francois TESSIER, Emmanuelle BAGET, NOTAIRES ASSOCIES s’en rapportent à justice quant au mérite de la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la sociétéARC ET PIERRE, - Prendre acte que Maître [E]-[U] et la SCP Frederique CIRMAN, Francois TESSIER, Emmanuelle BAGET, NOTAIRES ASSOCIES formulent toutes protestations et réserves s’agissant de la mesure d’expertise sollicitée par Madame [Y], - Réserver les dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux conclusions d’incident, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non recevoir tirée de la forclusion En l’espèce, Madame [J] [Y] a assigné l’ensemble des défendeurs sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du Code civil, 46 de la loi du 10 juillet 1965. La société ARC & PIERRE fait valoir que Madame [J] [Y] engage la responsabilité de la société ARC & PIERRE en raison de la perte de surface vendue, que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance, qu’en matière de vente d’immeuble le délai pour agir court à compter de l’acte authentique de vente, soit au plus tard en l’espèce le 23 juillet 2020, de sorte que Madame [J] [Y] serait forclose à agir contre ARC & PIERRE. Maître [Z] [L] et la société OTENTIK NOTAIRES ET ASSOCIES font valoir que l’article 46 de la Loi du 1965 prévoit que l’action en diminution de prix qui peut-etre exercée par l’acquéreur est enfermée, à peine de déchéance, dans un délai d’un an à compter de la date de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Madame [J] [Y] fait au contraire valoir qu’en matière de VEFA, la jurisprudence tient compte de sa spécificité et fait courir le délai pour agir non à compter du contrat mais de la livraison du bien, que le délai de forclusion ne pouvait donc courir qu’à compter de la remise des clefs par ARC & PIERRE le 13 octobre 2022. Selon l'article 789 du code de procédure civile, "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour : (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir (...)". Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, "constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée". Selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie (...) Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. En droit, en application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique à peine de déchéance. Ce délai est un délai préfix de forclusion et non de prescription et il n'est pas susceptible de suspension. En l’espèce, il n’est pas justifié d’une cause d’interruption de prescription. L’acte authentique constatant la réalisation de la vente du lot 1403 faisant état d’une superficie de 34,30 m2 est en date du 23 juillet 2019. Madame [J] [Y] disposait d’un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente pour agir en diminution du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, soit au plus tard le 23 juillet 2020. Madame [J] [Y] ayant introduit son action selon assignation du 27 septembre 2023, les demandes formées au titre des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont irrecevables pour cause de forclusion. Sur la demande d’expertise L’article 771 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction. En application des 144 et 146 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer mais seulement si les parties ne disposent pas d'éléments suffisants pour prouver les faits allégués et en aucun cas en vue en vue de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve. En l’espèce, Madame [J] [Y] fait état tant de l’existence d’une surface moindre que celle vendue, que de désordres affectant l’immeuble. Le pv de constat établi le 2 avril 2024 produit par Madame [J] [Y] fait état de problèmes d’humidité affectant l’immeuble. Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint Madame [Y] concernant notamment une perte de superficie concernant les logements livrés par rapport aux documents commerciaux et aux plans établis sont en litige. De même, Madame [Y] fait état de la présence d’une humidité forte et de désordres liés à cette humidité. L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande. Il sera fait droit à la demande d’expertise. Sur la demande de mise hors de cause La S.A.S. ARC & PIERRE ne saurait être mise hors de cause au seul prétexte qu'elle n'est que vendeur des lots litigieux et que l'action serait forclose, il n'appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur les responsabilités. Sur les autres demandes Madame [Y], qui succombe principalement, supportera les dépens de l’incident. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, Laëtitia FENART, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel, DECLARONS irrecevable la demande en diminution de prix formée par Madame [J] [P] veuve [Y] sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; REJETONS la demande de mise hors de cause de la S.A.S. ARC & PIERRE ; ORDONNONS une expertise confiée à M. [O] [V] [C], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 5], Téléphone : [XXXXXXXX01], Mel : [Courriel 6] avec mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport, * se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en précisant s'il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l'assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s'ils affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, * rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d'un vice de matériaux ou matériels, d'une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d'une mauvaise exécution de travaux ou d'entretien, d'un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu'à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables, * rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date, * décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s'avérer urgents, * donner son avis sur les différences de surfaces entre celles figurant dans les documents de vente et celles effectivement livrées, sur leurs causes et leur imputabilité à chacun des intervenants ainsi que sur les conséquences, directes ou indirectes, des pertes de surfaces alléguées pour les occupants et les propriétaires, * donner son avis sur les préjudices subis, * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige, Disons que Madame [Y] devra consigner au greffe, avant le 1er mars 2025, sous peine de caducité, une somme de 2.000,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert ; DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le1er juillet 2025 ; CONDAMNONS Madame [J] [Y] aux dépens de l’incident ; DEBOUTONS les parties des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RENVOYONS l’affaire à l’audience écrite de mise en état du 2 Juillet 2025. LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT F. DUBOIS L.FENART copie à : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG - 206 Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS - 22B Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP - 15 Me Loïc RAJALU - 189 Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS - 08 Monsieur [O] [V] [C] Régie