Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 22/05234

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 10 juin 2024 N° RG 22/05234 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MUA4 Code NAC : 50G SAS 3SX SCCV BEZONS GP LE BAZIN C/ [Y] [C] [Z] [D] épouse [C] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le DIX juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, Vice-Présidente Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente Madame DARNAUD, Magistrate honoraire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 18 Mars 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT. --==o0§0o==-- DEMANDERESSES SAS 3SX, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 880 667 639 dont le siège social est sis [Adresse 4] SCCV BEZONS GP LE BAZIN, immatriculée au RCS de Versailles, sous le numéro 908 094 451 dont le siège social est sis [Adresse 4] représentées par Me Caroline GRIMA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de Me Paul CANTON, avocat plaidant au barreau de Paris DÉFENDEURS Monsieur [Y] [C], né le 01 Juillet 1967 à [Localité 7] (INDE), demeurant [Adresse 5] Madame [Z] [D] épouse [C] , née le 25 Octobre 1975 à [Localité 7] (INDE), demeurant [Adresse 5] représentés par Me Paula FERREIRA, avocat au barreau de VAL D’OISE --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Au terme d’un acte en date du 1er et 4 mai 2020, Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] ont signé une promesse synallagmatique de vente au bénéfice de la société 3SX, portant sur une propriété à usage d’habitation pour une partie et de commerce pour l’autre partie, située [Adresse 1] à [Localité 6], cadastrée section AD, n°[Cadastre 2] , pour une surface de 00ha 2a 63 ca. La promesse a été conclue pour un prix de 395.000 euros, « qui sera converti à concurrence de 160.000 euros en l’obligation de remise de locaux à construire dans le projet de construction » et pour le reste, soit la somme de 235.000 euros, payée comptant le jour de la signature de l’acte de vente. La promesse de vente a été conclue sous plusieurs conditions suspensives dont l’acquisition de la propriété édifiée sur la parcelle voisine AD [Cadastre 3], propriété des époux [N], parcelle devant constituer l’autre partie de l’assiette foncière du projet de construction de la Société 3SX, pour laquelle une promesse synallagmatique de vente a également été conclue. La promesse a été consentie pour un délai expirant au plus tard le 15 octobre 2021, « le tout éventuellement prorogé dans les hypothèses convenues aux présentes, en cas de force majeure, ou pour cause de pandémie » ; l’article 19.1 de la promesse a en outre stipulé que si à la date du 15 octobre 2021, l’état sanitaire d’urgence lié à l’épisode de pandémie du COVID 19 n’était pas levé, le délai de réalisation des conditions suspensives serait automatiquement prorogé de six mois. Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception en date du 1er février 2022, la société 3SX a informé les époux [C] que la société SCCV BEZONS GP LE BAZIN se substituait à elle dans le bénéfice de la promesse. Le notaire de la société a fait délivrer un courrier recommandé avec demande d’accusé de réception en date du 30 mars 2022 donnant rendez-vous aux époux [C] pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente le 13 avril 2022, rendez-vous qui n’a pas été honoré par ces derniers. Par acte extrajudiciaire en date du 15 avril 2022, une sommation valant mise en demeure de se présenter le 22 avril 2022 a été délivrée aux époux [C] aux fins de signature de l’acte. En l’absence des époux [C], un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire. Par acte authentique en date du 7 avril 2023, les époux [N] ont consenti à prolonger la promesse de vente portant sur leur bien immobilier à la société SCCV BEZONS GP LE BAZIN. Par actes d’huissier en date du 23 juin 2022, les sociétés 3SX et la SCCV BEZONS GP LE BAZIN ont fait assigner Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’exécution forcée de la vente. Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2023, la société 3SX et la SCCV BEZONS GP LE BAZIN demandent au tribunal judiciaire de Pontoise de voir : A titre principal : Condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] à l’exécution forcée de la promesse consentie par la signature avec la société SCCV BEZONS GP LE BAZIN de l’acte authentique de vente de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] dans les conditions de la promesse, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard, au terme du délai de quinze jours ouvrés suivant le prononcé du jugement et qu’à défaut de ratification de la vente dans un délai d’un mois suivant le prononcé du jugement à intervenir, ce dernier vaudra vente entre les parties ;A titre subsidiaire : Condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] au paiement de la somme de 250 274,40 euros à la société 3SX au titre du préjudice de perte des frais engagés pour le développement de l’opération ;Condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] à payer à la SCCV BEZONS GP LE BAZIN la somme de 411.440 euros HT et à la société 3SX la somme de 104.800 euros HT au titre du préjudice de perte de chance de percevoir respectivement la marge brute et les honoraires de gestion de l’opération ;Condamner Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] à payer à la société 3SX la somme de 1 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;En tout état de cause Débouter Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] de l’ensemble de leurs demandes ;Les condamner aux entiers dépens ;Les condamner à verser aux sociétés 3SX et SCCV BEZONS GP LE BAZIN la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leur prétention principale, les sociétés demanderesses se fondent sur les articles 1217 et 1589 du code civil afin de soutenir l’exécution de la promesse comme valant vente et la responsabilité des défendeurs en raison de leur inexécution contractuelle. Subsidiairement et sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, les demandeurs affirment qu’à défaut de réalisation de la vente, l’inexécution contractuelle imputable aux époux [C] ne pourrait plus qu’être sanctionnée par l’octroi de dommages et intérêts. Sur ces préjudices, les sociétés invoquent les pertes subies et les gains manqués au visa de l’article 1231-2 du code civil, la perte de chance de percevoir la marge brute et les honoraires de gestion de l’opération ainsi qu’un préjudice moral d’image et de réputation. En réponse à la prétention adverse de nullité de la promesse, les sociétés 3SX et SCCV BEZONS GP LE BAZIN estiment, en invoquant l’article 1136 du code civil, que l’erreur sur le prix n’est pas une cause de nullité. En outre, elles soutiennent que le dol n’est pas caractérisé. Au terme de leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2023, Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] demandent au tribunal judiciaire de Pontoise de voir: A titre principal : Débouter la société 3SX et la société SCCV BEZONS GP LE BAZIN de leurs demandes ;A titre subsidiaire : Constater que la société 3SX et la société SCCV BEZONS GP LE BAZIN ne rapportent pas la preuve des différents préjudices invoqués ;Condamner la société 3SX et la société SCCV BEZONS GP LE BAZIN à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de la présente instance ; « Il est fait sommation aux demandeurs de communiquer l’intégralité de la promesse de vente du 7 avril 2023 signée avec les époux [N] » ;Prononcer la nullité de la vente pour vice de consentement ;Au soutien de leur prétention principale, les défendeurs affirment que la promesse n’a pas été réitérée dans le délai imparti à savoir au plus tard le 15 novembre 2021 et non le 15 avril 2022. A titre subsidiaire, les défendeurs estiment que les demandes d’indemnisation des préjudices ne sont pas justifiées. En réponse à la demande en exécution forcée de la promesse de vente, les époux [C] indiquent que le projet immobilier était conditionné à l’acquisition du terrain des époux [N] et que la promesse conclue avec ces derniers expirait le 15 avril 2022, les deux promesses étant réputées réalisées sous la condition de signature concomitante des deux actes authentiques de vente. Les défendeurs rappellent en ce sens que l’assignation délivrée à l’encontre des époux [C] était postérieure à l’expiration de validité de la promesse des époux [N] et que les demandeurs ont signé une nouvelle promesse avec les époux [N] en cours de procédure alors même qu’ils connaissaient la position des époux [C], ce qui témoigne, selon les défendeurs, de leur mauvaise foi. Au soutien de leur prétention subsidiaire en nullité, les époux [C] soutiennent, sur le fondement de l’article 1132 du code civil, que le prix de la vente a été sous-estimé et que cela constitue en ce sens une erreur sur les qualités essentielles du bien viciant leur consentement. En outre, au visa de l’article 1137 du code civil, les défendeurs affirment que les sociétés demanderesses ont usé de manœuvres frauduleuses s’apparentant au dol en insistant pour signer en période de confinement faisait fi de la présence des notaires des deux parties alors même qu’elles savaient que les défendeurs ne savaient pas lire le français. Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions. La clôture de la procédure a été prononcée le 7 mars 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 18 mars 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 23 mai 2024, lequel a été prorogé au 27 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la Société SCCV Bezons GP LE BAZIN Au terme du son « Par ces motifs », les époux [C] sollicitent, sans la fonder, la justifier, ni la motiver dans leurs conclusions, l’irrecevabilité de la Société SCCV Bezons GP LE BAZIN, car elle n’a pas signé la promesse de vente. Il ressort du courrier adressé par cette dernière aux promettants en date du 1er février 2022, qu’il existait aux termes de la promesse de vente une faculté de substitution. Il ressort en effet de la promesse de vente que le bénéficiaire désignait la Société 3SX, ainsi que tout éventuel substitué. Dès lors, il apparait que la faculté de substitution était prévue, et en conséquence que la Société SCCV Bezons GP LE BAZIN est recevable. Sur la demande en exécution forcée de la promesse de vente En vertu de l’article 1589 du code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». L’article 1132 du code civil dispose que « l’erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ». En outre, selon l’article 1136 du code civil, « l'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité ». Lorsque la promesse est établie sous condition suspensive, elle vaut vente dès lors que lesdites conditions sont remplies. En l’espèce, s’agissant tout d’abord de la durée de la promesse, si celle-ci pouvait initialement être prorogée au maximum jusqu’au 15 novembre 2021, soit un mois après sa date d’expiration initiale, il ressort du titre 19 de ladite promesse que, pour cause de pandémie, si à la date du 15 octobre 2021 l’état sanitaire d’urgence lié au COVID 19 n’était pas levé, le délai de réalisation des conditions suspensives serait automatiquement prorogé de six mois, à savoir le 15 avril 2022. Or, il apparaît que l’état d’urgence sanitaire a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2022 par la loi du 10 novembre 2021. Il n’était donc pas levé au 15 octobre 2021. En conséquence, la promesse synallagmatique de vente était automatiquement prorogée d’un délai de six mois, soit jusqu’au 15 avril 2022. S’agissant ensuite de la réalisation de la promesse, celle-ci a été conclue sous plusieurs conditions suspensives notamment l’acquisition de la propriété édifiée sur la parcelle voisine, propriété des époux [N]. A la date du 13 avril 2022, date à laquelle les époux [C] étaient invités à réitérer la vente, les conditions suspensives à la promesse étaient toutes réalisées ou réputées réalisées. Toutefois, les défendeurs ont refusé de conclure la vente par acte authentique ce jour-ci ainsi que le 22 avril 2022. La promesse de vente conclue avec les époux [N] a été prolongée en raison du refus de conclure des défendeurs jusqu’au 29 décembre 2023, ce qui rend l’opération d’acquisition réalisable. Il s’agit, en tout état de cause d’une condition suspensive dont seul le bénéficiaire pouvait se prévaloir, en application de l’article 18.2 de la promesse synallagmatique de vente. Les époux [C] invoquent cependant avoir sous-estimé la valeur de leur bien. Or, d’une part, ils ne justifient pas que le bien était sous-estimé au jour de la signature de la promesse puisqu’ils ont produit un simple avis d’estimation du prix du mètre ² en date du mois d’août 2023, et d’autre part, l’erreur sur la valeur n’est pas un vice de consentement entraînant la nullité du contrat. Les défendeurs invoquent par ailleurs le dol ; cependant, force est de constater qu’ils se contentent d’indiquer que les demandeurs insistaient pour les faire signer en période de confinement alors même qu’ils ne sauraient, selon leur dire, pas lire le français, les défendeurs ne rapportent aucunement les éléments probatoires nécessaires à caractériser aussi bien les manœuvres frauduleuses que l’intention dolosive des demandeurs, et ce d’autant moins que la promesse synallagmatique de vente a été rédigée par un notaire. Aucun élément soulevé ne permet de retenir la nullité de la promesse de vente. La promesse de vente vaut vente, et par conséquent, il convient d’ordonner l’exécution forcée de la promesse consentie par la signature avec la société SCCV BEZONS GP LE BAZIN de l’acte authentique de vente de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] dans les conditions de la promesse. Afin de favoriser son exécution, une astreinte de 200 euros par jour de retard, au terme d’un délai de deux mois postérieurement à la signification de la présente décision sera prononcée ; à défaut de ratification de la vente dans un délai de 4 mois suivant le prononcé du jugement à intervenir, ce dernier vaudra vente entre les parties. Sur les mesures de fin de jugement Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant, Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] seront condamnés aux dépens de la présente instance. Sur l’article 700 du Code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés dans le cadre de l’instance, et de les débouter de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire du présent jugement. PAR CES MOTIFS DECLARE la Société SCCV BEZONS GP LE BAZIN recevable, ORDONNE l’exécution forcée de la promesse consentie par la signature avec la société SCCV BEZONS GP LE BAZIN de l’acte authentique de vente de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] dans les conditions de la promesse, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois postérieurement à la signification de la présente décision sera prononcée, DIT qu’à défaut de ratification de la vente dans un délai de 4 mois suivant le prononcé du jugement à intervenir, ce dernier vaudra vente entre les parties, DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires, DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, CONDAMNE Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [D] épouse [C] aux entiers dépens de la présente instance. Ainsi jugé le 10 juin 2024, et signé par le président et le greffier. Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY