Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/03631

ARRÊT N°234 N° RG 21/03631 N° Portalis DBV5-V-B7F-GN7G [G] UDAF DE LA SARTHE C/ [J] [P] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 23 MAI 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 novembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES APPELANTS : Madame [Z] [G] née [W] née le 15 Juin 1939 à BLAIN (44) [Adresse 1] [Localité 7] Monsieur [C] [G] né le 26 Mai 1964 à SAINT CALAIS (72) « [Adresse 10] » [Localité 4] Monsieur [V] [G] né le 24 Juin 1965 à SAINT CALAIS (72) « [Adresse 9] » [Localité 6] UDAF DE LA SARTHE en qualité de tuteur de Mme [Z] [W] veuve [G] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] ayant tous pour avocat postulant Me Pierre BOISSEAU de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY DEVAINE MOLLE BOURDEAU, avocat au barreau de SAINTES INTIMÉS : Monsieur [K] [J] né le 30 Octobre 1957 à TEBESSA (ALGÉRIE) [Adresse 3] [Localité 2] Madame [F] [P] épouse [J] née le 11 Septembre 1950 à CREIL (60) [Adresse 3] [Localité 2] ayant pour avocat postulant Me Régis SAINTE MARIE PRICOT de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de SAINTES COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Philippe MAURY, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Philippe MAURY, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Selon acte de vente du 24 février 2017, les consorts [G] ont vendu aux époux [J] une maison d'habitation située [Adresse 3] . Le vendeur déclarait sous sa seule responsabilité : ' -que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur. -ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation -ne pas avoir reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes.' Par acte du 27 avril 2018, les époux [J] ont assigné les consorts [G] devant le tribunal de grande instance de Saintes aux fins d'indemnisation du préjudice consécutif à l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement. Ils fondaient leur action sur le manquement du vendeur à l'obligation de délivrance. Par ordonnance du 16 janvier 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise. M. [L] a déposé son rapport le 12 juillet 2019. Mme [Z] [G] a été placée sous curatelle renforcée puis sous tutelle par jugements en date du 24 septembre 2019 et 11 juin 2021. Par conclusions du 27 avril 2021, les époux [J] ont réitéré leurs demandes d'indemnisation. Par jugement du 12 novembre 2021 , le tribunal judiciaire de Saintes a notamment statué comme suit : ' -condamne les consorts [G] à payer aux époux [J] les sommes de .41 664, 10 euros .3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ' Le premier juge a notamment retenu que : -sur le manquement à l'obligation de délivrance L' acte de vente stipule que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement. L'expertise judiciaire démontre que le WC n'est pas raccordé. Les acquéreurs sont fondés à demander des dommages et intérêts. La mauvaise foi des vendeurs n'est pas démontrée. -sur les préjudices Le devis validé par l'expert après correction n'est pas contesté. Il est nécessaire de trancher tout le dallage de la maison pour raccorder le WC. Le préjudice locatif n'est pas établi. La durée des travaux n'est pas connue. Il n'est pas établi que la maison sera inhabitable pendant la période nécessaire à l'exécution des travaux. Le préjudice de jouissance n'est pas démontré. LA COUR Vu l'appel en date du 22 décembre 2021 interjeté par [Z] [W] veuve [G], représentée par l' Udaf de la Sarthe, [C], [V] [G]. Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 18 mars 2022, les consorts [G] et l'Udaf de la Sarthe ont présenté les demandes suivantes : Vu le jugement du tribunal judiciaire de SAINTES en date du 12 novembre 2021; Dire et juger les appelants recevables et bien fondés en leur appel Y faisant droit -Infirmer le jugement en ses dispositions non contraires aux présentes conclusions; -Les réformer pour le surplus En conséquence -Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré que les consorts [G] ont manqué à leur obligation de délivrance d'un bien conforme et en ce qu'il il a prononcé leur condamnation à indemniser le préjudice à hauteur de 41 664.10 €uros ; -Subsidiairement, réformer le montant de la condamnation et dire qu'elle ne saurait excéder la somme de 16 346 € TTC. Pour le surplus et en tout état de cause ; -Débouter les époux [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions Incidemment : -Condamner les époux [J] à payer aux Consorts [G] et à Madame [G] née [W] et l'UDAF son curateur la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [L] A l'appui de leurs prétentions, les consorts [G], l'Udaf de la Sarthe soutiennent en substance que : -Ils contestent avoir manqué à l'obligation de délivrance. -Les tuyaux d'évacuation étaient cachés. L'expert a dû faire appel à un sapiteur pour établir que le réseau des WC n'était pas raccordé au réseau d'assainissement mais relié à une fosse ancienne. Ce défaut de raccordement leur était inconnu. -Tout semblait bien fonctionner. La maison était à usage de résidence secondaire. L'expert a confirmé l'absence de dysfonctionnement du réseau d'assainissement. Ils pouvaient donc croire que l'ensemble était raccordé. La famille n'occupait pas la maison régulièrement. Le bien vendu est conforme aux déclarations des vendeurs. -Subsidiairement, sur les préjudices Le montant retenu dans les motifs (39 464,10 euros ) n'est pas celui retenu dans le dispositif du jugement ( 41 664,10 euros). -L'expert a chiffré le coût de reprise du WC à la somme de 16 346 euros TTC. -M. [J] était électricien en activité. -Les acquéreurs avaient prévu en tout état de cause de faire des travaux. Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 8 juin 2022, les époux [J] ont présenté les demandes suivantes : -Confirmer le jugement dont appel prononcé le 21 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Saintes en toutes ses dispositions. -Condamner solidairement Madame [Z] [W] veuve [G], assistée de l'UDAF de la Sarthe, Monsieur [C] [G] et Monsieur [V] [G], à régler à M. [K] [J] et Mme [F] [J] née [P] la somme de 41 664,10 € TTC. -Condamner solidairement Madame [Z] [W] veuve [G], assistée de l'UDAF de la Sarthe, Monsieur [C] [G] et Monsieur [V] [G] à régler à Monsieur [K] [J] et Madame [F] [J] née [P], la somme de 3000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles de première instance. -Condamner solidairement Madame [Z] [W] veuve [G], assistée de l'UDAF de la Sarthe, Monsieur [C] [G] et Monsieur [V] [G] aux entiers dépens par de première instance par application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. -Condamner solidairement Madame [Z] [W] veuve [G], assistée de l'UDAF de la Sarthe, Monsieur [C] [G], et Monsieur [V] [G] à régler à Monsieur [K] [J] et Madame [F] [J] née [P], la somme de 6000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d'appel. -Condamner solidairement Mme [Z] [W] veuve [G], assistée de l'UDAF de la Sarthe, M. [C] [G], et M. [V] [G] aux entiers dépens d'appel. A l'appui de leurs prétentions, les époux [J] soutiennent en substance que: -Le mandat de vente mentionne :' tout à l'égoût oui '. -L'acte de vente indique que l' immeuble est raccordé au réseau d'assainissement, que le vendeur ne rencontre aucune difficulté particulière avec cette installation. -Ils ont suspendu les travaux qu'ils avaient commencés quand ils ont réalisé que l' évacuation des eaux usées de l'immeuble n'était pas raccordée au réseau d'assainissement. -Le 7 novembre 2017, ils ont fait passer une camera video qui a démontré que la canalisation d'évacuation n'est pas raccordée au tout à l'égout, que l' évacuation se fait sous la maison dans la terre. Le regard d'eaux pluviales récupère aussi les eaux usées des éviers et lavabos. -L' expert après sondage destructif a constaté la présence d'une fosse septique sous le plancher de la salle d'eau, fosse qui était pleine. -L' évacuation du trop-plein de la fosse se fait dans un puisard circulaire maçonné en pierres. -La construction de la douche dont le WC date de 1995. -Sans habiter la maison , ils ont constaté des odeurs et des mauvaises évacuations dès qu'ils ont commencé les travaux. Ils ont ensuite découvert une trappe de visite et de vidange. -C'est l'unique WC de l'immeuble. - sur le préjudice : -Afin de raccorder le WC se situant sur la partie arrière vers le regard du trottoir partie avant ,il est nécessaire de trancher le dallage de toute la maison pour passer les canalisations. -Le coût des travaux a été chiffré à 42 328,17 euros TTC. -Ils n'auraient pas acquis l'immeuble pour ce prix s'ils avaient su. ll convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 30 janvier 2023. SUR CE - sur le manquement à l'obligation de délivrance L'article 1602 du code civil dispose : le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur. Selon l'article 1603, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. Il est de jurisprudence confirmée que la preuve de la non-conformité incombe à l'acquéreur. La non-conformité exige une différence avec les caractéristiques convenues. Il est constant que le mandat de vente indiquait que l'immeuble était raccordé au tout à l'égoût, que le vendeur a déclaré dans l'acte de vente que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement. L'expertise judiciaire établit que l'unique WC de la maison n'est pas raccordé au réseau d'assainissement. Le manquement à l'obligation de délivrance est donc certain. Il importe peu que les vendeurs aient pu l'ignorer compte tenu de l'utilisation qu'ils faisaient de la maison avant de la vendre, ce moyen n'ayant d'intérêt que dans le cadre de la garantie des vices cachés, fondement dont les acquéreurs ne se prévalent pas. - sur le préjudice matériel L'article 1611 du code civil dispose : dans tous les cas , le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu. L' acquéreur qui demande non la résolution de la vente mais l'allocation de dommages et intérêts doit justifier de l'existence de son préjudice. Les acquéreurs font valoir qu'ils sont dans l'obligation de raccorder le WC au réseau d'assainissement collectif, que ces travaux sont importants et onéreux. Les vendeurs estiment que le coût des travaux est surestimé dès lors qu'il ne correspond pas au seul raccordement du WC. Il résulte des écritures que la maison comprend un seul WC, que des difficultés d'écoulement et des odeurs incommodantes sont apparues dès que les époux [J] ont entrepris des travaux. La somme qui a été retenue par le tribunal à hauteur de 41 664,10 euros inclut le devis validé par l'expert à hauteur de 39 464,10 euros et le coût des travaux de vidange réalisés en cours d'expertise comme précisé dans la motivation du jugement. L'expert judiciaire a précisé que pour raccorder le WC, situé sur la partie arrière, au regard du trottoir, situé sur la partie avant, il est nécessaire de trancher le dallage de toute la maison pour passer les canalisations. Cette tranchée entraînera la casse du carrelage ainsi que la destruction de la canalisation existante d'évacuation es eaux ménagères et d'eaux de pluie. Il a réduit le devis proposé à la somme de 39 464,10 euros, certains postes étant étrangers à l'évacuation. Il convient donc de confirmer le jugement, le préjudice des acquéreurs résultant de la nécessité de réaliser et financer les travaux précités pour raccorder la maison conformément à ce qui avait été convenu. - sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des appelants. Il est équitable de les condamner à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne solidairement Mme [W], veuve [G] représentée par sa tutrice l'Uadf de la Sarthe , [C] [G], [V] [G] aux dépens d'appel -condamne solidairement Mme [W], veuve [G] représentée par sa tutrice l'Uadf de la Sarthe , [C] [G], [V] [G] à payer aux époux [K] [J] et [F] [P], épouse [J] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,