Cour de cassation, 11 avril 2019. 18-17.933

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 avril 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10143 F Pourvoi n° Q 18-17.933 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la commune de Saint-Martin-du-Vivier, dont le siège est [...] , agissant par son maire en exercice, contre l'arrêt rendu le 22 mars 2018 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité), dans le litige l'opposant : 1°/ à l'association Inhari, dont le siège est [...] , 2°/ à la société Groupama Centre-Manche, dont le siège est [...] , 3°/ à l'association Sires Nord-Ouest, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SARL Cabinet Briard, avocat de la commune de Saint-Martin-du-Vivier, agissant par son maire en exercice, de Me Le Prado, avocat de l'association Inhari ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la commune de Saint-Martin-du-Vivier, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Groupama Centre-Manche et l'association Sires Nord-Ouest ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la commune de Saint-Martin-du-Vivier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Saint-Martin-du-Vivier ; la condamne à payer à l'association Inhari la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la commune de Saint-Martin-du-Vivier Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le rejet des demandes formées à l'encontre de l'association Ais Soliha Normandie et de la Caisse de Réassurance Mutuelle Agricole du Centre Manche aussi dénommée Groupama Centre Manche, et, statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant, d'avoir condamné l'association Inhari à payer à la commune de Saint Martin du Vivier la somme de 106.907 euros, avec indexation sur l'indice BT 01 de juillet 2014 du coût de la construction et débouté par là-même la commune Saint Martin du Vivier de sa demande plus ample tendant à voir condamner l'association Inhari au paiement de la somme de 456.284,40 € outre l'indexation sur l'indice BT 01 de juillet 2014 du coût de la construction, Aux motifs que la réglementation relative au bail emphytéotique résultant des dispositions des articles L. 451-1 et suivants du code rural est purement supplétive hormis pour ce qui concerne l'existence du droit réel consenti à l'emphytéote et la durée du bail qui est nécessairement supérieure à 18 ans sans être de plus de 99 ans ; que le contenu du contrat est pour toutes les autres questions fixé par les stipulations des parties ; que contrairement à ce que soutient Inhari, les dispositions de l'article L. 451-8 du code rural, selon lesquelles le preneur n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail, ne sont pas applicables au présent litige puisque l'immeuble en cause n'a pas été détruit et n'a pas péri ; qu'il sera observé, à titre liminaire, s'agissant du contexte de l'affaire, qu'il est constant que l'immeuble, objet du bail et du litige, a été construit en 1772 ; qu'il s'agit d'une maison dénommée « ancien presbytère » qui, le 29 juin 1987, a fait l'objet d'un arrêté préfectoral d'insalubrité ; que les obligations de l'association Inhari intéressant le litige ont été fixées par la convention des parties contenue dans le bail du 30 juin 1987 ; qu'ainsi que l'a rappelé le premier juge, ce bail contient les stipulations suivantes, au titre des conditions générales : 1) L'emphytéote devra réaliser à ses frais sur les biens ci-dessus les travaux d'amélioration et d'aménagement convenus entre lui et la ville de Saint Martin du Vivier, sur un descriptif établi antérieurement à ce jour, ces travaux étant destinés à rendre habitable l'ensemble immobilier sous réserve toutefois de l'obtention par l'emphytéote des subventions de l'Anah et d'un prêt de 40.000 francs [soit 6.097 euros] garanti par la commune. 2) Il devra également entretenir, après réfection de l'immeuble celui-ci en bon état de réparation de toute sorte, grosses ou menues. Il pourra également faire d'autres travaux d'amélioration et en aviser la commune. 3) [ ] (concerne les servitudes). 4) A la fin du bail, il laissera et abandonnera au bailleur toutes les constructions et améliorations de toutes sortes apportées par lui en raison des travaux qu'il s'engage à faire et qui existeront lors de la cessation du présent bail pour quelque cause qui arrive sans autre indemnité de quelque sorte que ce soit. 5) Il acquittera en sus de la redevance ci-après fixée à partir de ce jour, à la décharge de la commune et sans répétition contre celle-ci, les charges et conditions de toute nature auxquelles le meuble loué peut et pourra être assujetti. 6) Il supportera notamment les primes d'assurance incendie ainsi que les taxes foncières et tous autres impôts pouvant être créés ultérieurement [ ] (puis dispositions sans intérêt pour le présent litige) ; qu'au titre des conditions particulières il est stipulé : « L'emphytéote s'engage à louer l'ensemble immobilier en priorité à des personnes proposées par la mairie de Saint Martin du Vivier. A défaut de candidat proposé par ladite commune, l'emphytéote pourra faire occuper lesdites maisons dépendant de ce tènement par des candidats qu'il aura lui-même choisis [ ] ; que le bail était précédé d'une délibération du conseil municipal de la commune de Saint Martin du Vivier prise le 3 avril 1987 qui, au vu du dossier présenté par le CAL « proposant de réaliser des travaux de réhabilitation de l'ancien « presbytère » avait autorisé le maire à consentir au CAL un bail de 25 ans, « l'emphytéote s'engageant à réaliser à ses frais les Cabinet travaux d'aménagement et d'amélioration selon le descriptif et les plans proposés par le CAL le 18 février 1987 « et « à restituer les bâtiments en bon état intérieur et extérieur au terme du bail » ; qu'il n'est pas douteux et pas utilement contesté que le descriptif des travaux dont la date figure dans la délibération municipale et qui est visé dans les conditions du bail consiste en un document établi le 18 février 1987 par le CAL ; que ce document, produit en annexe du rapport de l'AFCI (Agence Fonctionnelle de Consultants en Immobilier et Ingénierie) rédigé le 2 janvier 2013 à la demande de la commune, liste les travaux à réaliser par corps de métier (maçonnerie, plâtrerie et isolation, menuiserie et cloisonnement, couverture, sanitaire, chauffage gaz, électricité, peinture et revêtement des sols, GDF, EDF, eau) et en prévoit le financement d'un coût total de 825.951 francs ; qu'il résulte du bail ainsi précisé par la délibération municipale et le descriptif des travaux établi par le CAL et accepté par la commune que les obligations du preneur étaient d'entreprendre les travaux ainsi spécifiés, d'entretien l'immeuble en y faisant les réparations grosses et menues nécessaires et de restituer l'immeuble en bon état de réparations ; que s'agissant des travaux à entreprendre selon le descriptif du 18 février 1987, l'association Inhari établit par la production des comptes rendus des chantiers et des factures de travaux dont elle avait d'ailleurs apporté la justification 106.907 [sic] à l'époque de leur réalisation, qu'ils ont tous été entrepris ; qu'il sera observé que l'objet de la convention des parties tel que défini par le bail était l'amélioration et l'aménagement de l'immeuble dans le but de le louer ; qu'or outre que les factures de travaux sont en totale concordance avec le descriptif des travaux, base de la convention, il sera également constaté que ces travaux ont été conformes à ceux énumérés dans l'arrêté préfectoral d'insalubrité qui, dans son article 2, indiquait qu'étaient nécessaires pour remédier à cette insalubrité et justifier la subvention de sortie d'insalubrité : la réfection de la toiture et des accessoires des collectes des eaux pluviales, la remise en état des murs et planchers, le remplacement des menuiseries extérieures, le raccordement à l'égout, la création de WC conformes pour chaque logement, l'isolation thermique du bâtiment, l'installation de dispositifs de chauffage et de ventilation permanente des locaux d'habitation, la mise aux normes des branchements et réseaux, la démolition de l'appentis vétuste ; que seule une complète réalisation desdits travaux a pu permettre une concrétisation de l'objet de la convention ; que sur ce point des travaux devant être faits en 1987, la responsabilité de l'association Inhari ne peut donc être recherchée que sur l'éventuelle mauvaise réalisation de certains d'entre eux ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'expert s'est appuyé sur une seule visite des lieux d'1h 30 et essentiellement sur son analyse des documents établis à la demande de la commune : constat d'huissier du 31 juillet 2012, rapport de l'AFCI du 2 janvier 2013 et rapport du BESB (Bureau d'Etude Structure Bois) du 20 mars 2013 ; que ce rapport qui n'a pratiquement pas fait l'objet de dires des parties est en partie invalidé par le rapport technique de M. V..., expert, rédigé le 12 décembre 2017 à la demande de l'association Inhari, établi non contradictoirement, ne valant que comme pièce soumise au débat ; que l'expert judiciaire a relevé que les désordres évoqués par les trois rapports sur lesquels il s'appuie sont « en tous points incontestables » ; qu'il s'agit de : - sur les façades en colombage bois : Attaques de champignons sur les pieds de poteaux et les pièces horizontales en contact avec le soubassement, désordre dû à l'absence de pente sur le dessus du soubassement, Dégradation des autres pans de bois, cavités visibles, assemblages détériorés, l'ossature du pignon ouest s'écarte vers le vide, Le hourdis est soufflé et fissuré, le gonflement du bois provoque la poussée des remplissages vers l'extérieur à cause du défaut d'étanchéité de la façade, l'eau pénètre entre le bois et la maçonnerie, - dans les combles : l'arbalétrier d'une ferme est cassé et maintenu de façon sommaire, l'ensemble est en équilibre instable, Une panne a été sciée et repose dans le vide suspendue aux chevrons, La panne faîtière au droit du conduit de fumée est dans un état de pourriture avancée ; Les pointes de pignons ne sont pas étanches, le jour est visible entre le bois et la maçonnerie, Les conduits de fumées de boisseaux de terre cuite sont fendus ; que l'expert judiciaire explique ces désordres par un non-respect des règles de l'art lors de la réalisation des travaux en 1987 et une absence d'entretien des façades ; que cependant, il indique également que la date d'apparition des désordres ne peut être fixée ; que précisément, au titre des non-respects des règles de l'art, il retient un défaut de pose de joint entre le bois et la maçonnerie lors de la réfection des hourdis (pas de DTU sur ce point mais seulement obligation d'assurer une étanchéité à l'air et à l'eau) et une non-conformité des conduits de fumée au DTU 24.1.P1, leur stabilité n'étant pas assurée, contrairement à l'arrêté du 22 octobre 1969 ; qu'en ce qui concerne les autres désordres des façades, il les impute à un défaut de diagnostic et d'entretien depuis 1987 par manque d'application périodique de lasure ou peinture, de révision des assemblages et non traitement des fissures et cavités ; que s'agissant des désordres sur la charpente des combles, il précise que celle-ci n'a pas été reprise lors des travaux de réhabilitation de 1987 et que les pièces cassées et assemblages défectueux ainsi que les pannes sous-dimensionnées ont été laissées en l'état ; qu'or, ces travaux n'étaient pas prévus par le descriptif de sorte que l'emphytéote ne s'était pas engagé à les réaliser ; qu'il relève le sous-dimensionnement des sommiers et solives des planchers en indiquant que ce point n'a pas été prévu en 1987 ; que là aussi, il sera observé qu'aucun engagement n'avait été pris pour engager ces travaux ; que l'expert mandaté par l'association Inhari, parès avoir fait valoir sa spécialité dans la rénovation des maisons à pans de bois du « vieux Rouen », expose que l'immeuble présente deux catégories de colombages, ceux réalisés il y a 244 ans et ceux réalisés en 1987 (entures sous les appuis de fenêtres, poteaux et linteaux des ouvertures nouvelles ou modifiées et réparations ponctuelles) ; que selon lui, tous les travaux de façade faits en 1987 sont de bonne facture et en parfait état ; que s'agissant des colombages anciens conservés en 1987, ayant rappelé les caractéristiques du chêne utilisé en 1773 et notamment sa pérennité sans traitement particulier et sa capacité à résister à l'exposition aux intempéries (risques biologiques de classe 3- Forte exposition), il conclut que les bois des façades nord et est ne souffrent pas de défaut d'entretien mais qu'en revanche, ceux des façades sud et ouest auraient pu nécessiter des réparations ponctuelles au droit de quelques assemblages et de quelques pieds de poteaux ; que s'agissant de la conception de l'appui de la sole sur la tête du soubassement, il relève un défaut de mise en oeuvre et préconise un solin en ciment tout en indiquant que la disposition actuelle n'est pas source de désordre dans la mesure où, si l'aubier de la sole a pu pourrir, le duramen (bois sain du chêne) est apte à résister à l'eau stagnante ; qu'il considère que l'affirmation selon laquelle l'absence de traitement des bois à favoriser le pourrissement et une dégradation superficielle est fausse pour les raisons tenant aux propriétés du chêne utilisé dès l'origine et que les gerces du bois constituent un vieillissement normal et n'ont pas besoin d'être colmatées ; que concernant les défauts d'imperméabilité de la façade ayant provoqué le gonflement de certains bois et provoqué la poussée des remplissages vers l'extérieur, il retient une erreur de réalisation préjudiciable à la pérennité de l'ouvrage, commise en 1987 par l'utilisation de brique creuse montée au plâtre, montage non étanche à l'eau ; que selon lui, la présence de fissures entre l'enduit et le bois est liée à la construction en colombage et tient au mélange de matériaux hétérogènes mais ne constitue pas un désordre ; qu'il confirme que le montage de la cheminée en boisseaux de terre cuite montés au plâtre et posés sur un solivage en bois souple ayant abouti à la fissuration du conduit provient d'une erreur de conception du chevêtre et de conception du conduit sur des travaux réalisés en 1987 ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments, au regard des obligations de l'association Inhari, qu'elle doit réparer :- au titre des travaux mal réalisés en 1987 et désormais constitutifs d'un désordre :* les hourdis scellés en plâtre * les conduits de fumée - au titre des grosses réparations incombant à l'emphytéote pour empêcher un désordre et découlant de son obligation d'entretien : * la réalisation d'un solin entre le soubassement et les pièces horizontales où l'eau stagnante a entraîné la présence de champignons, * le remplacement des pièces de bois des colombages très abîmées et des hourdis au droit de ces pièces de bois, étant précisé que sur ce poste la dégradation s'est faite au fil du temps depuis l'origine et non seulement en 1987, * la réparation des éléments de charpente cassés ; qu'en revanche, il ne peut être mis à la charge de l'association Inhari les défauts relevés par les rapports des techniciens mandatés par la commune de Saint Martin du Vivier et repris par l'expert judiciaire, qui ont trait à la structure de l'immeuble depuis son origine, n'ont pas fait partie du descriptif des travaux auxquels s'était engagée l'association et ne sont pas à l'origine des désordres ayant empêché ou interdit l'habitabilité de l'immeuble ; que seront exclus des sommes mises à la charge de l'association Inhari les travaux de réfection totale de la charpente et ceux liés au sous-dimensionnement des sommiers et solives des planchers ; que compte tenu des chiffrages des travaux faits par le CECOBAT à la demande de la commune et repris comme base d'évaluation tant par l'expert judiciaire que par l'expert intervenu à la demande de l'association Inhari, sans être utilement contestées par les parties, il convient de retenir la somme de 1.900 euros pour la réfection des conduites de fumée, celles de 13.888 euros, 58.900 euros et 21.700 euros, basées sur une réfection de 124 m2 de pans de bois et de hourdis au lieu de la totalité (247 m2), ce qui correspond à une plus juste évaluation des désordres des façades tels que décrits dans les rapports et justifiés par les photographies, et celle de 3.525 euros pour la confection d'un solin entre la sole et le soubassement, soit la somme de 99.913 euros à laquelle il sera ajouté celle de 6.994 euros (7 % au titre du coût de la maîtrise d'oeuvre), soit au total 106.907 euros ; que cette somme sera mise à la charge de l'association Inhari, 1° Alors en premier lieu que dans un bail emphytéotique le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage ; qu'en ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail ; qu' il s'en déduit que l'emphytéote est tenu de procéder en cours de bail à toutes les réparations rendues nécessaires y compris celles afférentes aux parties des bâtiments en mauvais état lors de la prise de possession ; qu'en énonçant qu'il ne peut être mis à la charge de l'association Inhari les défauts relevés par les rapports des techniciens mandatés par la commune de Saint Martin du Vivier et repris par l'expert judiciaire, qui ont trait à la structure de l'immeuble depuis son origine, n'ont pas fait partie du descriptif de travaux auxquels s'était engagée l'association et ne sont pas à l'origine de désordres ayant empêché ou interdit l'habitabilité de l'immeuble pour en déduire que devaient être exclus des sommes mises à la charge de l'association Inhari les travaux de réfection totale de la charpente et ceux liés au sous-dimensionnement des sommiers et solives des planchers quand l'association Inhari, en sa qualité d'emphytéote, était tenue de procéder à toutes les réparations et travaux de remise en état décrits dans le rapport d'expertise judiciaire, peu important le mauvais état de l'immeuble au jour de la conclusion du bail emphytéotique, la cour d'appel a violé l'article L. 451-8 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, 2° Alors en deuxième lieu que dans un bail emphytéotique le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage ; qu'en ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail ; qu'aux termes de l'article 1 du bail emphytéotique conclu le 30 juin 1987 entre la commune de Saint Martin du Vivier et le Centre d'amélioration du logement de Rouen aux droits de qui se trouve l'association Inhari, il avait été convenu : « L'emphytéote devra réaliser à ses frais sur les biens ci-dessus les travaux d'amélioration et d'aménagement convenus entre lui et la ville de Saint Martin du Vivier, sur un descriptif établi antérieurement à ce jour, ces travaux étant destinés à rendre habitable l'ensemble immobilier ( ) » ; qu'en ne recherchant, bien qu'y ayant été invitée, si l'association Inhari n'était pas tenue de procéder à tous les travaux de remise en état énumérés par l'expert judiciaire dans son rapport dès lors qu'en raison du défaut d'entretien de l'immeuble durant vingt-cinq ans, imputable à l'emphytéote, le bâtiment n'était plus habitable en raison des risques inhérents en particulier à sa structure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article L. 451-8 du code rural et de la pêche maritime, 3° Alors en troisième lieu que dans ses conclusions d'appel, la commune de Saint Martin du Vivier, s'appropriant les motifs du jugement dont elle demandait la confirmation, faisait valoir que les conclusions de l'expert judiciaire étaient parfaitement claires et démontraient que l'association Inhari n'avait jamais entretenu l'immeuble et avait contribué, du fait de cette négligence et de cette méconnaissance des stipulations claires du contrat liant les parties, à la dégradation du bâtiment dont l'expert indique que sa solidité était désormais compromise ; qu'il était ajouté que le chiffrage des travaux tel qu'arrêté par l'expert judiciaire n'avait jamais eu pour finalité de remettre à neuf l'immeuble mais simplement de permettre sa conservation et sa remise en état tel qu'il aurait dû l'être si le preneur avait respecté ses obligations ; qu'il était précisé enfin que l'expert judiciaire avait ainsi identifié dans son rapport l'ensemble des « travaux indispensables pour remédier aux désordres » ; qu'il en était déduit que l'association Inhari devait prendre en charge le coût de l'intégralité de ces travaux, tous nécessaires à la conservation de l'immeuble ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 4° Alors en quatrième lieu que le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l'héritage ; qu'en ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail ; qu'en s'abstenant de rechercher, bien qu'y ayant été invitée, si l'expert judiciaire, après avoir relevé que les sommiers et solives des planchers étaient sous-dimensionnés, n'avait pas constaté que ce diagnostic n'avait pas été fait par l'emphytéote lors des travaux de réhabilitation réalisés en 1987 et qu'aucun renfort n'avait été effectué ensuite durant toute la durée du bail, de sorte que l'association Inhari était tenue de prendre en charge le coût de l'ensemble des travaux décrits par l'expert judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 451-8 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, 5° Alors en cinquième lieu que l'objet du litige est fixé par les prétentions des parties ; qu'en énonçant qu'il convient de retenir « la somme de 1.900 euros pour la réfection des conduites de fumée, celles de 13.888 euros, 58.900 euros et 21.700 euros, basées sur une réfection de 124 m2 de pans de bois et de hourdis au lieu de la totalité (247 m2), ce qui correspond à une plus juste évaluation des désordres des façades tels que décrits dans les rapports et justifiés par les photographies, et celle de 3.525 euros pour la confection d'un solin entre la sole et le soubassement, soit la somme de 99.913 euros à laquelle il sera ajouté celle de 6.994 euros (7 % au titre du coût de la maîtrise d'oeuvre), soit au total 106.907 euros » quand aucune des parties ne se prévalait d'un chiffrage des travaux à réaliser sur la base d'une réfection de 124 m2 de pans de bois et de hourdis au lieu de la totalité (247 m2), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile, 6° Alors en sixième lieu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en énonçant qu'il convenait de retenir les sommes « de 13.888 euros, 58.900 euros et 21.700 euros, basées sur une réfection de 124 m2 de pans de bois et de hourdis au lieu de la totalité (247 m2), ce qui correspond à une plus juste évaluation des désordres des façades tels que décrits dans les rapports et justifiés par les photographies » sans s'expliquer sur le critère ainsi retenu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.