Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/01529

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Minute N° N° RG 23/01529 N° Portalis DBX2-W-B7H-KIMC S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL C/ [C] [Z] [V] [O] [X] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DE REFERE DU 16 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE: S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL inscrite au RCS de PARIS N° 552 046 484 [Adresse 1] [Localité 3] représentée par la SELARL DELRAN - BARGETON DYENS - SERGENT - ALCALDE, avocats au barreau de NIMES DEFENDEURS: M. [C] [Z] né le 22 Mars 1986 à [Localité 4] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] non comparant, ni représenté Mme [V] [O] [X] née le 30 Octobre 1999 à [Localité 4] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Maître Lauriane DILLENSEGER, avocat au barreau de NIMES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 17 juin 2024 Date du Délibéré : 16 septembre 2024 DÉCISION : réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Selon acte sous seings privés en date du 9 mars 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] un logement situé sur la commune de [Localité 4], [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 438,06 € avec 102,66 € de provision pour charges. Des loyers demeurant impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer, en date du 21 mars 2023, un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant de 1 656,52 €, en principal. Monsieur [Z] et Madame [O] [X] ont également été mis en demeure de justifier de l'occupation du logement. En date du 14 novembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] pour l'audience du 5 février 2024, afin de voir : ??constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir ??ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique ??condamner solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] à payer : ??la somme de 3 548,55 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus à ce jour, ??une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à entière libération des lieux, ??la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens. L’affaire, appelée à l’audience du 5 février 2024, a été renvoyée aux 4 mars, 29 avril, 3 juin et 17 juin 2024. En demande, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, actualise la dette à la somme de 3 044 € et constate que le FSL a été accordé. En défense, Monsieur [Z] est non comparant et non représenté. Madame [O] [X], est représentée par son conseil, et sollicite des délais de paiement. L'affaire est mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande : Selon les dispositions de l'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) et du Décret du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions en prévention des expulsions locatives, et de l'arrêté préfectoral du 14 janvier 2022, les bailleurs doivent justifier qu'ils ont saisi la CCAPEX en vue de l'enquête sociale préalable dès lors que le locataire est en situation d'impayé consécutivement depuis 3 mois ou que la dette est équivalente à trois mois de loyer hors charges au moment de la délivrance du commandement de payer. En l'espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie valablement avoir saisi la CCAPEX le 23 mars 2023, l'un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer. En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l'assignation, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.“ En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 23 novembre 2023 pour l'audience du 5 février 2024, soit deux mois au moins avant cette dernière date. Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [Z] et Madame [O] [X] sera déclarée recevable. Sur la résiliation du bail : L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) dispose : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux“. En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] le 21 mars 2023. Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 21 mai 2023, et à cette date, le commandement est demeuré infructueux, ainsi qu'il résulte du décompte produit en demande. En conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail. Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes : Du fait de l’application de la clause résolutoire, Monsieur [Z] et Madame [O] [X] sont devenus occupants sans droit ni titre. En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation : En raison de la résiliation du bail, les locataires ont été déchus de leur droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. Il convient d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel et qu'elle subira les augmentations légales. En conséquence, Monsieur [Z] et Madame [O] [X] seront condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu'à son départ effectif des lieux. Sur la demande provisionnelle : La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté à la date du 12 juin 2024 faisant ressortir une dette d’un montant total de 2 913,33 €, composée de la dette locative à la date d'acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d'occupation équivalentes au loyer mensuel jusqu'à la date du décompte, somme qui ne souffre d'aucune contestation. En conséquence, Monsieur [Z] et Madame [O] [X] seront condamnés à payer par provision à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 913,33 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur l'octroi de délais de paiement : Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.“ En l'espèce, il résulte du décompte produit en demande que Monsieur [Z] et Madame [O] [X] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu’ils ont bénéficié du FSL. En conséquence, les locataires étant en situation de régler leur dette locative, il y aura lieu d’accorder des délais de paiements à Monsieur [Z] et Madame [O] [X], qui seront tenus au versement de mensualités à hauteur de 85,00 euros, payables au 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la décision, et cela jusqu’à extinction de la dette par le paiement d’une dernière mensualité destinée à régler le solde, cela dans un délai ne pouvant excéder 36 mensualités. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et charges courants. En outre, la demande relative à une indemnité d’occupation devient sans objet, Monsieur [Z] et Madame [O] [X] ne se trouvant pas en situation d’occupation sans titre du logement. Il sera rappelé qu’en cas de respect de ces délais et échéances, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise. En revanche, il sera également rappelé qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra son plein effet, à l’issue un délai de 15 jours après mise en demeure de s’exécuter par le bailleur restée infructueuse. En conséquence, le bail sera dès lors résilié, l’intégralité de la dette locative sera immédiatement exigible, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] et Madame [O] [X] comme étant occupants sans droit ni titre et ceux-ci seront condamnés à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, cela jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés. Sur les frais irrépétibles et les dépens : En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Monsieur [Z] et Madame [O] [X] seront condamnés, solidairement, à payer la somme de 100,00 € à la société CDC HABITAT SOCIAL. Aux termes de l'article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.“, en conséquence, Monsieur [Z] et Madame [O] [X] seront condamnés aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS : Le Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] à la date du 21 mai 2023, En conséquence : CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 913,33 € au titre des loyers et charges dus à la date du 12 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ACCORDE à Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] des délais de paiement, DIT que Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] pourront se libérer de ladite somme par mensualités de 85,00 euros payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, et ce jusqu’à extinction de la dette par le paiement d’une dernière mensualité pour le solde, étant rappelé que ces délais de paiement ne peuvent excéder 36 mensualités ; RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d'exécution et que les majorations d’intérêts ou pénalités ne sont pas encourues pendant ces délais, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais, DIT, en conséquence, n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation, DIT que si les délais sont entièrement respectés et la dette locative soldée, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date, qu’il s’agisse du loyer ou des charges courants ou de la dette locative, et après mise en demeure de s’exécuter non suivie des faits dans un délai de 15 jours : La clause résolutoire retrouvera son plein effet, La totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible, La société CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés, CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [O] [X] aux entiers dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La Greffière, Le Juge,