Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/01771

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01771 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2BCM ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2024 MINUTE N° 24/03467 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 08 Novembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société SCI 2UF dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Me Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1] [Localité 8] ET : Madame [T] [D] demeurant [Adresse 4] - [Localité 6] ou encore à l’adresse des lieux loués au [Adresse 2] [Localité 7] non comparante, ni représentée ********************************************* EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2020 à effet du 1er juillet 2020, la société SCI 2UF a consenti à Mme [T] [D] un bail professionnel sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9]. Le 16 février 2023, la société SCI 2UF a fait délivrer à Mme [T] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.129,88 euros. Par acte du 23 octobre 2024, la société SCI 2UF a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal Mme [T] [D], pour : Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ; Ordonner l'expulsion, si besoin avec le concours du commissaire de Police et d'un serrurier, de Mme [T] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;Se voir attribuer le dépôt de garantie ;Condamner Mme [T] [D] à lui payer à titre provisionnel :une somme de 3.436,88 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 16 octobre 2024, augmenté des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 2.479.40 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer majoré de 10%, augmentée des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner Mme [T] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16 février 2023.Ordonner l'exécution de l'ordonnance à intervenir au seul vu de la minute. L'affaire a été appelée à l'audience du 8 novembre 2024. À l'audience, la société SCI 2UF sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Régulièrement assignée, Mme [T] [D] n'a pas comparu. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. MOTIFS Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le contrat de bail, s'agissant d'un bail professionnel, est régi par les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (modifiée par la loi du 6 juillet 1989), aucune stipulation du contrat ne prévoyant de déroger à ces dispositions pour soumettre le contrat de bail au statut des baux commerciaux, comme le permet l'article L145-2 du code de commerce. Ce texte ne prévoyant pas les modalités de résiliation en cas d'impayés, celles-ci sont laissées à la libre volonté des parties ou, à défaut, des articles 1709 et suivants du code civil. Le bail comporte une clause résolutoire, qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 16 février 2023 pour le paiement de la somme en principal de 2.219,88 euros. Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 16 octobre 2024, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois. Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 17 mars 2023. L'obligation de Mme [T] [D] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Par ailleurs, le maintien dans les lieux de Mme [T] [D] causant un préjudice à la société SCI 2UF, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. La société SCI 2UF justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 16 octobre 2024, que Mme [T] [D] reste lui devoir à cette date une somme de 3.252,45 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance d'octobre 2024 incluse, déduction faite de la somme de 184,43 euros facturée au titre du coût du commandement de payer, déjà inclus dans les dépens. Mme [T] [D] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 2.129,88 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation. Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par Mme [T] [D] restera acquis à la société SCI 2UF dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés. Mme [T] [D], succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2023. L'équité commande par ailleurs d'allouer à la société 2UF la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. La société demanderesse n'apporte aucun élément pour démontrer une urgence particulière justifiant de faire droit à sa demande visant à ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute en application de l'article 489 du code de procédure civile. Cette demande sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 17 mars 2023 ; Ordonnons, si besoin avec le concours du commissaire de Police et d'un serrurier l'expulsion de Mme [T] [D] ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9] ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons Mme [T] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; Condamnons Mme [T] [D] à payer à la société SCI 2UF la somme provisionnelle de 3.252,45 euros, échéance d'octobre 2024 incluse, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 2.129,88 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'attribution du dépôt de garantie ; Condamnons Mme [T] [D] à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2023 ; Condamnons Mme [T] [D] à payer à la société SCI 2UF la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 DECEMBRE 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT