Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/01926 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2HF
N° de MINUTE : 24/01632
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic, ACTISYNDIC, SAS, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288
C/
DEFENDEUR
Monsieur [E] [S]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 23 Octobre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [E] [S] est propriétaire des lots n°38, 27 et 78 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93).
Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, a fait assigner Monsieur [E] [S] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, ACTISYNDIC, recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit,
- Condamner Monsieur [E] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic, ACTISYNDIC, la somme de 9.972,18 € au titre des arriérés de charges de copropriété et appels de travaux arrêtés au 1 er janvier 2024 (appel du 1er trimestre 2024 et appel de fonds loi Alur inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023, date de la mise en demeure,
- Condamner Monsieur [E] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic, ACTISYNDIC, la somme de 367,29 € exposés pour le recouvrement de sa créance en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-Rejeter toutes demandes de délais qui seraient présentées par ce dernier.
- Condamner Monsieur [E] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic, ACTISYNDIC, la somme 3.000 € à titre de dommages et intérêts
- Rappeler que le jugement est revêtu de l’exécution provisoire de droit
- Condamner Monsieur [E] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, ACTISYNDIC, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
-Le condamner aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Caroline JOURNO-NAÏM, avocat aux offres de droit.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [E] [S], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [E] [S] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [E] [S] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 04 juin 2024 et fixée à l'audience du 23 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [S];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juillet 2019, 09 septembre 2021, 09 septembre 2022, 21 avril 2023 et 09 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 22 avril 2023 au 21 avril 2024 ainsi que celui en vigueur du 10 avril 2024 au 10 avril 2025.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, l'extrait du grand livre du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 mentionne la reprise d'un solde débiteur antérieur à hauteur de 1.543,21 euros, qui n'est pas justifié. Dès lors, il s'en déduit que le solde des mouvements du compte propriétaire de Monsieur [S] au 30 septembre 2021 devant être repris, pour la période du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2021 et ce, au regard de l'extrait du grand livre au titre de l'année 2020 est de 1.018,47 euros et non de 2.561,68 euros.
Il convient également de déduire de l'extrait de compte de la période du 09 septembre 2021 au 17 janvier 2024 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 367,29 euros, se décomposant comme suit :
frais de 2e relance du 06 février 2023 de 30 euros,frais de 2e relance LRAR du 12 juin 2023 de 30 euros,frais « Maître JOURNO-NAIM MISE EN DEMEURE PAR AVOCAT » du 12 octobre 2023 de 307,29 euros.
Au regard de ces éléments, le total des mouvements portés au débit du compte de Monsieur [S] entre le 1er octobre 2021 et le 1er janvier 2024, reprise comptable du 30 septembre 2021 incluse, a été de 12.707,84 euros tandis que le total des mouvements portés au crédit dudit compte a été sur cette même période de 4.278,87 euros. Monsieur [S] est donc recevable de la somme de 8.428,97 euros à l'égard du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.428,97 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 et appel de fonds loi Alur du 1er trimestre 2024 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 02 octobre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [E] [S], sur la somme de 8.195,90 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 367,29 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 02 octobre 2023.
Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de relance du 06 février 2023 d'un coût de 30 euros et ceux du 12 juin 2023 d'un coût de 30 euros.
De même, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 307,29 euros le 12 octobre 2023, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [E] [S] n'a effectué que deux règlements de charges de copropriété entre le 1er janvier 2020 et le 02 janvier 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [E] [S] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [E] [S], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [S] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline JOURNO-NAÏM, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, la somme de 8.428,97 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 et appel de fonds loi Alur du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2023 sur la somme de 8.195,90 euros et à compter de l'assignation pour le surplus;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline JOURNO-NAÏM, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 novembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
