Cour de cassation, 19 décembre 2019. 19-10.639

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10441 F Pourvoi n° H 19-10.639 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme B... F..., épouse J..., 2°/ M. L... J..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant : 1°/ à la société publique locale Territoire 25, dont le siège est [...] , 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme J..., de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société publique locale Territoire 25 ; Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme J... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme J... ; les condamne à payer à la société SPL Territoire 25 la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement de première instance en fixant l'indemnité principale d'expropriation à la somme de 15 903 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 2 590,05 euros, Aux motifs que « Sur la qualification du bien à la date de référence : Attendu que la SPL Territoire 25 expose que les parcelles, objet de l'expropriation, consistent en des terrains plats non bâtis à usage agricole et naturel et que le tènement immobilier a été classé en zone AUa par le plan local d'urbanisme (PLU) approuvé le 3 novembre 2003 par la commune de Dampierre-Les-Bois, de sorte qu'elles ne peuvent être considérées comme constructibles à la date de référence du 3 novembre 2003 ; que les époux J..., s'ils ne contestent pas la date de référence retenue à juste titre par le premier juge comme étant le 3 novembre 2003, date de l'approbation du PLU, et la classification qui en a résulté, appellent cependant l'attention de la Cour sur le fait que leurs parcelles, situées dans une zone roche du centre-ville, à côté de propriétés bâties et des réseaux urbains, et desservies par la [...] , étaient constructibles sans limitation avant l'approbation de l'actuel PLU et que leur insertion dans la zone AUa n'a eu pour effet de qu'en diminuer artificiellement la valeur en maintenant une constructibilité différée et dans le cadre d'un projet d'aménagement urbain ; Attendu pour autant que les parcelles appartenant aux époux J..., d'une contenance totale de 1.667 m2, classées en zone UAa à la date de référence, soit destinées à recevoir une extension de densité moyenne du tissu urbain dans le cadre d'un aménagement cohérent, et présentant un caractère naturel en partie de prés et de bois, doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif mais également de leurs qualités intrinsèques et notamment de leur situation incontestablement privilégiée, en ce qu'elles sont situées à proximité immédiate d'une zone pavillonnaire et des réseaux urbains et désormais incluse dans la ZAC de la Combe Saint Laurent ; Sur la valorisation de la parcelle expropriée : Attendu que conformément aux dispositions des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, le juge doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété, laquelle n'est pas intervenue en l'espèce, en estimant ceux-ci à la date de la décision de première instance et en ayant égard aux mutations effectivement intervenues de biens comparables dans le secteur géographique situé à proximité, comparable en terme de marché immobilier, ce qui exclut les simples offres de vente ou annonces immobilières ; Que l'expropriant réitère devant la Cour la proposition d'indemnisation faite au premier juge sur la base d'un prix de 6,50 €/m2 en produisant notamment un avis réalisé par le service France Domaine de la direction départementale des finances publiques du Doubs du 10 mars 2017 ; Que le commissaire du gouvernement considère pour sa part qu'au vu des éléments de comparaison susceptibles d'être retenus comme similaires au bien exproprié dans un périmètre proche un prix de 6,50 € au m2 tel que proposé par l'appelant est tout à fait indiqué ; que les époux J... estiment au contraire, à l'appui de leur appel incident, que le premier juge n'a pas pris en considération les éléments objectifs permettant de fixer une juste évaluation des parcelles expropriées compte tenu de leur situation privilégiée, et d'indemniser par conséquent intégralement leur préjudice ; qu'ils sollicitent par conséquent que l'indemnité soit évaluée par référence à la valeur des terrains d'aisance, sans pour autant soutenir que les parcelles ont cette qualité, et qu'elle soit fixée à 9,60 €/m2, l'estimation du premier juge à 16,66 € étant manifestement insuffisante à leurs yeux ; Attendu que les époux J... ne peuvent toutefois être suivis lorsqu'ils prétendent que l'estimation de leur tènement devrait être réalisée par référence à la valeur d'un terrain d'aisance au motif qu'il serait contigu avec des parcelles bâties ; qu'en effet, un terrain d'aisance est nécessairement adjacent à un immeuble bâti et lui sert de jardin d'agrément, tel n'étant pas le cas en l'espèce des deux parcelles litigieuses non bâties ; Qu'ils ne produisent aucun élément comparatif portant sur des mutations effectivement intervenues dans le périmètre considéré ou situé à proximité de celui-ci dans un secteur comparable en termes de marché immobilier et dans un zonage identique (UAa), qui soit susceptible de confirmer l'évaluation sollicitée ; que les estimations notariales portant sur la valeur des terrains à bâtir et terrains d'aisance sont inexploitables en la cause comme n'ayant pas la même qualification et partant la même valeur que les parcelles expropriées à l'exception de l'estimation des terres agricoles ; Attendu que la vue des lieux effectuée par le premier juge permet de relever que les deux parcelles sont en nature de pré, en état de friche et non entretenues, non dotées d'arbres séculaires mais ayant mais ayant toutes deux accès à la voie publique et aux réseaux urbains ; que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la friche n'est pas de nature à altérer la valeur du terrain dès lors qu'il est aisé d'y remédier et que le défaut d'entretien s'explique par la procédure d'expropriation ; Qu'ainsi qu'il a été dit précédemment, les parcelles doivent être évaluées au regard de leur situation incontestablement privilégiée, en ce qu'elles sont situées à proximité immédiate d'une zone pavillonnaire et des réseaux urbains et désormais incluses dans la ZAC de la Combe Saint Laurent, par comparaison avec les mutations intervenues dans les conditions rappelées par les textes précités ; Qu'au regard des éléments comparatifs communiqués tant par la partie expropriante que par le commissaire du gouvernement il apparaît que le prix d'un terrain situé en zone AUa oscille entre 6,50 et 9 €/m2 selon les qualités intrinsèques du bien ; qu'il n'est pas contestable que l'accès direct des deux parcelles à la voie publique et à l'intégralité des réseaux leur confère un intérêt particulier par rapport à une parcelle qui en est dépourvue, située dans la même zone, de petite contenance ([...] ) et dont le prix a été fixé à 6,50 €/m2 par jugement du tribunal de grande instance de Besançon du 7 juillet 2017 ; qu'il convient dans ces conditions de fixer à 9 €/m2 la valeur au m2 des deux parcelles en cause, lequel intègre la situation privilégiée décrite ci-dessus étant rappelé que les intimés eux-mêmes administrent la preuve que les parcelles agricoles sont évaluées dans le secteur de Dampierre-les-Bois entre 0,25 et 0,28 €/m2 ; Attendu qu'il résulte des développements qui précèdent que c'est à tort que le premier juge a retenu un prix au m2 de 16,66 € à titre d'indemnisation de l'expropriation ; qu'il sera donc infirmé de ce chef et il sera alloué à l'appelante une indemnisation sur la base d'un prix de 9 €/m2 ; qu'il s'ensuit qu'afin d'indemniser les intimés de leur entier préjudice, conformément aux prescriptions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, il y a lieu de leur allouer une indemnité d'expropriation principale de 15.603 € (1.767 x 9 €) ainsi qu'une indemnité de remploi de 2.590,05 €, calculée selon les modalités de l'article R. 322-5 du même code ( ) », 1°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; qu'en application de ce principe, le juge de l'expropriation qui recourt à la méthode par comparaison doit analyser les termes de référence qui lui sont soumis et indiquer sur quel(s) terme(s) il se fonde ; qu'en s'abstenant d'analyser l'ensemble des termes de comparaison produits par les parties et le commissaire du gouvernement et d'indiquer sur quel(s) terme(s) elle se fondait pour déterminer la valeur des parcelles expropriées, la Cour a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés ; que dès lors, pour permettre à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur l'application des dispositions précitées, le juge de l'expropriation, qui recourt à la méthode par comparaison, doit analyser les termes de référence qui lui sont soumis et indiquer sur quel(s) terme(s) il se fonde ; qu'en s'abstenant d'analyser l'ensemble des termes de comparaison produits par les parties et le commissaire du gouvernement et d'indiquer sur quel(s) terme(s) elle se fondait pour déterminer la valeur des parcelles expropriées, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation ; 3°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de la méthode par comparaison, l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés ; qu'en fixant à l'indemnisation due aux époux J... sur la base de 9€ le m2 alors que leurs terrains étaient entièrement équipés et desservis par les réseaux publics, étant précédemment constructibles et destinés à l'être de nouveau, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation en accordant aux époux J... une indemnité, principale et de remploi, ne correspondant pas à la valeur des parcelles expropriées et ne couvrant donc pas l'intégralité de leur préjudice.