Cour de cassation, 19 novembre 2009. 08-19.790

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts Y... et Mme A... ; Sur le moyen unique : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que, selon acte authentique dressé le 20 mai 2003 par M. X..., notaire, Mme B... a acquis un fonds de commerce exploité dans un immeuble appartenant aux consorts Y..., en vertu d'un bail commercial prévoyant l'agrément des bailleurs en cas de cession du bail ; qu'à l'occasion de l'instance en résiliation du bail commercial introduite par les consorts Y..., Mme C..., agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Mme B..., a recherché la responsabilité civile de M. X... en lui imputant la méconnaissance de la clause d'agrément ; Attendu que, pour condamner M. X... à payer à Mme C..., ès qualités, à titre de dommages intérêts, la somme de 48 783 euros correspondant au prix d'acquisition du fonds de commerce par Mme B..., l'arrêt retient que le préjudice subi par celle-ci, qui a perdu la valeur du fonds de commerce faute d'avoir un droit au bail opposable au bailleur, est équivalent au prix du fonds au jour de son acquisition faite le 23 mars 2003 ; Qu'en statuant ainsi, quand l'évaluation du dommage doit être faite par le juge au moment où il rend sa décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à Mme C..., en qualité de liquidateur judiciaire de Mme B..., la somme de 48 783 euros, à titre de dommages intérêts, l'arrêt rendu le 17 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ; Condamne Mme C..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille neuf.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à Maître C..., en qualité de mandataire liquidateur de Madame B..., la somme de 48.783 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QU'il résulte expressément du bail commercial conclu le 1er décembre 1983 et régulièrement renouvelé jusqu'au 23 janvier 2002 qu'il y est stipulé au paragraphe Cession sous location «les preneurs ne pourront, en aucun cas et sous aucun prétexte, céder leur droit au présent bail ou sous-louer en tout en partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit des bailleurs, sauf toutefois dans le cas de la cession du bail à leur successeur dans le commerce (ce dernier devant toutefois avoir obtenu au préalable et par écrit l'agrément du bailleur (…) en outre toute cession ou sous location (…) devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui » ; que nonobstant cette clause très claire du bail Madame A... a cédé son fonds de commerce avec son droit au bail à Madame B... par un acte reçu par Maître X..., notaire à SAINT SAVIN, sans avoir obtenu au préalable l'agrément du bailleur qui n'a pas été appelé à l'acte et à qui la cession a seulement été notifiée par acte d'huissier du 14 août 2003 en vertu des articles 1690 et 2075 du Code civil ; que les parties soumettent à la Cour les mêmes moyens que ceux soumis à l'appréciation des premiers juges qui, par des motifs pertinents que la Cour fait siens, ont estimé que : - la clause litigieuse qui n'interdit pas la cession du droit au bail est licite et ne contrevient pas aux dispositions de l'article L. 145-16 du Code de commerce, - l'agrément du bailleur est préalable ce qui exclut une signification postérieure de l'acte de cession faite en application de l'article 1690 du Code civil qui ne peut régulariser une violation des clauses du bail qui fait la loi des parties, - la sanction du non-respect de cette clause du bail est l'inopposabilité de la cession du droit au bail en Madame A... et Madame B... aux consorts Y..., - l'exploitation des lieux loués par une personne sans droit ni titre et la cessation de toute activité de Madame A... seule locataire en titre et ce depuis le mois d'avril 2003 à l'insu des bailleurs justifie la résiliation du bail entre Madame A... et les consorts Y... pour ce seul motif suffisamment grave, - l'occupant sans droit ni titre est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation et la locataire des loyers jusqu'à la libération effective des locaux, - le notaire a commis une faute en jugeant seul de la validité de la clause d'agrément et en décidant de l'ignorer sans en informer Madame B... qui s'est ainsi engagée sans connaître les conséquences possibles du défaut d'agrément du bailleur, - le préjudice subi par Madame B... qui a perdu la valeur du fonds de commerce faute d'avoir un droit au bail opposable au bailleur est équivalent au prix du fonds au jour de son acquisition faite le 20 mars 2003, - Maître C... et Madame B... n'allèguent ni ne rapportent la preuve d'une faute de Madame A... qui n'est pas un professionnel du droit à l'origine du préjudice subi ; qu'il sera ajouté que le notaire est tenu à une obligation de conseil dans l'accomplissement de sa mission et doit veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a en charge d'établir ainsi que d'éclairer toutes les parties sur les conséquences de cet acte dans le contexte qui est le sien ; que Maître X... n'ignorant rien de la clause d'agrément contenue au bail et de l'exigence de la présence du bailleur à l'acte de cession a établi un acte dont il savait que l'efficacité pouvait être contestée dans l'intérêt exclusif de Madame A... dont il était le notaire au préjudice de Madame B... qu'il n'a pas tenu informée de l'opposition des bailleurs ; que la condamnation de Madame A... au paiement des loyers dus à compter du mois de mai 2003 jusqu'au 16 novembre 2004 est sans lien avec la faute commise par le notaire tenu au paiement de dommages et intérêts ; qu'elle ne peut être mise hors de cause et doit exécuter ses obligations contractuelles envers les consorts Y... ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Marie B..., qu'il apparaît que le notaire instrumentaire, Maître X... a commis une faute incontestable en considérant, comme il l'affirme luimême dans ses conclusions, que la clause d'agrément insérée dans le contrat de bail devait être réputée non écrite et être donc ignorée ; qu'au contraire, il lui appartenait d'attirer l'attention des parties sur la nécessité pour elles de se pourvoi de l'agrément des bailleurs et de vérifier que celui-ci avait bien été obtenu conformément aux clauses contractuelles ; qu'il s'agit, de surcroît, de clauses parfaitement usuelles dans les contrats de bail commercial ; que la faute ainsi commise a eu pour conséquence l'inopposabilité de la cession du bail aux propriétaires des murs ; que dans la mesure où le droit au bail est un élément absolument indispensable pour l'exploitation du fonds de commerce acquis par Marie B..., son inopposabilité aux bailleurs a pour conséquence de priver le fonds de commerce qu'elle a acquis de toute valeur ; que par conséquent, le préjudice qu'elle subit du fait de la faute du notaire est égal à la valeur du fonds ; qu'elle est donc fondée à lui réclamer le paiement d'une somme de 48.783 euros à titre de dommages et intérêts ; ALORS QUE le juge doit évaluer le préjudice au jour où il statue ; qu'en retenant que le préjudice subi par Madame B... était équivalent « au prix du fonds de commerce au jour de son acquisition faite le 20 mars 2003 » (arrêt page 7 § 9) écartant ainsi le moyen du notaire qui faisait valoir que la valeur du fonds avait baissé en raison de la cessation des paiements de Madame B..., la Cour d'appel, qui a évalué le préjudice subi par Madame B... au jour de l'acquisition de son fonds de commerce et non au jour où elle statuait, a ainsi violé l'article 1382 du Code civil.