Cour d'appel, 31 mai 2023. 19/22329

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 31 MAI 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22329 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBDWT Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de SAINT DENIS - RG n° 11-19-0550 APPELANT Monsieur [J] [W] [Z] né le 18 février 1986 à [Localité 7] (Sénégal) [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Valérie JUILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0500 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 9], [Adresse 2]/[Adresse 1] représenté par son syndic, la Société EVAM GID, SARL inscrite au RCS de BOBIGNY sous le numéro 390 720 498 C/O Société EVAM GID [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Evelyne ELBAZ et assistée par Me Pauline MERCIER substituant Me Evelyne ELBAZ - SELARL CABINET ELBAZ - avocat au barreau de PARIS, toque : L0107 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Suivant jugement d'adjudication du 20 juin 2017 M. [J] [W] [Z] est devenu propriétaire du lot n° 206 (un appartement) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommée [Adresse 9], sis [Adresse 2]-[Adresse 1] à [Localité 8]. Le cahier des conditions de vente stipule en son article 21 que l'adjudicataire devra s'acquitter des charges de copropriété dues, à compter de la date du prononcé du jugement portant sur la vente forcée. Par acte d'huissier du 20 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2]-[Adresse 1] à [Localité 8] a assigné M. [J] [W] [Z] devant le tribunal d'instance aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de : - 6.637,64 € au titre des charges, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1.500 € de dommages-intérêts, - 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 22 juillet 2019, le tribunal d'instance de Saint-Denis a : - condamné M. [J] [W] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic la société Evam Gid les sommes de : ' 5.775,18 € de charges et 191,86 € de frais avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2019, ' 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic la société Evam Gid, de sa demande de dommages-intérêts et du surplus de ses demandes, - condamné M. [J] [W] [Z] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. M. [J] [W] [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 décembre 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 27 juillet 2020 par lesquelles M. [J] [W] [Z], appelant, invite la cour, au visa des articles 9 et 472 du code de procédure civile, à : - infirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnation à son encontre, - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic la société Evam Gid de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 8], intimé, demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, - débouter M. [J] [W] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y ajoutant, - condamner M. [J] [W] [Z] au paiement de la somme de 1.267,35 € au titre des charges de copropriété postérieures au jugement déféré et arrêtées au 1er janvier 2021 à son profit, - condamner M. [J] [W] [Z] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1153 du code civil à son profit, - condamner M. [J] [W] [Z] aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; Sur la demande du syndicat en première instance Le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [Z], - les procès-verbaux des assemblées générales des : 22 mars 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, 25 mars 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel 2020; 9 juillet 2020 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2021 - les appels de fonds, - le décompte de la créance pour la période courant du 1er juillet 2017 au 20 février 2019, - la mise en demeure, - le contrat de syndic ; Le décompte individuel détaillé laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 6.637,64 € de charges incluant 863,46 € de frais de recouvrement, soit 5.775,18 € de charges ; M. [Z] conteste devoir la somme de 5.020,21 € représentant le solde de charges de l'exercice 2017 qui correspond à la consommation d'eau excessive du lot dont il est devenu propriétaire le 20 juin 2017 alors que l'appartement constituant le lot n° 206 était inoccupé ; Il résulte cependant de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 qu'à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot 'le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes' ; Or, la régularisation des charges de l'exercice 2017 est intervenue suite à l'assemblée générale du 22 mars 2018 qui a approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017 ; M. [Z] était copropriétaire du lot n° 206 depuis plus d'un an à la date de cette assemblée générale ; et il est stipulé à l'article 21 du cahier des conditions de vente que l'adjudicataire devra s'acquitter des charges de copropriété dues, à compter de la date du prononcé du jugement portant sur la vente forcé ; les comptes 2017 ayant été approuvés, et non contestés, le syndic a procédé aux régularisations des charges, en ce compris les charges relatives à la consommation d'eau sur cet exercice auprès de tous les copropriétaires ; M. [Z] est donc débiteur des sommes correspondant à la régularisation des charges de l'exercice 2017 dont les comptes ont été approuvés le 22 mars 2018, donc postérieurement au jugement d'adjudication du 20 juin 2017, par application de l'article 6-2 précité ; Par ailleurs la consommation d'eau est calculée sur la base des relevés des compteurs d'eau réalisés par la société Proxiserve qui ont été transmis à M. [Z] (pièce syndicat n°12) ; le 3 avril 2019, M. [J] [Z] a adressé une photo du relevé de son compteur d'eau au syndic lequel a constaté que la consommation affichée était conforme aux relevés de la société Proxiserve ; M. [Z] a d'ailleurs indiqué que 'le compteur tourne correctement' et 'qu'il n'y a pas de fuite dans l'appartement'; s'il y a eu effectivement une consommation excessive au cours du 1er semestre 2017, à une époque où M. [Z] n'était pas encore propriétaire, il n'en reste pas moins que, par application de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, il est redevable de la somme de 5.020,21 € représentant la consommation d'eau de son lot n° 206 en 2017 puisque ,d'une part les relevés 2017 de la société Proxiserve concernant le compteur du lot n° 206 ne sont pas contestés, d'autre part les comptes de l'exercice 2017 incluant les factures d'eau ont été approuvés lors de l'assemblée générale du 22 mars 2018, donc postérieurement au 20 juin 2017, assemblée qui n'a fait l'objet d'aucune contestation ; M. [Z] fait encore valoir que depuis le 1er juillet 2013 une obligation d'alerte sur une consommation anormale d'eau pèse sur les distributeurs d'eau ; il reproche au syndicat de ne pas avoir fait état de cette anomalie lors de l'établissement du cahier des charges alors qu'elle aurait dû être signalée après le relevé du 1er semestre 2017 et en déduit que la créance du syndicat ne lui est pas opposable ; cependant le cahier des conditions de la vente a été établi le 27 décembre 2016, l'état daté a été établi par le syndic le 28 mars 2017 (pièce [Z] n° 1) tandis que le relevé des compteurs au 1er semestre 2017 a été effectué le 20 juin 2017 (le jour du jugement d'adjudication), de sorte qu'il ne peut être reproché aucun manquement au syndicat ; ce moyen soulevé par M. [Z] est inopérant et ne le dispense pas de son obligation à payer les charges 'à compter de la date du prononcé du jugement portant sur la vente forcée', étant rappelé que le moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes de l'exercice 2017, est porté au débit du compte de M. [Z], copropriétaire lors de l'assemblée générale du 22 mars 2018 qui a approuvé les comptes 2017 ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.775,18 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 20 février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2019 ; Sur l'actualisation de la créance du syndicat Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en cause d'appel pour solliciter la somme de 1.267,35 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 18 mars 2019 au 1er janvier 2021, appels 1er trimestre 2021 inclus (1er appels trimestriels charges et fonds travaux) ; Sur cette somme, il convient de déduire celles de 420 € (honoraires procédure de recouvrement) et 720 € (frais de recouvrement), soit 1.140 € ; La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s'élève à 1.267,35 € - 1.140 € = 127,35 € ; Il a été vu plus haut que les comptes de l'exercice 2019 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels 2020 et 2021 ; le syndicat verse aux débats les appels de fonds de la période considérée (pièce n° 15) ; Il en résulte que M. [Z] reste redevable envers le syndicat de la somme de 127,35 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 18 mars 2019 au 1er janvier 2021, appels 1er trimestre 2021 inclus (1er appels trimestriels charges et fonds travaux) ; Il doit être ajouté au jugement qu'il est condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021, date des conclusions d'actualisation devant la cour valant mise en demeure ; Sur la demande au titre des frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Sur la demande du syndicat en première instance Le premier juge a exactement relevé que les frais de transmission huissier, de dernier avis avant paiement, de dossier impayé et de constitution de dossier avocat et de suivi de procédure constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature ; Le premier juge a justement retenu que ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Comme l'a dit le tribunal, les frais de mise en demeure sont excessifs et doivent être retenus pour un montant de 5,80 € pour chacune des trois mises en demeure, de même que doit être retenue la somme de 174,46 € pour le commandement, soit un total de 191,86 € ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 191,86 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2019 ; Sur l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel Le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes suivantes : - 18 mars 2019 : honoraires procédure recouvrement : 420 €, - 16 mai 2019 : suivi procédure tribunal 2T 2019 : 180 €, - 7 juin 2019 : procédure recouvrement : 360 €, - 31 décembre 2019: suivi procédure exécution : 180 €, total : 1.140 € ; Les honoraires sur la procédure de recouvrement font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ; les frais de suivi de procédure tribunal procédure recouvrement et suivi procédure exécution font partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est la cas ici ; Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement ; Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Le premier juge a justement retenu que la mauvaise foi n'est pas établie du fait des règlements intervenus ; le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts en première instance ; Le syndicat des copropriétaires formule un demande de dommages-intérêts en cause d'appel à hauteur de 3.000 €, compote tenu de l'arriéré des charges postérieur au jugement ; Là encore, la mauvaise foi de M. [Z] n'est pas établie du fait des règlements intervenus ; Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Z], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Z] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [J] [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 127,35 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 18 mars 2019 au 1er janvier 2021, appels 1er trimestre 2021 inclus (1er appels trimestriels charges et fonds travaux), avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021 ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande autitre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages-intérêts ; Condamne M. [J] [W] [Z] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT