Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/03143

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [J] [O] Madame [C] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03143 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZ3 N° MINUTE : 8 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [J] [O], [Adresse 2] comparant en personne Madame [C] [H], [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03143 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZ3 FAITS ET PROCEDURE Par acte du 3/ 01/ 2011 à effet au 3/ 01/ 2011, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a donné à bail à M. [O] [J] et Mme [H] [C] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2] , avec cave, pour un loyer de 581,12 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [O] [J] et Mme [H] [C] le 4/ 09/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 6086,24 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 01/ 03/ 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner M. [O] [J] et Mme [H] [C] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, - voir ordonner l’expulsion de M. [O] [J] et Mme [H] [C] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, - voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de M. [O] [J] et Mme [H] [C] - voir condamner solidairement M. [O] [J] et Mme [H] [C] au paiement à titre provisionnel : D’une somme de 7285,99 euros au titre de l’arriéré au 23/ 02/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion D’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation et des frais éventuels de l’expulsion. L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de PARIS le 4/ 03/ 2024. A l'audience du 03/06/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 6320,45 euros, au 31/ 05/ 2024, mai 2024 inclus, maintient ses autres demandes. Eu égard à la rupture du PACS du 27/02/2024, il forme une demande de condamnation solidaire pendant le bail et jusqu’au 27/02/2024, puis une demande en paiement conjointement pour les impayés postérieurs, sauf à apprécier l’étendue de la clause de solidarité au bail. Il observe que le loyer courant est repris. Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement, du moment qu’ils sont de montant égal chaque mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire ;il sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation. M. [O] [J] et Mme [H] [C] ont comparu. Ils indiquent demeurer ensemble encore après la rupture du PACS , avoir deux enfants mineurs ; compte-tenu de leurs revenus de 2000 à 2100 euros pour M.[O] et de 1700 euros pour Mme [H], ils sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent qu’ils vont solliciter une aide FSL et ajoutent que l’APL est de 104 euros depuis avril 2024. Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 3/ 06/ 2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 05/09/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 4/ 09/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03143 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LZ3 Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 03/01/2011 et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 03/01/2023 pour 3 ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 04/09/2023 , il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois. La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer. M. [O] [J] et Mme [H] [C] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 04/11/ 2023 à minuit soit à compter du 05/11/ 2023. Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de mai 2024. M. [O] [J] et Mme [H] [C] disposent de revenus de 2000 euros pour Monsieur et de 1700 euros pour Madame , et un dossier FSL doit être déposé. L’APL est versée au bailleur. Chacun des défendeurs est en mesutre de régler le loyer et une échéance pour apurer la dette. Afin que soit étudié le dossier FSL à déposer et que le budget se stabilise, il est nécessaire de prévoir une mensualité réduite pendant 6 mois puis plus élevée par la suite. Compte tenu de l’apurement possible par les débiteurs selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [O] [J] et Mme [H] [C], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [O] [J] et Mme [H] [C], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [O] [J] et Mme [H] [C] restent devoir une somme de 6320,45 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31/ 05/ 2024, mai 2024 inclus. Le bail stipule que chaque colocataire est « solidairement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire…. ; en conséquence le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou à l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités et plus généralement , de toutes les sommes à la charge du locataire en vertu du contrat ». En application de l’article 1751 du code civil , la cotitularité du bail pour les colocataires pacsés prend fin avec la dissolution du PACS. En application de l’article 515-4 du code civil , les partenaires de PACS sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un deux pour les besoins de la vie courante et pour les dépenses relatives au logement commun. La clause de solidarité au bail ne trouve pas application pour l’indemnité d’occupation : en effet seule une clause expresse de solidarité et non équivoque permet de prévoir celle-ci. Or la mention « toutes les sommes à la charge du locataire en vertu du contrat » exclut de facto les sommes qui sont dues du fait de la résiliation du bail , sans difficulté sérieuse. Mais pendant la période de suspension des effets de la clause résolutoire, les sommes dues ont nature de loyer. Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [O] [J] et Mme [H] [C] au paiement des sommes dues de 6320.45 euros au 31/05/2024, mai 2024 inclus. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 138 euros selon modalités au dispositif. M.[O] et Mme [H] proposent des modalités de paiement différentes, qui concernent leur contribution respective, soit 50 euros pour Mme [H] dans l’attente du FSL et 88 euros pour M.[O] dans le même délai mais il sera prévu que le total est dû de cette mensualité chaque mois, en sus du loyer courant. Sur l'indemnité d'occupation : En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner conjointement M. [O] [J] et Mme [H] [C] au paiement de celle-ci, pour les motifs précités, la clause de solidarité au bail ne pouvant produire effet pour celle-ci, sans difficulté sérieuse. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner solidairement M. [O] [J] et Mme [H] [C] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, et conjointement aux frais de l’exécution forcée, dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile : En équité, il convient de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe : Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, DECLARE le bailleur recevable à agir CONSTATE que le bail n’avait pas été tacitement reconduit après le 29/07/2023 lors de la signification du commandement de payer CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 05/11/2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] esc E0002 local H0330 17ème étage 75013 PARIS, avec cave. SUSPEND les effets de la clause résolutoire CONDAMNE solidairement M. [O] [J] et Mme [H] [C] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), la somme provisionnelle de 6320,45 euros au titre des loyers et charges dus au 31/ 05/ 2024,mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4/ 09/ 2023 sur la somme de 6086,24 euros et de l’assignation pour le surplus AUTORISE M. [O] [J] et Mme [H] [C] à s'acquitter de la dette par 6 mensualités de 138 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis 30 mensualités de 183 euros le 10 des mois suivants, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [O] [J] et Mme [H] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, CONSTATE que la dissolution du PACS des défendeurs est en date du 27/02/2024 et que le bail ne stipule pas expressément de clause de solidarité pour le paiement des indemnités d’occupation RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, DIT que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [O] [J] et Mme [H] [C], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, AUTORISE, en ce cas, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [O] [J] et Mme [H] [C] à défaut de local désigné DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution CONDAMNE, en ce cas, conjointement M. [O] [J] et Mme [H] [C] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE solidairement M. [O] [J] et Mme [H] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et conjointement pour les frais de la procédure éventuelle d’expulsion DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT