Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 8 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00723 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGYB
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 octobre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. HA
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Myriam LAHANA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1537
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. ETT-INTERIM
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, la SCI HA a assigné en référé la SAS ETT INTERIM devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles R.511-7 et R.511-8 du code des procédures civiles d'exécution et de l'article 834 du code de procédure civile, pour voir :
- Condamner la SAS ETT INTERIM à lui payer par provision la somme de 118.932 euros à parfaire au titre des arriérés de loyers, charges et impôts pour la période depuis février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date du commandement de payer demeuré sans effet ;
- La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance y compris les frais d'huissier et de commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 30 août 2024 puis renvoyée à l'audience du 4 octobre 2024 où les parties ont été entendues.
A l'audience du 4 octobre 2024, la SCI HA, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Se référant à ses conclusions en réponse régulièrement déposées à l'audience, elle a maintenu ses demandes, porté la demande provisionnelle à la somme de 109.825 euros outre 2.366,99 euros d'intérêts légaux, et sollicité la condamnation de la société défenderesse au paiement des frais de commandement de payer de 394,13 euros et le rejet des demandes adverses.
Elle fait valoir qu'elle a consenti un bail précaire à la SAS ETT INTERIM, signé le 21 janvier 2021 pour une durée de trois ans à compter du 1er février 2021, soit jusqu'au 31 janvier 2024, et portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4]. Elle indique qu'à l'issue des trois années du bail, sa locataire s'est maintenue dans les lieux, ce qui constitue un nouveau bail. Elle précise qu'elle lui a fait délivrer le 30 avril 2024 un commandement de payer portant sur un montant de 94.911,90 euros correspondant aux factures d'eau, d'électricité, de taxes foncières et aux loyers impayés et que par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mai 2024, la SAS ETT INTERIM lui a signifié sa volonté de mette fin au bail et de quitter les lieux le 7 juin 2024 alors que le préavis prévu au bail est de trois mois. Elle indique que pour garantir les paiements dus, elle a réalisé une saisie conservatoire sur les comptes de la défenderesse le 27 mai 2024 portant sur la totalité des sommes dues. Elle précise que sa locataire a quitté les lieux sans acquiescer à la saisie conservatoire et sans respecter le délai de trois mois. Elle s'estime, dès lors, fondée à obtenir le paiement des sommes dues à titre provisionnel.
En défense, la SAS ETT INTERIM, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :
- Débouter la SCI HA de ses demandes ;
- Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire qu'elle a fait pratiquer le 27 mai 2024 entre les mains de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ;
- Condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle fait valoir que le congé donné par courrier du 7 mai 2024 est en réalité un acquiescement à l'acquisition de la clause résolutoire conformément au commandement de payer qui lui a été délivré le 30 avril 2024 et précise avoir quitté les locaux le 19 juin 2024, date à laquelle doivent être arrêtés les comptes entre les parties. Elle ajoute que les sommes réclamées au titre des charges sont indues, parce que l'article 3 du bail précise que le loyer est calculé "charges incluses" et précise que le preneur fait son affaire personnelle des factures d'eau et d'électricité. Elle ajoute qu'il existe une contradiction dans le bail quant au prix même du loyer, de sorte que cela ajoute une contestation sérieuse à la réclamation de la demanderesse. Elle indique, enfin, qu'elle n'est pas la seule occupante des lieux alors qu'il lui est réclamé la totalité des charges et de la taxe foncière, étant relevé que le dernier avis de taxe foncière produit vise un second bien qui n'est pas l'objet du bail. Elle en déduit d'une part la mauvaise foi de la bailleresse et d'autre part plusieurs contestations sérieuses faisant obstacle à la demande provisionnelle formée, d'autant qu'elle justifie avoir régularisé le paiement du loyer prévu au bail jusqu'au 30 avril 2024 et ne serait donc redevable que des loyers dus jusqu'au 19 juin 2024, date de son départ effectif, soit 16.333 euros, ce qui est en grande partie compensé par le dépôt de garantie de 13.000 euros, voire par les indus résultant de l'ambiguïté du loyer prévu au bail comme précédemment exposé.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré au 8 novembre 2024 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la demande de provision
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la SCI HA, qui a délivré à sa locataire un commandement de payer en date du 30 avril 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail, ne demande pas le constat de l'acquisition de cette clause.
A ce titre, il sera rappelé que le locataire ne peut se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire pour réduire à un mois son préavis de départ. En outre, il est relevé que la SAS ETT INTERIM, qui a fait valoir son intention de résilier le bail par courrier recommandé du 7 mai 2024, ne fait nullement référence à l'acquisition de la clause résolutoire mais au fait que "le logement étant en zone tendue, le délai de préavis est réduit à un mois à compter de la réception de cette lettre recommandée". Dès lors, en application de l'article 2 du bail commercial qui prévoit un préavis de trois mois sans dérogation, il n'existe pas de contestation sérieuse au fait que la demanderesse arrête ses comptes au 8 août 2024, soit trois mois après le courrier recommandé de résiliation.
Dans ce contexte, l'article 3 du contrat de bail stipule que "la présente location est consentie et acceptée moyennant une indemnité d'occupation de 10.000 € HT par mois, charges incluses. […] Le preneur fera son affaire personnelle des factures d'eau et d'électricité, d'entretien des espaces verts. La taxe foncière ainsi que tous autres impôts et toutes autres taxes ou charges seront à la charge du locataire. […] Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers HT sera demandé à la signature du contrat, soit la somme de 13.000 €. "
Il en résulte que l'indemnité d'occupation est stipulée de 10.000 euros hors taxes. Or, le fait que le dépôt de garantie de 13.000 euros soit mentionné comme correspondant à deux mois de loyer ne saurait constituer une contestation sérieuse ou une ambiguïté dont l'interprétation relèverait du juge du fond, dès lors qu'il apparait clairement que depuis le début du bail, et jusqu'au 30 avril 2024, la SAS ETT INTERIM s'est acquittée mensuellement de la somme de 10.000 euros sans contestation.
Dès lors, il en ressort avec l'évidence requise devant le juge des référés, que le loyer mensuellement dû est bien de 10.000 euros et que la mention de deux mois de loyers au titre du dépôt de garantie constitue une erreur matérielle.
Or, il ressort du grand livre auxiliaire produit par la défenderesse et que ne conteste pas la demanderesse, que celle-ci a réglé ses loyers mensuellement jusqu'au mois d'avril 2024 inclus. Dès lors, elle reste redevable des loyers dûs jusqu'à la fin de son préavis, soit le 7 août 2024.
Sur ce, la demanderesse forme une demande à hauteur de 38.858 euros au titre des loyers, et s'appuie pour cela sur un calcul portant sur l'ensemble de la période figurant dans le grand livre produit en défense, sur la période allant du 5 février 2021 au 1er mai 2024. Toutefois, la lecture de ce grand livre montre que durant les 3 premiers mois du contrat, le loyer payé n'était que de 7.800 euros au lieu des 10.000 euros prévus au bail. Mais si aucune explication n'est fournie par les parties sur cette différence, il ressort du décompte annexé au procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 27 mai 2024 que les loyers de février à mai 2021 ont été payés, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse à la demande de la SCI HA portant sur la différence observée (soit la somme de 6.600 euros).
En revanche, il n'est pas contesté que les loyers dus entre le 1er mai et le 7 août 2024 n'ont pas été réglés. Dès lors, il apparait avec l'évidence requise devant le juge des référés un arriéré de loyers de [10.000 x 3 + (10.000 : 31 x 7)] = 32.258 euros.
S'agissant des charges d'eau et d'électricité, l'article 3 précité stipule que le preneur en fait "son affaire personnelle". Or, au cas présent, la SAS ETT INTERIM ne justifie pas d'avoir souscrit de son côté un abonnement énergétique, d'autant qu'elle confirme au terme de ses écritures qu'elle n'avait pas accès aux compteurs.
S'il est démontré que d'autres sociétés ont établi leur siège social à l'adresse des lieux loués, ce que la SCI HA justifie par une simple domiciliation postale, le fait que certains lieux de stockage (garage, anciennes serres et jardins) seraient occupés par du matériel non détenu par la SAS ETT INTERIM ou l'existence d'une faible consommation d'énergie postérieurement au départ du preneur cohérente avec l'entretien des locaux, ne permettent pas de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse quant à la consommation d'énergie en eau et électricité dont le contrat de bail stipule expressément, sans qu'il soit nécessaire de procéder à son interprétation, que les factures sont à la seule charge du preneur.
Enfin, s'agissant de la taxe foncière, s'il est exact comme le soulève la défenderesse que les avis produits pour les années 2023 et 2024 concernent également un autre bien immobilier, le décompte des sommes demandées à ce titre et figurant aux écritures de la demanderesse correspond aux sommes dues pour le seul bien objet du bail, déduction faite des sommes dues pour le second bien. Ainsi, après recalcul, il apparait que la somme non sérieusement contestable au titre de la taxe foncière est de 8.391 euros, et non de 8.991 euros comme visé aux dites écritures.
En conséquence, il résulte suffisamment des éléments produits que l'obligation de la SAS ETT INTERIM de payer les arriérés de loyers, de charges d'électricité et d'eau et de taxe foncière n'est pas sérieusement contestable à hauteur de (32.258 + 49.953,78 + 12.022,22 + 8.391) = 102.625 euros.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SAS ETT INTERIM à payer à la SCI HA une provision de 102.625 euros, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 94.911,90 euros et à compter de la présente décision pour le solde.
Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire
La demande principale ayant été accueillie, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande reconventionnelle de la SAS ETT INTERIM visant à la mainlevée de la saisie conservatoire en date du 27 mai 2024.
Sur les frais et dépens
La SAS ETT INTERIM, partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé, en ce compris le coût du commandement de payer de 394,13 euros.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SAS ETT INTERIM sera en outre condamné à payer à la SCI HA une indemnité de procédure qu'il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNE la SAS ETT INTERIM à payer à la SCI HA une provision d'un montant de 102.625 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges d'eau et d'électricité et de taxe foncière ;
DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2024 à hauteur de 94.911,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SAS ETT INTERIM à payer à la SCI HA une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS ETT INTERIM aux dépens de l'instance en référé, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 394,13 euros ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
