Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/02439

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02439 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IQE5 MPF TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES 30 mai 2022 RG:21/00059 S.C.I. PIERRE C/ S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES Grosse délivrée le 09/11/2023 à Me Philippe PERICCHI à Me Stéphane GOUIN COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALES en date du 30 Mai 2022, N°21/00059 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 03 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : S.C.I. PIERRE société civile immobilière au capital de 1000 €, inscrite au RCS de NIMES sous le n° D 803 962 281, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Mathias VUILLERMET de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, Plaidant, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Samuel LEMAÇON de la SELAFA JEAN CLAUDE COULON ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 09 Novembre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Aux termes de deux actes notariés du 8 décembre 2014 et du 21 avril 2015, la SCI Pierre s'est portée acquéreur de deux terrains constructibles situés [Adresse 4] pour un prix de 890 000 euros. Selon compromis de vente du 8 mars 2018, la SCI Pierre a cédé ces terrains à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires au prix de 2 300 000 euros sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire une surface commerciale délivré par la commune de [Localité 6] après autorisation de la Commission Départementale d'Aménagement Commercial (CDAC), dans un délai maximum de 24 mois. Le 26 juillet 2018, la SCI Pierre a accepté la demande de la société IEM tendant à obtenir un délai supplémentaire pour déposer le permis de construire au 15 octobre 2018. Le 27 décembre 2018, la société IEM a déposé une première demande d'obtention de permis de construire. Le 11 avril 2019, la CDAC a émit un avis défavorable quant à la construction de la surface commerciale envisagée. Le 27 juillet 2020, la SCI Pierre a donné pouvoir à la société IEM de déposer un nouveau permis de construire. En juillet 2020, la société IEM a déposé une nouvelle demande d'obtention d'accord devant la CDAC, laquelle a rendu un nouvel avis défavorable le 29 octobre 2020. Le 27 novembre 2020, la société IEM a formé un recours à l'encontre de cette décision. Le 19 novembre 2020 la SCI Pierre, constatant que le délai de deux ans prévu au compromis était écoulé, a mis en demeure la SA IEM de confirmer son accord pour la réitération en la forme authentique. Par acte du 23 décembre 2020, la SCI Pierre a assigné la SA IEM devant le tribunal judiciaire d'Alès afin de la voir, à titre principal, condamnée à procéder à la réitération forcée de la vente sous astreinte et à lui payer la somme de 135 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la réitération tardive, outre la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles. Parallèlement, la Commission Nationale d'Aménagement Commercial a confirmé l'avis défavorable de la CDAC et la commune de [Localité 6] a refusé de délivrer le permis de construire par arrêté du 28 mais 2021. Le 28 juillet 2021, la SA IEM a déposé un recours devant la cour administrative d'appel de Marseille. Par jugement contradictoire du 30 mai 2022, le tribunal judiciaire d'Alès a : - débouté la SCI Pierre de l'ensemble de ses demandes ; - l'a condamnée à payer à la SA L'immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toute autre demande ; - condamné la SCI Pierre aux dépens. Le tribunal, interprétant le contrat au regard de la volonté commune des parties, a estimé que la SCI Pierre ne rapportait pas la preuve d'une faute de la SA IEM dans la gestion de sa demande de permis de construire, a constaté la caducité du compromis de vente et débouté la demanderesse de l'ensemble de ses demandes. Par déclaration du 12 juillet 2022, la SCI Pierre a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 20 mars 2023, la procédure a été clôturée le 18 septembre 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 3 octobre 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS : Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, la SCI Pierre demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : A titre principal, - condamner la société IEM à lui verser une somme de 1 847 000 euros en réparation de l'intégralité de son préjudice causé par la résolution du compromis de vente imputable à l'acquéreur, A titre subsidiaire, - condamner la société IEM au paiement de l'indemnité prévue par les parties au sein du compromis à hauteur de 230 000 euros au titre du gain manqué, outre la somme de 290 000 euros au titre de la perte subie, A titre plus subsidiaire, - condamner la société IEM à lui verser une somme de 290 000 euros en réparation du préjudice contractuellement prévu en cas de résolution du compromis de vente, En tout état de cause, - condamner la société IEM au versement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante soutient que la caducité du compromis de vente ne l'empêche pas d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices nés de la faute commise par la société IEM dans l'exécution de ses obligations. Elle fait valoir que la chronologie du dossier et les pièces versées aux débats démontrent que la condition suspensive ne s'est pas réalisée à cause des insuffisances de la société IEM dans la gestion de sa demande du permis de construire. Elle s'estime fondée à obtenir la condamnation de la société IEM pour faute à hauteur de 1 847 000 euros, après déplafonnement de la clause pénale, en réparation de son préjudice. A titre subsidiaire, si la cour estimait n'y avoir lieu à déplafonnement de la clause pénale, elle évalue son préjudice à la somme de 290 000 euros au titre de la perte subie du fait des coûts relatifs au terrain durant quatre années ainsi que la somme de 230 000 euros en application de la clause pénale stipulée par le contrat. Enfin, elle considère que même en l'absence de toute faute imputable à la société IEM, elle est bien fondée à obtenir une indemnisation à hauteur de 290 000 euros sur le fondement de la clause d'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, en application des dispositions de l'article 1186 du Code civil. Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, la société IEM, intimée, demande à la cour de : A titre principal, - juger que la SCI Pierre a acquiescé au jugement concernant la caducité de la promesse de vente, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - débouter la SCI Pierre de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, - juger qu'aucun des événements visés par la condition suspensive dite ' d'obtention d'un permis de construire' stipulée au compromis de vente de terrain du 8 mars 2018 n'est survenu, - juger la SCI Pierre mal fondée en ses demandes - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, A titre infiniment subsidiaire, - juger que la SCI Pierre ne rapporte pas la preuve d'un préjudice, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, A titre encore plus subsidiaire, - ramener le préjudice réclamé par la SCI Pierre au montant de la clause pénale, En tout état de cause, - condamner la SCI Pierre à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'intimée réplique que la clause relative à la condition suspensive doit s'interpréter au regard de la volonté commune des parties conformément aux dispositions de l'article 1188 du Code civil. Elle soutient qu'elle s'est acquittée de toutes les diligences nécessaires à l'obtention d'un permis de construire de sorte qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations. Elle en déduit que la cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité du compromis de vente. A titre subsidiaire, elle relève que la clause pénale, qui n'a vocation à s'appliquer qu'en cas de refus de procéder à la réitération par acte authentique, est inapplicable en l'espèce. MOTIFS : Sur la caducité du compromis de vente : Aux termes de ses dernières écritures, la Sci Pierre précise qu'elle n'entend plus poursuivre la réitération forcée de l'acte de vente dans les termes du compromis de vente du 8 mars 2018 et ne conteste pas la caducité du compromis de vente dès lors que la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'a pas été réalisée. Sur l'indemnisation du préjudice découlant du défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire : Pour débouter la Sci Pierre de sa demande tendant à l'indemnisation de son préjudice, le tribunal a considéré qu'elle ne rapportait pas la preuve de la faute de sa cocontractante dans la gestion de sa demande du permis de construire. Les premiers juges ont relevé que la venderesse avait accordé à la société IEM des délais supplémentaires à ceux prévus par le contrat pour déposer sa demande de permis de construire et que l'avis défavorable de la CDAC du Gard était fondé sur des considérations tenant aux infrastructures de la périphérie de la commune d'[Localité 3]. La SCI Pierre estime injustifié d'assumer seule les conséquences pécuniaires de l'anéantissement du compromis de vente quatre ans après sa signature. L'appelante soutient que le préjudice qu'elle subit a pour origine le comportement fautif de sa cocontractante, professionnelle de l'immobilier, durant l'instruction de sa demande de permis de construire. En premier lieu, elle souligne que la société IEM n'a pas déposé la demande de permis de construire dans le délai stipulé au compromis de vente. Elle s'est ensuite abstenue de modifier son projet après le premier avis défavorable de la commission de la CDAC du Gard afin de l'adapter aux exigences de la commission et de favoriser ainsi l'obtention d'un avis favorable conditionnant celle du permis de construire. Elle en veut pour preuve le rapport d'audit qu'elle a sollicité et qui conclut que les évolutions du projet entre 2019 et 2021 ne sont pas sensibles au regard des considérants exposés dans les avis défavorables de la CDAC et que la commission en attendait vraisemblablement plus sur le volet architectural et paysager ainsi que sur l'intégration urbaine du projet. L'intimée considère que sa responsabilité contractuelle ne peut pas être engagée dès lors qu'elle n'a commis aucune faute à l'origine de la défaillance de la condition suspensive. La SA IEM expose que l'article 1304-3 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement et en déduit a contrario que la caducité du compromis de vente présuppose l'absence de faute du bénéficiaire de la condition. L'intimée en tout état de cause conteste avoir commis une faute, souligne que d'un commun accord, les parties ont repoussé la date d'expiration du délai dans lequel elle devait déposer sa demande de permis de construire et maintient qu'elle a fait preuve de bonne foi dans l'exécution du compromis de vente : quoiqu'ayant accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir le permis de construire une grande surface commerciale sur les terrains, elle s'est heurtée à une décision de refus de permis de construire. Elle relève que le rapport d'audit dont se prévaut l'appelante ne démontre pas que le projet qu'elle a présenté à la CDAC était voué à l'échec et qu'elle n'y a apporté aucune modification pour le rendre conforme aux exigences de la CDAC alors qu'elle s'est impliquée dans la réussite du projet en présentant plusieurs demandes de permis de construire et en mobilisant budgets et salariés. La SA IEM estime enfin que la clause pénale prévue par le contrat est inapplicable en cas de caducité du contrat à la suite de la défaillance d'une condition suspensive. Comme l'a jugé le tribunal, il n'est pas établi que la société IEM a empêché, par son comportement fautif, la réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire. En effet, si le compromis de vente avait fixé à quatre mois le délai dans lequel l'acquéreur s'engageait à déposer la demande de permis de construire, la SCI Pierre a consenti par lettre du 26 juillet 2018 que le délai qui expirait le 8 juillet 2018 soit prorogé jusqu'au 15 octobre 2018. Si la demande de permis de construire a finalement été déposée le 22 janvier 2019, il y a lieu de relever que le 26 avril 2019, la SCI pierre et la société ITM Equipement de la maison, signaient un protocole d'accord aux termes duquel la société ITM Equipement de la maison s'engageait à payer à la SCI Pierre la somme de 120 000 euros par an du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 au titre du coût de portage du terrain dans l'attente de la réalisation des conditions suspensives stipulées par le compromis de vente passé entre la SCI Pierre et la société IEM. Il se déduit de cette convention signée après la date du dépôt de la demande de permis de construire que la SCI Pierre avait implicitement accepté la prorogation du délai jusqu'au 22 janvier 2019. De plus, le 27 juillet 2020, suite à l'avis défavorable de la commission départementale d'agencement commercial du 22 mars 2019, la SCI Pierre a donné pouvoir à sa contractante de déposer de nouvelles demandes de permis de construire. Enfin, la date du dépôt de la première demande du permis de construire est sans incidence sur la défaillance de la condition suspensive laquelle résulte de l'arrêté du maire de la commune de [Localité 6] de refus du permis de construire du 28 mai 2021. Le refus du permis de construire n'est pas imputable à la société IEM, bénéficiaire de la condition suspensive. En effet, ses trois demandes de permis de construire successives ont fait l'objet de trois avis défavorables de la CDAC les 22 mars 2019, 15 octobre 2020 et 18 février 2021, fondés en grande partie sur des considérations sur lesquelles la société IEM n'avait pas de prise : la commission a estimé en effet que la zone commerciale projetée était implantée en dehors des zones d'habitat densifié des communes d'[Localité 3] et de [Localité 6], que cette implantation périphérique allait à l'encontre du programme de revitalisation du centre ville d'[Localité 3] et qu'il n'existait pas de desserte pour des modes de transport doux tels que la marche à pied ou le vélo depuis les quartiers d'habitation des deux communes. La commission a aussi dénoncé l'artificialisation de deux hectares de terres naturelles et agricoles,. La considération relative à l'insuffisance de panneaux photovoltaïques a été corrigée. Si l'insuffisance de la qualité architecturale et paysagère du projet est un des éléments sur lesquels la commission s'est fondée pour rendre un avis défavorable, il n'est pas établi que la commission aurait émis un avis favorable si cet aspect du projet avait été complètement amendé. En effet, la commission a retenu que la création de la grande surface de bricolage générait une dégradation très importante du site par le remodelage topographique total du terrain et l'aspect massif et disproportionné du bâtiment dans un environnement rural et pavillonnaire de petite échelle. L'appelante ne démontre pas qu'il était possible d'implanter une grande surface de bricolage de plus de 4000 m² sans rompre l'harmonie avec son environnement rural et pavillonnaire et sans bouleverser entièrement la topographie du terrain. Il ressort des trois avis de la CDAC que le projet était en lui-même incompatible avec sa localisation dans une zone rurale et pavillonnaire et que son éloignement des zones d'habitat densifié et du centre ville à revitaliser a été l'obstacle majeur à l'obtention du permis de construire. La SCI Pierre n'établit pas que sa cocontractante a exécuté de mauvaise foi l'obligation mise à sa charge d'effectuer les démarches en vue de l'obtention du permis de construire. La défaillance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'est donc pas imputable à une faute de la société IEM. Sur la clause pénale : Dans le compromis de vente signé par les parties le 8 mars 2018 était inséré la clause pénale suivante : «  Au cas où l'une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente ». L'appelante sollicite à titre principal le déplafonnement de la clause pénale sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, et à titre subsidiaire la somme de 230 000 euros correspondant à 10 % du prix de vente. L'intimée fait valoir que la clause pénale est inapplicable lorsque l'anéantissement du contrat résulte de l'absence de réalisation d'une condition suspensive et ne s'applique que lorsqu'une partie refuse la réitération par acte authentique alors que toutes les conditions ont été levées. La clause pénale stipulée dans le contrat de vente sanctionne le refus d'une des parties de réitérer la vente par acte authentique. La cour relève que la caducité de la vente à la suite de la défaillance d'une condition suspensive n'est pas discutée par la SCI Pierre et que la clause pénale n'est prévue qu'au seul cas où l'une des parties refuserait de réitérer la vente, ladite réitération supposant que les conditions suspensives ont été réalisées. Dès lors que la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'a pas été réalisée, la SCI Pierre n'est pas fondée à demander l'attribution de la clause pé nale. Sur la clause intitulée : « défaut de réalisation résultant de l'acquéreur » ; L'appelante estime que du seul fait de son inexécution contractuelle et à défaut d'événement de force majeure, sa cocontractante est obligée d'indemniser son préjudice découlant de l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire. Dans le compromis de vente signé par les parties le 8 mars 2018 était inséré la clause suivante : «  si le défaut de réalisation incombe à l'acquéreur, le vendeur fera son affaire personnelle de la demande de dommages-intérêts ». L'appelante fait observer que cette clause ne fait référence à aucun manquement imputable à l'acquéreur et ne renvoie pas dès lors à la notion de faute : elle en déduit qu'elle se distingue de la clause pénale, laquelle a vocation à sanctionner la faute du cocontractant, et traduit la volonté des parties d'organiser la prise en charge de l'immobilisation des terrains durant le délai d'obtention du permis de construire objet de la condition suspensive. Elle estime que la caducité du compromis de vente ne rejaillit pas sur l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat. La SCI Pierre sollicite donc en application de la clause susvisée la somme de 290 000 euros laquelle correspond au coût du portage des terrains durant 29 mois. L'intimée estime que la clause susvisée n'est pas une clause d'immobilisation et qu'en se référant à la notion de dommages-intérêts, elle est consubstantielle à la notion de responsabilité pour faute. A supposer que la clause intitulée : «  défaut de réalisation résultant de l'acquéreur » puisse s'analyser en une clause stipulant une indemnité d'immobilisation, il reste que ses termes prévoient sans ambiguïté que l'indemnité d'immobilisation est due au vendeur seulement dans le cas où la condition est défaillie du fait de l'acquéreur. La défaillance de la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'étant pas imputable à la SA IEM, la demande de la SCI Pierre tendant, à titre subsidiaire, à la condamnation de la société EIM à payer la somme de 290 000 euros HT en réparation de son préjudice ne peut qu'être écartée. Il est équitable de condamner la SCI Pierre, partie perdante, à payer à la société IEM la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la SCI Pierre de ses demandes au titre de la clause pénale et de l'indemnité d'immobilisation, Condamne la SCI Pierre à payer à la société Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,