Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/11566

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/11566 N° Portalis 352J-W-B7H-C2YUU N° MINUTE : 1 Assignation du : 08 Septembre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [T] [I][2] [2] [Adresse 2] [Localité 5] JUGEMENT rendu le 05 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EURO PE [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0423 DEFENDERESSE S.A.S.U. PANDORA FRANCE [Adresse 10] [Localité 7] représentée par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0007 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 06 Février 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé signé les 12 et 16 octobre 2012, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE a donné à bail à la société PANDOR, désormais PANDORA FRANCE, des locaux situés au sein du centre commercial “[Adresse 11]” alors en construction, situé [Adresse 3] à [Localité 9], à destination de “bijouterie, horlogerie, joaillerie et toute activité connexe, à l’exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne “PANDORA”” pour une durée de 10 ans à compter de la date de livraison, qui interviendra au plus tard le 30 octobre 2012, moyennant le versement d’un loyer annuel variable calculé au taux de 7,10 % hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes et ne pouvant être inférieur à la somme annuelle de 93.800 euros hors taxes et hors charges. Les locaux sont désignés contractuellement comme suit : “Local n° : E1 187 Niveau 1 - Zone Est Surface GLA des Locaux : 67 m² Surface de Vente des Locaux : 59 m² Surface de Réserve des Locaux : 8 m²”. Un congé avec offre de renouvellement du bail a été délivré au preneur par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2022 à effet au 30 octobre 2022 moyennant la fixation du loyer selon la clause initiale de loyer variable, le bailleur sollicitant que le loyer minimum garanti soit fixé à la somme annuelle de 215.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire en date du 21 juillet 2022, la société PANDORA FRANCE a accepté le principe du renouvellement du bail et a sollicité que le loyer minimum garanti du bail renouvelé soit fixé au dernier loyer minimum garanti facturé. Par mémoire préalable daté du 5 juin 2023 régulièrement notifié, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE a sollicité que le loyer minimum garanti du bail renouvelé soit fixé à la somme de 236.800 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 30 octobre 2022 et subsidiairement qu’un expert soit désigné. Par acte délivré le 14 septembre 2023, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE se prévalant de l’absence de réponse du preneur au mémoire préalable, a fait assigner la société PANDORA FRANCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : “ Vu l’ensemble des pièces versées aux débats, Vu l’article 35 “RENOUVELLEMENT” du bail, Vu les articles 1103 et suivants et 1343-2 du code civil, Vu les articles L. 145-33 et R. 145-23 du code de commerce, - Juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 30 octobre 2022, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, - Fixer le loyer minimum garanti de renouvellement au 30 octobre 2022 à la somme de 236.800 euros hors taxes et hors charges par an, - Juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet, - Juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la société PANDORA FRANCE au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Subsidiairement, - Voir désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 “RENOUVELLEMENT” du bail, et qui devront être recherchés : - Exclusivement dans le centre commercial super régional [Adresse 11] sis à [Localité 9], celui-ci constituant une unité autonome de marché, - En référence aux prix pratiqués dans le centre commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence, - Fixer, dans ce cas, le loyer minimum garanti provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer minimum garanti en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail, - Juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties, - Voir réserver, dans ce cas, les dépens”. L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2024. A l’audience, les parties étaient représentées et ont sollicité une expertise judiciaire. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux numéro E1 187 situés au sein du centre commercial “[Adresse 11]”, [Adresse 3] à [Localité 9] à compter du 30 octobre 2022. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer minimum garanti de renouvellement. La SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE soutient que le montant du loyer minimum garanti de renouvellement doit être fixé à la valeur locative conformément aux clauses contractuelles et notamment de l’article 35 du bail. Elle fait valoir que le local bénéficie d’un emplacement et d’un environnement commercial qu’elle qualifie d’exceptionnels. Elle sollicite, sur la base d’une surface GLA de 84,90 m² pondérée à 74 m², d’un prix unitaire de 3.200 euros par m² P que le montant du loyer de renouvellement minimum garanti soit fixé à la somme de 236.800 euros hors taxes et hors charges par an (3.200 € x 74 m²). L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige s’agissant d’un bail initial conclu en octobre 2012, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l’espèce, l’article 35 intitulé “Renouvellement” des conditions générales du bail expiré stipule que : “35.2 Le loyer de renouvellement sera nécessairement le Loyer à deux composantes de l’Article 22 du présent Bail, c’est-à-dire un Loyer Variable fixé au taux convenu aux Conditions Particulières du présent Bail, qui ne pourra en tout état de cause être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative des Locaux à la date d’effet du renouvellement du Bail. 35.3 Les Parties conviennent que le montant du loyer minimum garanti du Bail ainsi renouvelé, sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du Centre, ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre les Locaux et les locaux de référence. 35.4 A défaut d’accord amiable, les Parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable”. Il est acquis que les parties au contrat de bail peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé et ainsi écarter le principe du plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce qui n’est pas d’ordre public. Dès lors, en l’espèce, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à l’article 35 des conditions générales du contrat de bail ci-dessus rappelé à la valeur locative, soit par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre, ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre les locaux et les locaux de référence. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel minimum garanti dû par le preneur pour la durée de l’instance au montant du loyer minimum garanti contractuel en cours, outre les charges. Il convient de surseoir à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de réserver les dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE et la S.A.S. PANDORA FRANCE portant sur les locaux numéro E1 187 au sein du centre commercial “[Adresse 11]” situé [Adresse 3] à [Localité 9] à compter du 30 octobre 2022 ; Ordonne, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, une expertise judiciaire et désigne en qualité d’expert : Madame [T] [I] [Adresse 2] tél : [XXXXXXXX01] [Courriel 8] expert près la cour d’appel de Paris, avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux portant le numéro E1 187 situés au sein du centre commercial “[Adresse 11]”, [Adresse 3] à [Localité 9] et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 30 octobre 2022 au regard des stipulations de l’article 35 des conditions générales du contrat de bail expiré, soit par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre, ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre les locaux et les locaux de référence, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025 ; Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 06 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 04 juin 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Fixe le loyer provisionnel minimum garanti dû par le preneur pour la durée de l’instance au montant du loyer minimum garanti contractuel en cours, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ; Réserve les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 05 Mars 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER M. ESCRIVE