Cour de cassation, 19 décembre 2019. 18-23.482

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10435 F Pourvoi n° W 18-23.482 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme K... R..., domiciliée chez M. D..., [...] , contre l'arrêt rendu le 4 juin 2018 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. X... V..., domicilié [...] , en qualité de mandataire ad hoc de la société Les Cannelles, 2°/ à la société CNP assurances, société anonyme, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société CNP IAM, 3°/ à la société Crédit immobilier de France développement (CIFD), société anonyme, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société CIRFAA, défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme R..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Crédit immobilier de France développement , de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. V..., de la SCP Ghestin, avocat de la société CNP assurances ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme R... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme R.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande formée par M. R... et tendant à la nullité de la vente et des contrats connexes fondée sur le dol ; AUX MOTIFS QUE l'unique extrait des chiffres clés publiés par l'INSEE en 2011 concernant l'évolution et la structure de la population ainsi que le logement à [...] n'est pas de nature à établir que le programme immobilier comprenant 59 appartements à usage d'habitation, 24 locaux potentiellement à usage professionnel ou commercial et 65 places de parking, outre le lot transitoire n°149, était d'emblée inadapté à l'état du marché locatif local, ni a fortiori que le vendeur aurait volontairement omis de le préciser aux acquéreurs. M. K... R... ne peut donc qu'être débouté de sa demande d'annulation de la vente et, subséquemment, du prêt fondée sur le dol » ; 1°) ALORS QU'en affirmant que la pièce produite n'établissait pas le caractère d'emblée inadapté de l'état du marché locatif local, quand ce document indique l'existence de logements vacants et, par comparaison des chiffres qu'il contient, que le nombre de nouveaux logements a cru plus vite entre 1990 et 1999 que la population, la cour d'appel a dénaturé les documents de la cause ; qu'en statuant ainsi elle a violé l'interdiction de dénaturer les documents de la cause ; 2°) ALORS QUE le promoteur immobilier qui entreprend un programme de construction de biens immobiliers à destination locative doit connaître l'état du marché locatif du lieu du programme et l'exposer à ses éventuels clients ; qu'en affirmant qu'il n'était pas démontré que le vendeur aurait volontairement omis de préciser l'état du marché locatif à ses clients potentiels, quand celui-ci avait une telle obligation et qu'il vendait un bien destiné à la location, ce dont il résultait que son silence sur l'état du marché locatif était nécessairement intentionnel, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur R... en dommages-intérêts pour manquement du vendeur à son obligation d'information et de conseil ; AUX MOTIFS QUE, Sur la responsabilité du promoteur-vendeur : « Au fond, l'article L111-1 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur à la date des faits, dispose que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service. En l'espèce, il n'est pas établi, que la présentation, avant la vente, des lots réservés ait été inexacte-en ce qu'elle faisait référence explicite à la construction d'un complexe de balnéothérapie et au moins implicite à la rentabilité de l'investissement dans le contexte immobilier local, même si ces prévisions ont été démenties par la suite avec la déconfiture du preneur exploitant la résidence services et l'abandon du projet de balnéothérapie par le promoteur-vendeur, de sorte que les manquements imputés à ces deux titres à la SCCV LES CANNELLES venue aux droits de la SARL CAPITOLE PATRIMOINE n'apparaissent pas caractérisés. M. K... R... sera donc également débouté de sa demande de dommages et intérêts » AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « on admettra qu'en tant que repreneur du programme initié par le groupe Capitole Patrimoine, la SCCV Les Cannelles, qui ne semble pas en être une filiale, reste tenue des vices affectant le contrat de réservation auquel son acte de vente se réfère. Mais, sauf clause contraire, il y a indépendance entre contrat de réservation et le contrat de vente en VEFA »; 1°) ALORS QUE le vendeur a une obligation d'information et de conseil ; qu'il doit informer les acquéreurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l'opération immobilière complexe qu'il leur propose, ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; que Monsieur R... faisait valoir que le vendeur n'avait pas attiré son attention avant la conclusion du contrat sur les risques encourus en raison du montage financier proposé par le vendeur promoteur ; qu'en ne recherchant pas si ce vendeur promoteur avait exécuté cette obligation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-1 du Code de la consommation et des articles 1602, 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable au litige ; 2°) ALORS QU'une information sur la rentabilité d'un investissement ne peut être implicite ; qu'en retenant une référence au moins implicite à la rentabilité de l'investissement dans le contexte immobilier local pour affirmer que le vendeur promoteur aurait exécuté son obligation d'information, la cour d'appel a violé l'article L. 111-1 du Code de la consommation et ensemble les articles 1602, 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable au litige ; 3°) ALORS QU'à supposer les motifs du jugement adoptés, le défaut d'obligation d'information et de conseil ne constitue pas un vice affectant le contrat lui-même, mais une faute engageant la responsabilité du débiteur de cette obligation ; qu'en outre chaque professionnel est débiteur de cette obligation avant la conclusion de chaque contrat ; qu'en affirmant que l'action en responsabilité ne pouvait, surabondamment, pas aboutir en raison de l'indépendance du contrat de réservation et du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard des articles L. 111-1 du code de la consommation et 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.