Cour d'appel, 01 juin 2023. 22/03465

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 01 JUIN 2023 N° 2023/ 397 Rôle N° RG 22/03465 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJACF S.A.R.L. IMPEX C/ [E] [D] E.U.R.L. ANGELE ET MADO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Renata JARRE Me Manon REYNIER Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 25 janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01508. APPELANTE S.A.R.L. IMPEX Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Me Renata JARRE de la SELARL CABINET LAMBALLAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Madame [E] [D] née le 10 avril 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Manon REYNIER, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par Me Sofia BARA, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE E.U.R.L. ANGELE ET MADO caducité partielle dont le siège social est situé [Adresse 1] défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 22 janvier 2020, madame [E] [D] a donné en location à la SARL Impex, des locaux à usage commerciaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 6 360 €, payable mensuellement, soit 530 € par mois, outre 10 € de provisions sur charges par mois. La SARL Impex a cédé son bail à l'EURL Angèle et Mado le 18 juin 2020, le cédant se portant caution du cessionnaire dans le cadre et les limites fixés au bail. Madame [E] [D] a fait délivrer un commandement de payer daté du 23 juillet 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure la SARL Impex de lui régler la somme de 1 350 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 30 juillet 2021. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 8 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 août 2021, ' ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de l'EURL Angèle et Mado et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, ' ordonné l'enlèvement du mobilier se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, ' condamné solidairement l'EURL Angèle et Mado et la SARL Impex à payer à madame [E] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers charges et accessoires jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clefs, ' condamné solidairement l'EURL Angèle et Mado et la SARL Impex à payer à madame [E] [D] la somme de 3850 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires impayés suivant décompte arrêté à septembre 2021 outre une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' débouté madame [E] [D] de ses autres demandes, ' condamné solidairement l'EURL Angèle et Mado et la SARL Impex aux dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 8 mars 2022, la SARL Impex a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 12 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Impex demande à la cour de : réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée, solidairement avec l'EURL Angèle et Mado, à payer à madame [E] [D] une indemnité d'occupation mensuelle, ainsi qu'en ce qu'elle l'a condamnée solidairement avec l'EURL Angèle et Mado à payer à madame [E] [D] la somme de 3 850 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires impayés suivant décompte arrêté en septembre 2021, outre la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau : déclarer n'y avoir lieu à référé, débouter madame [E] [D] de ses demandes, notamment de condamnation solidaire formulées contre elle, À titre subsidiaire : limiter sa condamnation solidaire à la somme de 1 810 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés pour la période de mars 2021 à août 2021, En tout état de cause : condamner madame [E] [D] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel, avec distraction. Par dernières conclusions transmises le 11 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [E] [D] sollicite de la cour qu'elle : À titre principal : confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions, déboute la SARL Impex de toutes ses demandes, À titre subsidiaire si la cour estimait que la SARL Impex n'est pas solidairement tenue au paiement de l'indemnité d'occupation : condamne l'EURL Angèle et Mado et la SARL Impex solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 131,33 € au titre des loyers, provision pour charges dus ainsi que l'indemnité de retard, correspondant aux loyers dus du mois de mars 2021 au mois d'août 2021, condamne l'EURL Angèle et Mado au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers, charges et accessoires jusqu'au 28 février 2022, confirme l'ordonnance en tous ses autres points, En tout état de cause : condamne l'EURL Angèle et Mado et la SARL Impex à lui payer la somme de 1 500 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction. Par ordonnance du 13 juin 2022, la caducité partielle de la déclaration d'appel de la SARL Impex a été prononcée à l'égard de l'EURL Angèle et Mado. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 20 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est saisie d'aucun appel de la part de l'EURL Angèle et Mado, et, que la déclaration d'appel de la SARL Impex a été déclarée caduque à son égard. Aussi, et faute de tout appel incident de la part de madame [E] [D], il convient de constater que les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à l'EURL Angèle et Mado sont définitives et non dévolues à la cour qui n'est saisie d'aucune critique à ces titres. Ainsi, les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives au constat de la clause résolutoire, à l'expulsion de l'EURL Angèle et Mado et aux dispositions relatives au mobilier ne sont pas remises en cause. L'ordonnance doit être confirmée. Sur la provision pour dette locative et pour indemnité d'occupation contre la SARL Impex Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Par application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 12 du contrat de bail du 22 janvier 2020n liant la SARL Impex et madame [E] [D], est prévue une clause résolutoire ainsi stipulée : 'il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus'. De même, l'article 13 du même contrat prévoit, en cas de cession du droit au bail, que ' le preneur a la faculté de céder son droit au présent bail pour la totalité des locaux loués, à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, dans la mesure où ce dernier exerce la même activité, sans que le bailleur puisse s'y opposer ou prétendre à une quelconque indemnité. Dans tous les autres cas, le preneur pourra céder le droit du présent bail et en totalité seulement à la condition expresse qu'une telle cession recueille l'agrément préalable et par écrit du bailleur. La cession devra être constatée par un acte authentique ou sous seing privé auquelle le bailleur sera appelé à concourir par une notification qui devra lui être adressée au moins quinze jours à l'avance. Ces dispositions s'appliquent à tous les cas de cession, y compris l'apport du droit au bail à une société. Dans tous les cas, le preneur restera garant solidaire du cédant de toutes les charges et conditions du bail notamment du paiement des loyers, charges et accessoires pendant une durée de trois ans à compter de la cession du bail. Le bailleur devra informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. La SARL Impex a cédé à l'EURL Angèle et Mado son fonds de commerce et son droit au bail par acte du 18 juin 2020. Aux termes de ses écritures, et ainsi qu'il en est justifié, la SARL Impex admet avoir été informée par le gestionnaire de madame [E] [D] le 18 mai 2021 des impayés locatifs accumulés par l'EURL Angèle et Mado au titre des mois de mars à mai 2021, soit 1 350 €. Un commandement de payer à hauteur de 1 350 € a été délivré par madame [E] [D] à l'EURL Angèle et Mado le 23 juillet 2021 puisque les loyers sont demeurés impayés à compter de novembre 2020. Cet acte a été dénoncé à la SARL Impex le 30 juillet suivant. Le 28 février 2022, l'EURL Angèle et Mado a libéré les locaux. D'une part, il convient de relever que la condition de l'urgence n'est pas ici requise, la demande provisionnelle étant fondée sur l'article 835 du code de procédure civile, et non sur l'article 834 du code de procédure civile. D'autre part, la SARL Impex élève deux contestations sérieuses susceptibles de faire obstacle à la demande en paiement nécessairement provisionnelle présentée par l'intimée : le défaut d'information de la caution en vertu de l'article L 145-16-1 du code de commerce, et, l'interprétation nécessaire de la clause de cession. Le moyen tiré du défaut d'information de la caution dans le mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci, repris dans le bail sus-visé, conformément à l'article L 145-16-1 du code de commerce, n'est pas ici opérant et ne peut constituer une contestation sérieuse alors qu'aucune sanction n'est attachée à ce manquement, ni conventionnellement, ni légalement. De plus, force est de relever, en l'occurrence, que madame [E] [D] a prévenu la caution, qui l'admet, dès le 18 mai 2021, pour des impayés datant de mars 2021, soit deux mois après, au lieu du mois contractuellement prévu. Ainsi, ce délai supplémentaire d'un mois ne saurait constituer une contestation sérieuse permettant à la caution de se dédouaner d'une clause de solidarité qu'elle a accepté, et alors que ce délai supplémentaire n'a pas eu d'impact sur son information en temps utile de la défaillance de la caution. C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté ce moyen. En revanche, l'article 13 du bail relatif à la cession énonce que le preneur reste garant solidaire du cédant de 'toutes les charges et conditions du bail, notamment du paiement des loyers, charges et accessoires'. L'article 2.2.6 du contrat de cession de bail précise 'qu'en vertu de l'article 13 du bail, la cédante sera garante solidaire durant trois ans'. Or, l'indemnité d'occupation dont la cause est distincte de celle du loyer, ne peut à l'évidence en constituer l'accessoire. Cette clause contractuelle, qui doit s'interpréter strictement, est manifestement source d'ambiguïté et ne peut être retenue, avec l'évidence requise en référé, comme valant obligation non sérieusement contestable du cédant-caution de garantir non seulement le paiement des loyers et charges, mais également des indemnités d'occupation. Ainsi, il existe une contestation sérieuse qui doit conduire à limiter les sommes mises à la charge de la SARL Impex aux impayés locatifs s'arrêtant donc à la résiliation du bail, soit au 23 août 2021. S'agissant du montant des sommes dues, celui-ci est établi, sans contestation sérieuse, selon décompte produit, à hauteur de 3 131,33 € au titre des loyers impayés de mars 2021 au 23 août 2021. En effet, l'indemnité de retard de 10 % est contractuellement stipulée et constitue, sans conteste, un accessoire du loyer auquel la SARL Impex est à l'évidence tenue. En outre, le montant du dépôt de garantie, dont l'objet et la cause sont distincts, n'a pas lieu d'être déduit de l'arriéré locatif, contrairement à ce que prétend l'appelante. En définitive, il convient de réformer l'ordonnance, d'une part en ce que les condamnations prononcées ne peuvent l'être qu'à titre provisionnel, et, d'autre part, en ce que la SARL Impex ne peut être condamnée au paiement, solidaire avec l'EURL Angèle et Mado, que de la somme provisionnelle de 3 131,33 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés de mars 2021 au 23 août 2021. De même, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Impex au paiement d'une indemnité d'occupation, solidairement avec l'EURL Angèle et Mado. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens La SARL Impex reste succombante principale, de sorte qu'elle doit supporter les dépens de première instance, tel que décidé par le premier juge, et d'appel. Les dispositions de l'ordonnance relative aux frais irrépétibles doivent être confirmés. De même, il y a lieu de condamner la SARL Impex à verser à madame [E] [D] une indemnité complémentaire de 1 500 € sur ce fondement en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Dans les limites de l'appel, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL Impex, solidairement avec l'EURL Angèle et Mado, à payer à madame [E] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers charges et accessoires jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clefs, et en ce qu'elle a condamné la SARL Impex, solidairement avec l'EURL Angèle et Mado, à payer à madame [E] [D] la somme de 3850 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires impayés suivant décompte arrêté à septembre 2021, Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la condamnation de la SARL Impex à payer à madame [E] [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel des loyers, charges et accessoires jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clefs, Condamne la SARL Impex, solidairement avec l'EURL Angèle et Mado dans la limite de cette somme, à payer à madame [E] [D] la somme provisionnelle de 3 131,33 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés de mars 2021 au 23 août 2021, Condamne la SARL Impex à payer à madame [E] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SARL Impex de sa demande sur ce même fondement, Condamne la SARL Impex au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente