Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/01048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 24/01048 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG5Q Minute : 24/00467 S.A. EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101 C/ Madame [B] [Z] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEUR : S.A. EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris DÉFENDEUR : Madame [B] [Z] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame [N] [W], auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 11 mai 2023, la société EMMAÜS HABITAT a consenti à Madame [B] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 722,33 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 271,71 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 28 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 2503,47€ arrêtée au 20 décembre 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 avril 2024, la société d'HLM EMMAÜS HABITAT a fait citer Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ; " ordonner l'expulsion de Madame [B] [Z] et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, " condamner Madame [B] [Z] au paiement : * de la somme provisionnelle de 7153,76 € , * d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail, et cela jusqu'au départ effectif des lieux, comme si le bail s'était poursuivi ; * de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que la défenderesse n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 21 juin 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 17 792,31 €, hors dépens, terme du mois de mai 2024 inclus. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Madame [B] [Z], comparante, a expliqué que les prélevements sur son compte ont été rejetés du fait de l'application d'un supplément de loyer mais qu'un règlement de 700 euros a été effectué le 20 juin 2024. Elle a exposé être seule avec trois enfants et avoir été dans l'ignorance de l'enquête sociale menée par le bailleur. Elle a précisé être dans l'attente de ses avis d'imposition afin de mettre fin à la demande de supplément de loyer. Elle a indiqué percevoir un salaire de 1600 euros et une contribution à l'entretien et l'éducation des enfants de 300 euros. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant d'apurer les sommes dues par mensualités de 100 euros. Elle a contesté l'ensemble des frais qui lui ont été imputés et la facturation d'une assurance. Elle a demandé reconventionnellement qu'il soit procédé à des travaux de désengorgement dans son logement, faisant face à des remontées d'eau sale dans ses sanitaires. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. Par note en délibéré expressement autorisée, la société EMMAÜS HABITAT a adressé un décompte actualisé faisant apparaitre le règlement de 700 euros effectué le 20 juin 2024 par Madame [Z]. MOTIFS L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société d'HLM EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 26 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 2 avril 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail en date du 11 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 7.5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 503,47 € arrêtée au 20 décembre 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif La société EMMAÜS HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Madame [B] [Z] reste lui devoir la somme de 21 616,18 € arrêtée au 21 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Madame [B] [Z], comparante, conteste les suppléments de loyer appliqués, les montants facturés au titre de l'assurance habitation, les montants facturés au titre des frais d'enquête sociale et de contentieux. En l'espèce, s'agissant des suppléments de loyer quittancés à cinq reprises pour un montant de 3 147,15 euros, la société EMMAÜS HABITAT ne justifie pas d'avoir adressé à la locataire la mise en demeure prescrite par l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation, qui si elle restée infructueuse pendant un délai de quinze jours permet l'application des frais de procédure et du supplément de loyer. Dans ces conditions, la somme de 15 735,75 euros sera déduite des sommes dues. S'agissant ensuite des frais d'enquête sociale facturés à 5 reprises (7,62 €), la société EMMAÜS HABITAT, même si elle produit la lettre de mise en demeure adressée à la défenderesse, s'abstient de démontrer que cette dernière l'a bien réceptionné. Ces frais seront également déduits de la créance. S'agissant des frais d'assurance, la société EMMAÜS HABITAT a facturé à trois reprises des frais d'assurance à la défenderesse à hauteur de 4,22 euros. Il convient de rappeler que l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. En l'espèce, la société EMMAÜS HABITAT ne démontre pas avoir adressé à Madame [Z] une mise en demeure l'informant de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte. Dans ces conditions, les frais d'assurance seront également déduits de la créance. Enfin, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Les frais de contentieux (140,42 € et 214,39 €) seront également déduits de la créance. Madame [B] [Z] sera donc condamnée à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT une somme provisionnelle de 5 474,86 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 21 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que la défenderesse a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience. Cette dernière demande à pouvoir régler la dette locative de façon échelonnée, ce que les ressources déclarées permettent d'envisager. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [B] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur la demande reconventionnelle relative à des travaux de désengorgement Madame [Z] a indiqué subir des désordres dans l'appartement loué et a notamment fait état d'infiltrations d'eau de la terrasse dans son salon, un problème de colonne d'évacuation qui provoquerait des remontées d'eau sale dans les sanitaires. Elle a formé la demande que sa bailleresse soit enjointe à procéder à des travaux de désengorgement pour faire cesser les désordres. Elle a produit à l'appui de sa demande des photographies non datées et ne pouvant être rattachées à l'appartement loué ainsi qu'un unique courrier électronique adressé à la société Emmaüs le 31 mai 2023 dans lequel elle fait état des remontées d'eau sale dans sa baignoire. En l'état, les élements produits ne sont pas assez probants pour faire droit à la demande de travaux formée par Madame [Z]. Cette demande sera en conséquence rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société d'HLM EMMAÜS HABITAT, Madame [B] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 mai 2023 entre la société d'HLM EMMAÜS HABITAT, et Madame [B] [Z] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 6] sont réunies à la date du 8 février 2024 ; Condamnons Madame [B] [Z] à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT la somme provisionnelle 5 474,86 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 21 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus; Autorisons Madame [B] [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [B] [Z] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 3], sur la commune de [Localité 6] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [B] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Condamnons en ce cas Madame [B] [Z] à payer à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Rejetons la demande reconventionelle de Madame [B] [Z] ; Condamnons Madame [B] [Z] à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [B] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2024 Le Greffier Le Juge