Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 22 DECEMBRE 2023
N° RG 21/01612 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UL2L
AFFAIRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
C/
[L] [T]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Février 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG n° : 20/00026
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie ARENA,
Me Mélina PEDROLETTI,
Mme [Z] [S]
(Commissaire du Gouvernement)
et les parties
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608
APPELANTE
****************
Madame [L] [T]
[Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626
INTIMÉE
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [Z] [S], direction départementale des finances publiques
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
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Mme [L] [T] est copropriétaire des lots 15 et 3, constitués d'un appartement avec jouissance exclusive de combles, parties communes, dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 7] édifié sur la parcelle cadastrée Section K n°[Cadastre 3].
Le 20 novembre 2019, Mme [T] a adressé une déclaration d'intention d'aliéner au prix de vente de 315.000 euros à la mairie de [Localité 7] comprenant une commission d'agence à la charge du vendeur de 15.300 euros.
Le 18 février 2020, l'Etablissement public foncier Ile de France (EPFIF) a fait part de sa décision de préemption au prix de 182.000 euros comprenant une commission d'agence de 15.300 euros.
Le 23 mars 2020, Mme [T] a adressé à l'Etablissement public foncier Ile de France une lettre de refus de la proposition.
A défaut d'accord intervenu entre les parties, l'Etablissement public foncier Ile de France a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre qui, par jugement du 9 février 2021, a :
- Fixé à la somme de 263.250 euros le prix d'acquisition par l'Etablissement public foncier ile de France(EPIFF) des lots 15 et 3 appartenant à Mme [L] [T] et situés dans l'ensemble immobilier au [Adresse 2] à [Localité 7] sur la parcelle cadastré Section K n°[Cadastre 3],
- Condamné l'Etablissement public foncier ile de France (EPFIF) à payer à Mme [L] [T] la somme de 15.300 euros TTC au titre de la commission d'agence,
- Condamné l'Etablissement public foncier ile de France (EPFIF) à payer à Mme [L] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit que les dépens sont à la charge de l'Etablissement public foncier Ile de France (EPFIF).
L'EPFIF a interjeté appel de ce jugement, suivant déclaration du 9 mars 2021, à l'encontre de Mme [T]. Il demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 4 juin 2021, notifiées à l'exproprié (LR reçue le 7 juin 2021) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 8 juin 2021), de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence à la date du 27 septembre 2016 ;
- Infirmer le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
- Fixer le prix d'aliénation des lots n° 15 et n° 3 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], édifié sur la parcelle cadastrés section K n° [Cadastre 3], propriété de Madame [T], comme suit :
Méthode d'évaluation retenue : méthode globale (cave et parties communes intégrées)
Surface Carrez : 30,34 m²
Valeur retenue : 6.200 euros/m² (valeur libre) ;
Soit : 30,34 m² x 6.200 euros = 188.108 euros
-Rejeter les prétentions de Madame [T] ;
- Condamner Madame [T] à verser à l'EPFIF une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner Madame [T] aux entiers dépens d'appel.
Mme [L] [T], par conclusions reçues au greffe de la cour le 3 septembre 2021, notifiées à l'EPFIF (AR signé le 9 septembre 2021) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 7 septembre 2021), demande à la cour de :
- Dire que la déclaration d'appel no 21/01894 enregistrée le 9 mars 2021 , déposée pour l'Etablissement public Foncier d'Ile-de-France ne dévolue à la Cour aucun chef critiqué du jugement attaqué en violation de l'article 562 du Code de Procédure Civile et que la Cour n'est par suite saisie d'aucune demande ;
- Constater l'absence de régularisation par nouvelle déclaration d'appel dans le délai imparti à l'appelant pour conclure
En conséquence,
- Dire qu'il n'y a lieu à statuer sur l'appel interjeté par l'Etablissement public Foncier d'Ile-de France ;
- Déclarer Mme [T] recevable et bien fondée en son appel incident et en ses prétentions ;
- Confimer le jugement rendu par le Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Nanterre en date du 9 février 2021 (RG n o 20/00026) en ce qu'il a :
* Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) à payer à Mme [L] [T] la somme de 15.300 euros TTC au titre de la commission d'agence ;
* Condamné l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) à payer à Mme [L] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ;
* Dit que les dépens sont à la charge de l'EPFIF.
- Infirmer le jugement rendu par le Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Nanterre en date du 9 février 2021 (RG n° 20/00026) en ce qu'il a fixé à la somme de 263.250 euros le prix d'acquisition par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) des lots 15 et 3 appartenant à Mme [L] [T] et situés dans l'ensemble immobilier au [Adresse 2] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée K n[Cadastre 3] ;
Et statuant à nouveau
- Fixer le prix d'aliénation des lots n o 15 et 3 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] ' [Localité 7], édifié sur la parcelle cadastrées section K n [Cadastre 3], propriété de Madame [T] de la manière suivante
* 3ème étage -30,34 x 6.500 €, soit 197.210 euros
* Combles en jouissance exclusive ' 31, 70 m2 x 3.000 euros ; soit 95.100 euros
Soit un montant arrondi de 292.000 euros outre 15.350 euros au titre de la commission d'agence.
- Condamner l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entier dépens
- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France.
Mme [L] [T], a déposé des conclusions reçues au greffe de la cour le 5 octobre 2023, notifiées à l'EPFIF (AR signé le 9 octobre 2023 ) et au commissaire du gouvernement (AR non retourné), en tous points identiques au précédentes, suite à sa constitution d'avocat au barreau de Versailles.
Mme [L] [T], par conclusions reçues au greffe de la cour le 9 octobre 2023, notifiées à l'Etablissement public foncier ile de France (AR signé le 11 octobre 2023) et au commissaire du gouvernement (AR non retourné), abandonne ses prétentions de procédure et répond au fond à l'EPFIF.
L'EPFIF, par conclusions reçues au greffe de la cour le 10 octobre 2023, notifiées à Mme [L] [T], (AR signé le 11 octobre 2023) et au commissaire du gouvernement (AR non retourné), soutient qu'il a régulièrement constitué devant la cour et qu'en tout état de cause, Maître Arena, avocat au barreau de Versailles, s'est constituée le 25 avril 2023 en lieu et place de Maître Barata, avocat au bareau de Paris, produisant quatre pièces supplémentaires pour l'étayer (n°10 : lettre du 29 novembre 2021 de l'EPFIF au greffe, n°11 : déclaration d'appel du 09 mars 2021 et documents annexés, n°12 déclaration déposée par RPVA le 09 mars 2021, n°13 Cass.2ème civ., 06 mai 2021, avis). Il reprend ensuite à l'identique ses conclusions au fond.
Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
sur la procédure
Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
Vu la demande d'observations, adressée aux parties et au commissaire du gouvernement le 10 octobre 2023, sur l'irrecevabilité éventuelle des conclusions n° 2 de l'EPFIF qui n'ont pas été déposées au greffe en autant d'exemplaires que de parties et des conclusions n° 2 et 3 de Mme [T],
Vu les réponses de l'EPFIF et de Mme [T] du 10 octobre 2023, transmises au commissaire du gouvernement le même jour,
Vu la réponse du commissaire du gouvernement reçue par mail au greffe le 27 octobre 2023, transmises aux parties le 7 novembre 2023.
La régularité de la déclaration d'appel n'est désormais plus contestée et les premières conclusions de l'EPFIF, transmises dans les formes et délais requis, sont recevables. Quant à ses conclusions n° 2 reçues au greffe le 10 octobre 2023, elles sont identiques aux précédentes s'agissant du fond, et se bornent, au surplus, à répondre à des prétentions procédurales que Mme [T] a finalement abandonnées dans ses conclusions n° 3. Il n'y a donc pas lieu de déclarer ces conclusions n° 2 irrecevables.
Les conclusions de Mme [T], également transmises dans les formes et délais requis, sont également recevables.
sur la fixation du prix du bien préempté
Les parties s'opposent en appel sur la date de référence, l'évaluation des combles, le ratio à retenir et la commission d'agence.
Le jugement entrepris retient :
- le 27 septembre 2016 comme date de référence, à laquelle le bien préempté était en zone UC du PLU de [Localité 7]
- un ratio de 6.500 €/m² sur la base de 4 ventes en 2019 de bien d'une superficie comparable et à proximité immédiate dans la [Adresse 9] (2 de L'EPFIF 1 de Mme [T] et 1 du commissaire du gouvernement).
- une superficie de 40,50 m² dont 10,16m² d'espace habitable de combles mansardées, partie commune dont le lot 15 de Mme [T] a la jouissance exclusive.
Il relève que l'appartement, fonctionnel et lumineux est en bon état et il met la somme de 15.300 euros à la charge de L'EPFIF au titre de la commission d'agence prévue dans la DIA.
L'EPFIF soutient, sur la base de 13 termes de comparaison, que le ratio doit être fixé à 6.200 €/m² pour la seule superficie de l'appartement soit 30,34 m², à l'exclusion des combles qui sont une partie commune, cet appartement devant être affecté de coefficient de moins value liés à l'état de sa façade comme les conditions de réalisation qu'il détaille de la trémie menant aux combles et de son installation électrique non conforme, ainsi qu'au caractère dégradé des constructions environnantes et à la présence de cellules commerciales vacantes. Il conteste devoir payer la commission d'agence, mise à la charge du vendeur par la DIA.
Mme [T] soutient, sur la base de 13 termes de comparaison, que la date de référence doit être fixée au 16 décembre 2019, que le ratio doit être de 6.500 euros pour l'appartement (30,34 m²)et 3.000 euros pour la surface habitable des combles (21,70 m²), enfin que la commission d'agence lui est due.
La cour retient ce qui suit.
Sur la date de référence et le zonage
Vu les articles L.322-2 et L. 213-4 du code de l'urbanisme,
La date de référence doit être fixée au 16 décembre 2019, date de la mise à jour du PLU de [Localité 7], au vu de la pièce 12 de Mme [T], sur laquelle l'EPFIF ne s'explique pas. il n'est pas discuté qu'à cette date le bien en cause se trouvait en zone U.
Quoiqu'il en soit, Mme [T] ne tire aucune conséquence juridique, en terme d'usage effectif, de cette date de référence, par rapport à celle du 27 septembre 2016, retenue par le premier juge.
Sur la commission d'agence
Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il condamne l'EPFIF à payer à Mme [T] la commission d'agence, alors que la DIA en examen la met à sa charge en sa qualité de vendeur.
sur l'évaluation
Vu l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, il n'est pas utilement contesté que seule la surface Carrez non contestée de 30,34 €/m² peut être retenue au titre de la surface du bien préempté à retenir.
Néanmoins, il n'est pas utilement constesté non plus que l'attribution au lot 15 de la jouissance exclusive d'une partie du grenier, partie commune, correspond à un droit réel à indemniser, en l'espèce, comme un élément de plus value du bien préempté, faute de terme de comparaison avec un tel droit, à l'exception de la cession du lot 14, voisin du bien préempté qui sera dûment prise en compte comme indiqué ci-dessous (terme de comparaison 4 de l'EPFIF).
Toutefois, cet élément de plus value est contrebalancé, en dépit de la bonne situation géographique du bien préempté, sans dégradation marqué du bâti du secteur et en dépit des travaux de rénovation invoqués ci-dessous, par l'élément de moins value lié, au vu des éléments en débat :
- aux conditions d'aménagement de la trémie qui y conduit, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires - et sans justification des contrats d'assurance et responsabilité afférents, ultérieure à sa ratification a posteriori et sous certaines réserves précisément listées par la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2018. A cet égard, Mme [T] ne cite aucun extrait précis pertinents de sa pièces 11 produite pour établir le contraire, ce que la clôture du dossier par le syndic (sa pièce 21) ne suffit pas à démontrer. En effet, Mme [T] se borne à énoncer qu'elle a entrepris des travaux de rénovation importants de la cuisine, de la salle de bain,des peintures, du revêtement de sol et des parois. Or, sa pièce 11 s'achève sur une réserve de l'architecte (p.3/3) quant au passage d'anciens conduits de cheminée et "l'attestation post travaux" de cet architecte, qui ne comporte aucune conclusion, ne certifie pas que les travaux litigieux "ont été réalisés dans les règles de l'art" comme elle le prétend. En tout état de cause, cette attestation ne se prononce pas quant aux réserves de la résolution 22 précitée (assurances RCP et décennale des intervenants, contrat de dommages ouvrages, devis et contrats passés) .
- l'obligation de remise en état des lieux en cas de retrait de cette trémie, ce qui constitue une contrainte forte sur le propriétaire du lot 15
- à l'état moyen avec quelques craquelures de sa façade côté cour , tel que relevé par le transport sur les lieux
- à son installation électrique que l'acte d'acquisition de 2009 décrit comme non conforme, étant observé :
* que sa pièce 19 (état de l'installation intérieure d'éléctricité au 22-10-2019) relève, en synthèse (p.2/10) "une ou des anomalies", à savoir "des conducteurs non protégés mécaniquement", qu'il recommande de supprimer dans les meilleurs délais "afin d'éliminer les dangers qu'elle(s) présente(nt) "et que cette installation fait l'objet, au titre des constatations diverses, de "points de contrôle n'ayant pu être vérifiés"
* et qu'elle ne détaille pas le contenu de sa pièce 10 (dossier technique immobilier) à cet égard .
- au risque d'exposition au plomb, ce que cette pièce 10 de Mme [T], dont elle relève qu'il en a retenu sur certaines unités de diagnostic, ne suffit pas à exclure.
Sur les 13 termes de comparaison de l'EPFIF, tels que repris en pages 8-9 du jugement entrepris, seuls peuvent être retenus, dans le même immeuble ou dans le voisinage immédiat , les 5 termes de comparaison suivants :
* 1 : ratio de 6.250 €/m²
* 2 : ratio de 5.459 €/m²
* 4 : ratio arrondi de 7.869 €, ce dernier correspondant au lot 14, voisin du lot 15 préempté et d'une surface Carrez comparable de 31,50 m² avec même jouissance privative d'une partie du grenier, évalué à 240.000 € selon acte authentique du 17 septembre 2019 (pièce 7 EPFIF).
* 6 : ratio de 5.138 €/m².
* 11 : ratio de 6.111 €/m².
Les autres seront rejetés comme situés dans une autre commune, fut-elle proche, ce marché n'étant pas pertinent, peu important qu'il s'agisse du même axe, ou comme de surface trop différente.
Quant à la référence de l'EPFIF, nouvellement produite en appel, elle ne peut être retenue non plus. En effet, il s'agit d'un jugement d'expropriation, du tribunal judiciaire de Nanterre du 8 février 2021, dont le caractère définitif n'est pas établi, non plus que le caractère comparable du bien en cause, quant à son état et son voisinage immédiat (muré; tags; pièce 8 EPFIF ).
Sur les 13 termes de comparaison de Mme [T] , tels que repris en page 9 du jugement entrepris, seuls peuvent être retenus, dans un rayon de 300 mètres autour de l'immeuble en cause, les 4 termes de comparaison suivants :
* 1 : ratio de 5.469 €/m²
* 5 : ratio de 6.222 €/m²
* 8 : ratio de 6.429 €/m²
* 9 : ratio de 6.576 €/m²
Les autres seront, de même que ci-dessus, rejetés comme situés dans une autre commune, fut-elle proche, ce marché n'étant pas pertinent, peu important qu'il s'agisse du même axe de circulation, ou comme de surface trop différente ou encore comme ayant trois pièces pour la même superficie et non une ou deux pièces.
Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu au soutien de ses références, dont seule la troisième correspondant à un ratio de 7.716 €/m² (jugement entrepris p. 10) peut être retenue, la superficie des biens objets des deux autres n'étant pas comparable.
Le prix s'élève donc à la somme arrondie de 191.870 €[(63.239/10=6.324 )X 30,34 m²].
Sur les demandes accessoires
S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R .311-29 de ce premier code.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
Chacune des parties, partiellement perdante, supportera ses dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris, sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe à la somme de 191.870 euros, le prix d'acquisition par l'Etablissement Public Foncier Ile de France(EPIFF) des lots de copropriété 15 et 3 de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], sur la parcelle cadastré Section K n°[Cadastre 3], lesquels appartiennent à Mme [L] [T] ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
