Cour d'appel, 21 juin 2023. 22/06364

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 21 JUIN 2023 N° 2023/ 288 N° RG 22/06364 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKLW [L] [I] C/ [M] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Agnès CHABRE Me Miloud ADDA Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 17 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04257. APPELANTE Madame [L] [I] née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Agnès CHABRE, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [M] [R] né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Miloud ADDA, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat ayant pris effet à compter du 10 juin 2002, Monsieur [M] [R] a donné à bail d'habitation à Madame [L] [I] un logement situé [Adresse 3], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de base de 487,84 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence. Par lettre de son conseil en date du 21 novembre 2016, la locataire a mis en demeure le bailleur de remédier aux infiltrations et à l'insuffisance d'isolation thermique affectant le logement. Aux termes d'une première ordonnance rendue le 10 mai 2017, le juge des référés a rejeté sa demande de suspension de l'exigibilité du loyer, mais a désigné un expert en la personne de M. [F] [H], lequel a établi son rapport le 6 janvier 2018, concluant à la réalité des désordres et prescrivant les travaux nécessaires pour y mettre fin. Par une seconde décision en date du 11 mars 2019, ce même juge a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulées par Madame [I] tendant à voir condamner le bailleur à réaliser les travaux sous peine d'astreinte, à ordonner la suspension de l'exigibilité du loyer jusqu'à leur bonne fin, et obtenir paiement d'une provision de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Monsieur [R] a été également débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré locatif. Par acte extra-judiciaire du 12 novembre 2019, le bailleur a fait signifier à sa locataire un congé pour reprise venant à échéance le 9 juin 2020, motivé par sa volonté d'occuper personnellement le logement. Le 29 juin 2020, il a fait signifier un commandement de payer la somme de 8.560 euros au titre de l'arriéré locatif. Par assignation délivrée le 19 août 2020, Madame [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin d'entendre prononcer la nullité du congé pour défaut de motif réel et sérieux, obtenir réparation de ses troubles de jouissance, et voir condamner le bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres. Monsieur [R] a conclu principalement à la validité du congé et au rejet de l'ensemble des prétentions adverses. Subsidiairement, il a sollicité le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquements de la locataire à ses obligations et réclamé paiement d'une somme de 13.395,68 euros au titre de l'arriéré de loyer. En tout état de cause, il a demandé à la juridiction d'ordonner l'expulsion de Madame [I] sous peine d'astreinte, et de la condamner à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement rendu le 17 mars 2022, le tribunal a : - validé le congé délivré par le bailleur, - ordonné en conséquence l'expulsion de Madame [I] et de tous occupants de son chef, sans assortir cette mesure du prononcé d'une astreinte, - condamné l'intéressée à payer la somme de 13.395,68 euros au titre de la dette locative, - condamné Monsieur [R] à verser la somme de 8.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par la locataire, - débouté les parties du surplus de leurs prétentions, - et partagé les dépens. Madame [L] [I], qui a reçu signification de cette décision le 11 avril 2022, a interjeté appel par déclaration adressée le 29 avril suivant au greffe de la cour, complétée par une seconde déclaration enregistrée le 25 mai 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 25 octobre 2022, Madame [L] [I] soutient en premier lieu que le congé qui lui a été délivré ne repose sur aucun motif légitime et sérieux, dès lors que le projet de départ en retraite de Monsieur [R] dont il était fait état dans l'acte n'a reçu aucun commencement d'exécution jusqu'à ce jour, et que ce dernier dispose de revenus confortables lui permettant de se loger ailleurs. Elle ajoute que le logement donné à bail est en revanche adapté à son handicap ainsi qu'à ses faibles ressources. Elle affirme d'autre part que le bailleur aurait fait obstacle à la conclusion d'un plan d'apurement de l'arriéré de loyer dans le but de suspendre le versement de l'allocation de logement et de se prévaloir de sa défaillance devant les juridictions saisies du litige. Elle fait état d'un versement de 13.506 euros effectué par la CAF le 5 mai 2022 ayant éteint la dette locative. Elle demande à la cour, infirmant de ces chefs la décision entreprise, - d'annuler le congé délivré le 12 novembre 2019, - de déclarer irrecevable la demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire du bail faute de notification préalable au représentant de l'Etat, ou subsidiairement de la rejeter au fond, - de débouter le bailleur de l'intégralité de ses prétentions, - et de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle conclut en revanche à la confirmation du chef de jugement ayant condamné Monsieur [R] à lui payer la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Par conclusions notifiées le 12 septembre 2022, Monsieur [M] [R] fait valoir pour sa part qu'il a reculé son départ en retraite en raison des charges liées au présent litige, et qu'il est actuellement locataire de l'Office public d'HLM de la Ville de [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 946 euros. Il ajoute que la reprise du logement constitue pour lui une nécessité absolue. Pour le cas où la cour ne confirmerait pas la validité du congé, il soutient que le bail devrait alors être résilié pour manquements de la locataire à ses obligations de régler le loyer, de justifier d'une assurance des risques locatifs et de jouir paisiblement des lieux. S'il reconnaît que le versement d'un rappel d'allocation logement par la CAF a éteint la dette locative existant au 31 décembre 2021, il fait valoir que Madame [I] est à nouveau défaillante depuis le mois de janvier 2022. Il conteste enfin l'existence du préjudice de jouissance retenu par le premier juge. Il conclut principalement à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts. Subsidiairement, il conclut à la résiliation judiciaire du bail et réclame paiement d'une somme de 1.562 euros au titre des loyers échus entre le 1er janvier et le 8 septembre 2022, à parfaire au jour de l'audience. En tout état de cause, il demande à la cour d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, et de condamner Madame [I] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2023. DISCUSSION Sur la validité du congé : En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision, et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué. En l'espèce, Monsieur [R] a indiqué dans le congé qu'il entendait reprendre l'appartement pour l'occuper personnellement, en raison d'un départ en retraite prévu à la fin de l'année 2020 entraînant une baisse de ses revenus et l'impossibilité d'assumer le loyer élevé de l'appartement dont il est locataire. Madame [I] conteste la réalité de ce motif en faisant valoir que le bailleur et son épouse disposent de revenus confortables, tirés notamment de leur patrimoine immobilier, et qu'ils acquittent un loyer modéré en HLM. Elle relève également que le projet de départ en retraite n'a reçu aucun commencement d'exécution. Elle invoque enfin la précarité de sa propre situation. Il apparaît toutefois légitime que Monsieur [R], âgé de 63 ans à la date d'échéance du congé, ait voulu anticiper sur la diminution de ses revenus du fait de son prochain départ en retraite, en se dispensant de la charge d'un loyer qui s'élève actuellement à 946 euros par mois, et ce quelque soit l'importance de son patrimoine immobilier, lequel consiste en réalité en deux appartements mis en location et un local commercial dans lequel son épouse exerce son métier de coiffeuse. Il est également compréhensible que l'intéressé ait retardé son départ en retraite du fait de la présente procédure. Enfin la validité du congé n'est pas subordonnée à la prise en compte de la situation personnelle du preneur, hormis la protection accordée par le texte susvisé aux locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé litigieux et ordonné l'expulsion de Madame [I], dépourvue de titre d'occupation depuis le 10 juin 2020. La cour, comme le tribunal, n'ayant pas été saisie d'une demande en fixation d'une indemnité d'occupation, il apparaît nécessaire d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Sur la demande en réparation d'un préjudice de jouissance : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a condamné Monsieur [R] à verser à son ex-locataire une somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, en relevant qu'il avait manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent assurant le clos et le couvert, du fait d'infiltrations récurrentes mises en évidence par trois rapports d'expertise d'assurance, un rapport d'expertise judiciaire, et deux constats d'huissier. Sur les demandes reconventionnelles : Il est constant que le rappel d'allocation logement versé par la CAF le 5 février 2022 a éteint la dette locative mise à la charge de Madame [I] par le jugement déféré, celui-ci devant dès lors être infirmé de ce chef. Il n'y a pas lieu d'autre part de statuer sur la demande subsidiaire en paiement des loyers échus depuis le 1er janvier 2022 puisque le bail est résilié par l'effet du congé. Enfin, la résistance abusive opposée par Madame [I] a causé au propriétaire un préjudice certain, justifiant de faire droit à sa demande en paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement étant encore infirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé délivré par le bailleur et ordonné l'expulsion de Madame [L] [I] et de tous occupants de son chef, Y ajoutant, condamne Madame [I] au paiement d'une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard en cas de maintien dans le logement passé un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Confirme le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à payer à Madame [I] la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, L'infirme en ce qu'il a condamné Madame [I] au paiement de la somme de 13.395,68 euros au titre de la dette locative, compte tenu du rappel versé par la CAF, Infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts formée par Monsieur [R], et statuant à nouveau de ce chef condamne Madame [I] à lui payer la somme de 3.000 euros pour résistance abusive, Condamne Madame [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT