Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/01863

ARRET N° [U] épouse [F] [W] C/ [J] MS/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01863 - N° Portalis DBV4-V-B7G-INII Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Madame [A] [U] épouse [F] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005883 du 01/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS) Représentée par Me Maëva PAINEAU de la SELARL PAINEAU MAÉVA, avocat au barreau d'AMIENS Madame [V] [I] [W] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006041 du 07/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS) Représentée par Me Maëva PAINEAU de la SELARL PAINEAU MAÉVA, avocat au barreau d'AMIENS APPELANTES ET Monsieur [B] [Z] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Marc DECRAMER, avocat au barreau d'AMIENS INTIME DEBATS : A l'audience publique du 19 septembre 2023, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 novembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 21 novembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat de location meublée du 24 octobre 2018, M. [Z] a donné en location à Mme [W] un logement situé à [Localité 5], [Adresse 1], pour une durée d'un an à compter du 1er novembre 2018, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer de 560 euros. Mme [U] s'est engagée solidairement à répondre de toutes sommes dues par Mme [W] selon acte de caution solidaire du 3 novembre 2018. Au cours du bail, M. [Z] a notifié plusieurs courriers de mise en demeure de payer les loyers, le 25 novembre 2019 pour la somme de 2 085,56 euros, le 20 décembre 2019 pour la somme de 2 740,62 euros La locataire a quitté les lieux sans donner congé. Les clés du logement ont été restituées le 7 mars 2020 à l'occasion d'une sommation interpellative et de payer suivie de l'établissement d'un procès-verbal de constat. Puis le 21 mars 2020, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé, les parties dûment avisées dans les délais légaux. Se plaignant d'impayés de loyer et de dégradations locatives, M. [Z] a, après mise en demeure du 24 septembre 2021, assigné Mme [W] et Mme [U], par acte du 15 décembre 2021, en paiement et indemnisation. Par jugement du 21 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens a : - condamné solidairement Mme [W] et Mme [U] à payer à M. [Z] les sommes de: - 3 627,05 euros au titre des loyers et charges dus au 21 mars 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2019 sur la somme de 2 740,62 euros et à compter du 15 décembre 2021 pour le surplus, - 1 000 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2021, - 1 680 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l'impossibilité de relouer immédiatement le logement et de l'absence de préavis régulièrement donné par la locataire, - condamné Mme [W] à payer à M. [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 15 avril 2022, Mme [W] et Mme [U] ont fait appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions du 9 décembre 2022, Mme [W] et Mme [U] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement, - de juger n'y avoir lieu à aucun arriéré de loyer dû, déduction faite du dépôt de garantie, - de condamner M. [Z] à restituer à Mme [U] la somme de 8 889 euros versée au titre de la saisie-attribution du 30 mars 2022, - de condamner M. [Z] à payer à Mme [U] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi, - de condamner M. [Z] aux dépens avec paiement direct au profit de Me [X] et à payer à Mme [W] et Mme [U] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions du 31 août 2022, M. [Z] demande à la cour de : - confirmer le jugement sauf en ce qui concerne le quantum de l'indemnité due au titre des dégradations locatives, - condamner solidairement Mme [W] et Mme [U] à payer à M. [Z] la somme de 2 750 euros, - condamner solidairement Mme [W] et Mme [U] aux dépens et à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIVATION 1. Sur la demande en paiement des loyers Mme [W] et Mme [U] indiquent que l'intégralité des loyers ont été payés à l'exception du mois de novembre 2019 qui est compensé par la retenue du dépôt de garantie. M. [Z] réplique que n'ayant pas donné congé, Mme [W] est redevable des loyers jusqu'à la remise des clés, étant ajouté que le dépôt de garantie n'a pas pu être encaissé faute de provision. Sur ce, vu l'article 1353 du code civil : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Pour prouver le paiement des loyers, Mme [W] fournit des relevés mentionnant des virements de 560 euros en décembre 2018 et de janvier à octobre 2019. Cependant, ces relevés ne contiennent pas l'en-tête de la banque et ne permettent donc pas de connaître l'identité de la banque mandataire de l'ordre de virement. Par ailleurs, la locataire n'a pas contesté sa dette de loyer suite aux mises en demeure qui lui ont été adressées les 25 novembre et 20 décembre 2019. Enfin, aucun paiement n'est justifié pour la période postérieure à octobre 2019 alors que Mme [W] n'a pas régulièrement donné congé et reste tenue du paiement des loyers jusqu'au 7 mars 2020, date de la restitution des clés au mandataire du bailleur qui matérialise celle des lieux loués. Mme [W] ne rapporte pas la preuve des paiements invoqués. Il convient donc de s'en tenir au décompte du bailleur et d'arrêter la dette de loyer au 7 mars 2020, ce qui comprend le solde de 3 321,70 euros au 22 février 2020 et le prorata du loyer de mars 2020 jusqu'au 7 mars 2020 soit 126,45 euros, soit la somme totale de 3 448,15 euros. Il n'y a pas lieu de déduire le dépôt de garantie qui n'a pas été encaissé par le bailleur, le chèque de 560 euros remis étant sans provision selon attestation de rejet de chèque du Crédit du nord du 26 novembre 2018. Le jugement est infirmé. Mme [W] et Mme [U] seront condamnées solidairement à payer à M. [Z] la somme de 3 448,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2019 sur la somme de 2 740,62 euros et du 15 décembre 2021 pour le surplus. 2. Sur la demande en indemnisation des dégradations locatives Mme [W] et Mme [U] soutiennent que le constat d'état des lieux de sortie du 21 mars 2020 ne démontre pas de dégradations autres que la rayure du parquet, étant ajouté que les locaux étaient au moment de son établissement vacants depuis plusieurs mois. M. [Z] réplique que les dégradations sont établies et les travaux de remise en état ont été facturés à hauteur de 2 750 euros, sans qu'il n'y ait lieu d'appliquer un coefficient de vétusté. Sur ce, selon l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont été occasionnées notamment par la vétusté. Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d'entrée du 3 novembre 2018 et de sortie du 21 mars 2020 que le logement est à la sortie dans un état de saleté général, que les peintures, à l'état neuf ou en bon état à l'entrée, sont sales à plusieurs endroits du logement, que le lino de la salle de bain en état d'usage à l'entrée est en mauvais état, que les WC en bon état à l'entrée sont entartrés, le siège avec couvercle étant cassé et démis et que la fibre de verre en partie basse de la cloison entre la douche et les WC est déchirée. Ces constatations établissent des dégradations du logement, leur caractère tardif étant imputable à la locataire qui n'a pas régulièrement donné congé. Le bailleur fournit une facture de CBJ du 20 août 2020 d'un montant de 2 750 euros correspondant aux travaux de remise en état nécessaires. Il convient d'appliquer un abattement pour vétusté tel que prévu par l'article 8 de l'accord portant sur la grille de vétusté et l'indemnité de remise en état des logements à l'Opac de [Localité 6] en date du 27 juin 1996. Cet accord prévoit, s'agissant des peintures un abattement de 15% par année. La facture ne distinguant pas selon les postes de travaux, il convient d'appliquer un abattement de 15% pour le tout. Il reste donc à la charge de la locataire et de la caution, solidairement, la somme de 2 062,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2021. Le jugement est infirmé. 3. Sur la demande en indemnisation complémentaire Mme [W] et Mme [U] soutiennent que le préavis en matière de location meublée n'est que d'un mois, que le premier juge ne pouvait donc les condamner à des dommages-intérêts d'un montant égal à trois mois de loyer en réparation de l'impossibilité de relouer le logement. M. [Z] maintient sa demande. Sur ce, aux termes de l'article 25-8, I, de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. En l'absence de congé régulièrement donné, M. [Z] a été privé du délai de préavis lui permettant de remettre en location son bien à la première date utile, soit dès l'expiration du délai de préavis d'un mois après la délivrance du congé. La Cour de cassation a par ailleurs jugé que la restitution des clés ne libère pas le locataire de son obligation de payer les loyers pendant le délai de préavis car elle ne vaut pas renonciation claire et non équivoque du bailleur au paiement des loyers jusqu'au terme du délai de préavis (3eme Civ., 28 nov. 2019, n° 18-18193). Il convient donc d'évaluer les dommages-intérêts pour impossibilité de relouer le bien à la somme de 700 euros correspondant à un mois de préavis, outre le délai nécessaire pour effectuer les travaux de remise en état. Le jugement est infirmé. 4. Sur les demandes en indemnisation et restitution de Mme [U] Vu l'article 561 du code de procédure civile, L'obligation de rembourser les sommes versées en vertu d'une décision de première instance assortie de l'exécution provisoire résulte de plein droit de l'infirmation de cette décision. Si le présent arrêt réduit le montant des condamnations de Mmes [W] et [U], il n'y a pas lieu d'ordonner la restitution de la différence qui pourra être obtenue sans qu'une mention expresse en ce sens soit nécessaire. Il n'y a pas lieu à indemnisation pour procédure abusive puisque le présent arrêt a reconnu une créance du bailleur. Les demandes de Mme [U] sont rejetées. 5. Sur les frais du procès Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Parties perdantes, Mmes [W] et [U] seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Confirme le jugement sauf sur les montants de la dette locative et des dommages-intérêts, Statuant à nouveau des chefs infirmés : Condamne solidairement [V] [I] [W] et [A] [U] à payer à [B] [Z] les sommes de: - 3 448,15 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2019 sur la somme de 2 740,62 euros et du 15 décembre 2021 pour le surplus, - 2 062,50 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2021, - 700 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l'impossibilité de relouer immédiatement le logement et de l'absence de préavis régulièrement donné par la locataire, Y ajoutant : Rejette la demande de [A] [U], Condamne in solidum [V] [I] [W] et [A] [U] aux dépens, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum [V] [I] [W] et [A] [U] à payer à [B] [Z] la somme de 2 000 euros. LA GREFFIERE LE PRESIDENT