Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/02824

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 27 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. ADOMA 33 avenue Pierre Mendès-France 75013 PARIS représentée par Maître Cynthia LE BERRE, avocate au barreau de PARIS D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [B] [C] Résidence ADOMA Logement B608 28 Avenue José Maria de Hérédia 44300 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 janvier 2024 date des débats : 11 janvier 2024 délibéré au : 16 mai 2024 prorogé au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 23/02824 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPCH COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Cynthia LE BERRE CCC à Monsieur [B] [C] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 31 décembre 2015, un contrat de résidence sociale a été conclu entre ADOMA et [B] [C], portant sur un logement sis Nantes Pont du Cens, 28 avenue José Maria de Hérédia, logement n° B608 - 44300 NANTES, moyennant une redevance mensuelle et forfaitaire de 378.80 euros (354,73 € de redevance assimilable au loyer et 24,07 € correspondant aux prestations obligatoires) pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction pour les mêmes périodes à la volonté du seul résidant dans la limite des conditions d'accueil spécifiques de la résidence sociale et dans la mesure où ce dernier exécute toutes les obligations stipulées au titre d'occupation. Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, ADOMA a fait signifier à [B] [C] un courrier du 15 mai 2023 aux termes duquel, elle le met en demeure de payer un arriéré de redevances d’un montant de 3.560,13 € arrêté au 15 mai 2023, et cela en visant l’article 11 du contrat de résidence qui stipule qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois, la résiliation du contrat sera acquise. Par acte de commissaire de justice signifié le 25 août 2023, ADOMA a fait assigner [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·      Déclarer la demande recevable et bien fondée ; ·      Constater qu’ADOMA a signifié en date du 26 mai 2023 à [B] [C] une mise en demeure visant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence, lui rappelant le montant de ses arriérés de redevances ; ·      Constater que cette signification de mise en demeure est restée sans effet ; ·      Constater l’acquisition de la clause résolutoire de l’article 11 du contrat de résidence, à compter du 27 juin 2023 ; ·      Ordonner l’expulsion sans délai de [B] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; ·      Juger que la créance d’ADOMA à l’encontre de [B] [C] s’établit à la hauteur d’une somme de 3.965,20 € pour les redevances dues jusqu’au 13 juillet 2023; ·      Condamner [B] [C] au paiement au profit d’ADOMA de la somme de 3.965,20 € ; ·      Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 27 juin 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, sur la base de la redevance mensuelle due, et ce jusqu’au jour du départ effectif des lieux et condamner [B] [C] au paiement de cette somme ; ·      Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge d’ADOMA la partie des frais non compris dans les dépens d’un montant de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ·      Condamner [B] [C] au paiement au profit d’ADOMA de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure ; ·      Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024. A ladite audience, ADOMA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.395,44 € au titre des redevances échus à la date du 8 janvier 2024. Régulièrement assigné à étude, [B] [C] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. A la suite d'un dysfonctionnement du service, le délibéré a été prorogé au 27 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action A titre liminaire, il convient de préciser que les contrats de résidences prévues aux articles L 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023. Aux termes de l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat de résidence par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir que dans les cas suivants : Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave et répété au règlement intérieur ;Cessation totale d’activité de l’établissement ;Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.Aux termes de l’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 333-2 du même code, sous réserve d’un préavis d’un mois, en cas d’inexécution par la personne titulaire du contrat d’une obligation lui incombant au titre dudit contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. De même, en application des dispositions du même article, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme d’au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. Enfin, aux termes du même article, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. De plus, l’article 11 du contrat de résidence, objet du litige, prévoit la résiliation de plein droit par le gestionnaire en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produisant effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception, et cela conformément aux dispositions des articles R 633-3 et L 633-2 du code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, eu égard aux arriérés de redevances au jour de la mise en demeure du 26 mai 2023 - 3.560,13 € - s'élevait à plus de deux fois le montant de la redevance mensuelle enregistré sur le relevé de compte du résident – soit 410,98 € x2 = 821,69 € -, ADOMA a été contrainte de signifier par exploit de commissaire de justice cette mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 11 dudit contrat. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de résidence est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail En l’espèce, le contrat de résidence sociale contient une clause résolutoire en son article 11. Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, [B] [C] a été mis en demeure de payer un arriéré de redevances d’un montant de 3.560,13 € arrêté au 15 mai 2023. Cette mise en demeure visait l’article 11 du contrat de résidence qui stipule qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois, la résiliation du contrat sera acquise. La mise en demeure est restée sans effet pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient réunies à la date du 27 juin 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [B] [C]. ADOMA ne soumet au tribunal, ni dans ses écritures, ni lors de l’audience, des éléments susceptibles de s’apparenter à l’un des critères de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécutions permettant de prévoir la suppression du délai de deux mois à l’expulsion. Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de [B] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur l’arriéré de redevances L’article 11 du règlement intérieur et l’article 8 du contrat de résidence rappellent que le locataire est tenu de payer la redevance aux termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives. La créance de ADOMA est justifiée en son principe en vertu du contrat de résidence et du règlement intérieur de la résidence ADOMA. [B] [C] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.395,44 € au titre des redevances et indemnités d’occupation échues au 8 janvier 2024. En conséquence, [B] [C] sera condamné au paiement de la somme de 6.395,44 €, au titre des redevances et indemnités d’occupation échus au 8 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il sera enfin condamné à payer à ADOMA, à compter du 9 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance, revalorisations incluses, soit la somme de 404,98 €. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [C], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il sera également condamné à payer à ADOMA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de résidence conclu le 31 décembre 2015 entre ADOMA et [B] [C], concernant le logement sis Nantes Pont du Cens, 28 avenue José Maria de Hérédia, logement n° B608 - 44300 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 27 juin 2023 ; CONDAMNE [B] [C] à payer à ADOMA la somme de 6.395,44 €, en deniers ou quittance, au titre des redevances échues et impayées au 8 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [B] [C] à payer à ADOMA, à compter du 9 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 404,98 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [B] [C], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [B] [C] à payer à ADOMA la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département. RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY