Tribunal judiciaire, 12 mars 2024. 23/11175

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/11175 N° Portalis 352J-W-B7H-C2WVL N° MINUTE : 1 Assignation du : 09 Août 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [N] [F][2] [2] [Adresse 5] [Localité 7] JUGEMENT rendu le 12 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074 DEFENDERESSE S.A.R.L. SABAH ORIENTAL prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Serge PEREZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0198 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 18 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2012, la société dénommée SCI [Adresse 3] a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société SABAH ORIENTAL des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2017, l'exercice de l'activité de « Alimentation générale» et un loyer annuel de 22.108 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice signifié le 10 mars 2022, la société SCI [Adresse 3] a donné congé à la société SABAH ORIENTAL pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement et fixation du loyer annuel à la somme de 57.000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 16 mars 2022, la société SABAH ORIENTAL a accepté le principe du renouvellement mais proposé un loyer d'un montant correspondant à celui résultant de l’application de l'indice des loyers commerciaux après la parution de l'indice du 1er trimestre 2022. Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023, la société SCI [Adresse 3] a signifié à la société SABAH ORIENTAL un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme de 57.000 euros hors taxes et hors charges par an. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 9 août 2023, la société SCI [Adresse 3] a assigné la société SABAH ORIENTAL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 janvier 2024 à laquelle la société SCI [Adresse 3] et la société SABAH ORIENTAL étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son assignation, la société SCI [Adresse 3] demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - juger que le loyer du bail renouvelé devra étre déplafonné et fixé à la valeur locative ; - fixer le loyer des locaux loués à la somme annuelle de 57.000 euros hors taxes et hors charges, a compterdu 1er octobre 2022, date d’effet du renouvellement, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve de la mise en adéquation de la convention avec les dispositions d’ordre public issues de la loi PINEL ; A titre subsidiaire, - désigner un expert en lui attribuant la mission indiquée ; - fixer au montant du loyer ci-dessus indiqué le loyer provisionnel que la société locataire devra acquitter durant la procédure ; - réserver les dépens. Sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34 et R. 145-2 du code de commerce, elle expose que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où le bail a duré plus de douze ans. Elle indique avoir fait établir un avis de valeur par M. [K] [W], expert près la cour d'appel, lequel considère notamment que le local bénéficie d’un bon emplacement commercial et d'une bonne desserte par les transports en commun, que la valorisation globale du bail doit être composée de la valeurlocative des locaux commerciaux et de la valeur locative de l'appartement situé au-dessus et sur deux étages et qu'au regard des prix pratiqués dans le voisinage la valeur locative unitaire peut être fixée à 725 euros/m²P par an, outre la valeur locative de l'appartement de 18.434 euros, soit une valeur locative totale de 54.000 euros, qu'il convient d'augmenter à 57.000 euros dans la mesure où le renouvellement intervient un an plus tard. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SABAH INTERNATIONAL demande au juge des loyers commerciaux de : - débouter la société SCI [Adresse 3] de sa demande de fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 57.000 euros HT ; - fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 24.084,12 euros ; -rejeter les demandes de la société SCI [Adresse 3] ; - condamner la société SCI [Adresse 3] aux entiers dépens qui comprendront les frais de I’expertise ; - condamner la société SCI [Adresse 3] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle conteste les termes du rapport d'expertise amiable produit par la société SCI [Adresse 3]. Elle expose que les locaux se situent dans une section de la rue qui a été affectée négativement depuis le dernier renouvellement du bail par des modifications importantes des règles de circulation qui ont entraîné une dégradation de l'attractivite de l'ensemble des commerces de la rue. Elle soutient que le contrat de bail n'indique pas que les pièces situées aux étages constituent un appartement et qu'au contraire, au premier étage se trouve un bureau administratif et au second étage une pièce de repos, lesquels ne constituent pas une habitation mais des annexes du commerce. Elle invoque enfin qu'aucun comparatif incluant des locaux de même nature n’est communiqué par la société SCI [Adresse 3], laquelle se réfère au rapport qu'elle produit et qui cite des emplacements de nature différente et généralement situées dans des parties beaucoup plus commerçantes de la rue et des rues avoisinantes. Elle en conclut que le loyer doit être fixé au loyer plafonné de 24.084,12 euros indexé selon l'indice des loyers commerciaux. L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024. MOTIFS 1- Sur le principe du renouvellement du bail Le principe du renouvellement du bail liant la société SCI [Adresse 3] et la société SABAH ORIENTAL est acquis à compter du 1er octobre 2022 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la première le 10 mars 2022, ce qui n'est pas contesté par la seconde. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il ressort de ces dispositions que la règle de plafonnement du montant du loyer renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 30 septembre 2017 au 30 septembre 2022, date pour laquelle la société SCI [Adresse 3] a donné congé à la société SABAH ORIENTAL. Dès lors, la durée du bail expiré excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SCI [Adresse 3] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SABAH ORIENTAL pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI [Adresse 3] et la société SABAH ORIENTAL, portant sur les locaux sis à [Adresse 3], à compter du 1er octobre 2022 ; Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder M. [N] [F] [Adresse 5] [XXXXXXXX01] - [Courriel 8] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 3], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2025 ; Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCI [Adresse 3] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 17 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 30 mai 2024 à 9H30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 12 mars 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER