Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/11153

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 14 DECEMBRE 2023 AC N° 2023/ 433 Rôle N° RG 22/11153 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3KF [S] [Z] C/ S.D.C. [Adresse 1] » Copie exécutoire délivrée le : à : Me Guillaume BORDET Me Romain CHAREUN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 20 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03631. APPELANT Monsieur [S] [Z] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Guillaume BORDET de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] », sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY SAS, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son agence ' NEXITY MARSEILLE LES DOCKS LIBRES' demeurant en ses bureaux situés au [Adresse 4] représenté par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023, Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Par exploit d'huissier du 11 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, a fait citer [S] [Z], propriétaire des lots n° 9 et 18, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant selon la procédure accélérée au fond en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Par jugement du 20 mai 2022 le tribunal judiciaire de Marseille, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, a condamné Monsieur [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.933,77 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2020 au titre des charges de copropriétés impayées, a débouté Monsieur [S] [Z] de sa demande formulée à titre principal tendant à voir déclarer irrecevables l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de capacité à agir, l'a débouté de ses demandes formulées à titre subsidiaire tendant, d'une part, à débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais divers en sus des charges de copropriété et, d'autre part, à voir ramener la créance à la somme de 5.078,8 €, arrêtée au 30 avril 2022 au titre des charges de copropriété réclamées, a rejeté la demande de délai de paiement sur 24 mois, l'a débouté de toutes ses demandes, fins et conclusions, a condamné Monsieur [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. Par déclaration du 1er août 2022 [S] [Z] a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 23 septembre 2022 [S] [Z] demande à la cour au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1343-5 du Code Civil de : REFORMER le jugement de référé du 20 mai 2022 en ce qu'il a débouté Monsieur [S] [Z] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pour défaut de capacité à agir, Par conséquent, statuant à nouveau en cause d'appel, JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] ne justifie pas de sa capacité à agir, JUGER que l'action mise en 'uvre par le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] est nulle et de nul effet, JUGER comme étant irrecevables l'intégralité des demandes du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 1], A TITRE SUBSIDIAIRE, REFORMER le jugement de référé du 20 mai 2022 en ce qu'il a condamné Monsieur [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 10.933,77 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2020 au titre des charges de copropriétés impayées, Par conséquent, statuant à nouveau en cause d'appel, DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] de sa demande de règlement des frais de suivi contentieux, frais de relances divers, frais de constitution du dossier de recouvrement et suivi de contentieux, frais de provision sur « saisie immobilière succession », et de manière générale, tous les frais non nécessaires au sens des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence applicable en la matière, DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] de sa demande de règlement d'un solde débiteur de 1.601,00 € aux 21 août 2018 (compte 450312166304001) comme étant injustifiée, DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] de ses demandes de règlement de charges non justifiées (période du 01/05/2018 au 30/04/2019, période du 01/05/2019 au 30/04/2020 non justifiée), FIXER le montant de la créance à la somme de 3.088,82 €, arrêtée au 30 avril 2022, SUR LA DEMANDE AU TITRE DES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET DES DÉPENS CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] à verser à Monsieur [S] [Z] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 1] aux entiers dépens, Il soutient que : - la mission confiée à la société NEXITY a pris fin au 31 octobre 2021 ; - le syndic sortant n'est pas en mesure de poursuivre le recouvrement des créances du syndicat, qu'il s'agisse des créances externes envers les tiers à la copropriété ou des charges communes auprès des copropriétaires ; - le défaut d'habilitation du syndic constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond de l'article 117 du code de procédure civile ; - le décompte des frais prévus par l'article 10-1 doit être rectifié ; - il est de jurisprudence constante que les « frais nécessaires » sont ceux qui sont exposés pour l'avancement de la procédure, c'est-à-dire postérieurs à la mise en demeure et, d'autre part, sont exclus les frais de relance antérieurs à la mise en demeure, que les frais relatifs aux honoraires d'avocat ou encore à l'ouverture du dossier contentieux, lesquels relèvent de l'activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent dès lors un acte élémentaire d'administration de la copropriété, - seuls les frais d'envoi d'une seule mise en demeure peuvent être pris en compte, pour un montant limité à la somme de 52 € ; - que les charges en sont pas justifiées ; - qu'il reconnaît devoir seulement la somme de 3.088,82 € ; Par conclusions d'intimé déposées et notifiées sur le RPVA le 21 octobre 2022 le syndicat des copropriétaires demande à la cour de: CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 20 mai 2022 CONDAMNER Monsieur [Z] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens ; Il réplique que : - le contrat du syndic a été renouvelé lors de l'assemblée générale du 22 février 2022, - tous les budgets ont été approuvés par les votes lors des assemblées générales ; - le syndic a envoyé des courriers de mise en en demeure et des lettres de rappel :- Lettres de rappel : 28/10/2020 - Mises en demeure : 28/08/2020, 24/11/2020 et des Courriers Avocats : 17/12/2020, 19/4/2021 - les dispositions de l'article 9.1 du contrat de syndic sont identiques à celles de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. De sorte que l'ensemble des frais sont des frais nécessaires au recouvrement ; - les diligences accomplies par le syndic sont de nature exceptionnelle, puisqu'elles ne font pas partie de la gestion courante soumise à un forfait, ni des prestations particulières donnant lieu à une rémunération spécifique particulière ; - sur le fondement de l'article 10.1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation a jugé que les frais nécessaires exposés par le syndic ' à savoir des frais de relance à compter de la mise en demeure ' peuvent être imputés au copropriétaire défaillant ; - qu'il n'a jamais réglé ses charges à l'exception d'un paiement de 500 euros ; - qu'il oppose une résistance systématique au paiement de l'appel des charges ; L'instruction a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2023. L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires L'article 117 du code de procédure civile énonce que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. L'article 121 du code de procédure civile précise que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic renouvelé à la date du 22 février 2022. Il est constant que le précédent contrat a expiré le 31 octobre 2021, néanmoins le syndic disposait à la date de la délivrance de l'assignation le 11 août 2021 du pouvoir d'agir au nom du syndicat des copropriétaires au titre du recouvrement de charges. En conséquence, la recevabilité de l'action intentée par le syndicat des copropriétaires sera retenue et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur la demande au titre des charges de copropriété Selon les dispositions de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (') ». Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. À l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont versés aux débats : - le contrat de syndic ; - les procès-verbaux d'assemblée générale des années 2015, à 2022 et les budgets prévisionnels,  - le relevé du compte au nom du copropriétaire faisant état d'un total de 12.669,81 euros au 7 mars 2022 ;  - les appels de fonds des charges générales et travaux pour les lots 9 et 18, - le compte individuel de charges ; - la sommation de payer délivrée par huissier le 27 avril 2016 sur la somme de 8.136,86 euros ;  - le courrier adressé par le syndic le 28 août 2020 et par le conseil du syndicat des copropriétaires le 19 avril 2021 visant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, accompagné de son accusé de réception signé. Il ressort de ces pièces que dans le mois suivant la sommation de payer du 28 août 2020, alors qu'elle visait l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, M. [Z] n'a pas régularisé le solde débiteur de son compte, si bien que le syndicat des copropriétaires a pu l'assigner en paiement sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, le principe de la créance de ce dernier est établi. S'agissant des frais, il est rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les factures de suivi de contentieux de 90 euros le 21 août 2018, 90 euros le 15 novembre 2018, 90 euros le 22 février 2019, 90 euros le 2 décembre 2019 et 110 euros le 19 février 2020, sans que ces factures aient été précédées de mise en demeure justifiant l'engagement de ces frais. Il conviendra en conséquence de ne pas les prendre en compte dans la demande en paiement. Il est justifié de la mise en demeure par lettre recommandée adressée le 28 août 2020 à hauteur de 52 euros. En revanche, il n'est pas démontré que l'envoi de nouvelles mises en demeure valant relance pour un même montant le 15 septembre 2020 et le 24 novembre 2020 soient utiles, en l'état de leur caractère infructueux, ces frais seront écartés. À l'exception de la facture de suivi de contentieux de 100 euros adressée le 16 mars 2021, soit postérieurement à la mise en demeure, aucune des autres factures pour le même montant éditées aux dates des 3 décembre 2020, 15 septembre 2021, 1er décembre 2021, et 2 mars 2022 ne sont produites aux débats. Elles seront en conséquence rejetées. Les frais de 480 euros facturés le 9 août 2021 relatifs à des frais d'avocats seront écartés en ce qu'ils relèvent des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les frais de signification de l'assignation ne constituent pas des frais de recouvrement, mais des dépens, tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile, s'agissant d'un émolument d'officier public ou ministériel afférent à l'instance judiciaire, sans qu'il soit même besoin de le préciser. La somme de 106,04 euros retenue le 12 août 2021 sera en conséquence écartée. En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires au titre de l'arriéré de charges doit être fixée à la somme de 10.919,77 euros. Le montant des frais exposés en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera quant à lui fixé à la somme de 152 euros. Soit un total de 11.178,17 euros, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2020. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. [S] [Z] qui succombe pour l'essentiel, comme condamné à régler un solde de charges de copropriété, sera condamné aux entiers dépens, incluant le coût de l'assignation. [S] [Z] sera aussi condamné aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser totalement à la charge du syndicat des copropriétaires. PAR CES MOTIFS La cour ; Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action et en ce qu'il a condamné [S] [Z] au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; L'infirme pour le surplus ; Condamne [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 10.919,77 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mars 2022, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2020, Condamne [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 52 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamne [S] [Z] aux dépens d'appel, Condamne [S] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président