Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00313 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI3M
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[N] [F],
[L] [M]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 24 Septembre 2024
DEMANDEUR :
Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEURS :
Madame [N] [F],
Monsieur [L] [M],
demeurant tous deux 29 rue du Vaugautier - Logement 1 - 28630 BARJOUVILLE
non comparants, ni représentés
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seings privé prenant effet le 25 août 2017, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] un logement n° 1 de type F3 situé 23 rue du Vaugautier 28630 BARJOUVILLE, pour un loyer mensuel actualisé de 417,39€ hors charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payés un commandement de payer rappelant la clause résolutoire inséré au bail a été délivré le 15 mai 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.695,63 € en principal.
Par exploit de commissaire de justice signifié àpersonne le 6 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir déomméHabitat Eurélien a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] àcomparaîre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé aux fins de voir, au fond à renvoyer les parties à mieux se pourvoir, mais cependant dès àprésent sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;
ordonner que dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir, Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] quittent le logement, ainsi que tous occupants de leur chef et le vident de leurs biens,
àdéfaut ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F], ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;
condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] au paiement d’une astreinte de 40,00 euros par jour de retard ;
dire que cette astreinte sera liquidé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES ;
condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] au paiement :
d’une somme provisionnelle de 2.116,28 € au titre de l’arriéré dûau 9 janvier 2024, mensualité de janvier non comprise,
une indemnitéprovisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majoré des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux ;
d’une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procéure civile,
aux intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du code civil) et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les dépens incluant les frais de commandement du 15 mai 2023.
L'assignation a été dénoncée àla préfecture d’Eure-et-Loir le 7 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 juin 2024.
A l'audience, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 843,54 €, au 30 mai 2024, éhéance du mois de mai 2024 non incluse. Le bailleur indique ne pas s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi qu'à l'octroi d'éventuels délais dans la limite de 36 mois, les locataires ayant repris les paiements des loyers.
Monsieur [L] [M], régulièrement cité au domicile, n’a pas comparu.
Madame [N] [F], régulièrement citée àpersonne, n’a pas comparu.
La décision a été mise en délibérépar mise àdisposition au greffe au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procéure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procéure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compéence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exéution de l’obligation mêe s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procéure civile, si le déendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit àla demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été dénoncée àla préfecture d’Eure-et-Loir le 7 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 sa nouvelle version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entré en vigueur le 29 juillet 2023, applicables au bailleur personne morale (autre qu’une SCI familiale).
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 7mars 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la nouvelle loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
La caisse d’allocations familiales a également été saisie.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer délivréle 15 mai 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées àl'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, dans sa version antérieure àla nouvelle loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à savoir le déai de deux mois.
Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié e plein droit àcompter du 16 juillet 2023.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent êre suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, l’apurement de la dette par Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F], qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, est possible.
Monsieur [L] [M] est intérimaire et Madame [N] [F] salariée à l’ENTRETIENT.
Il ressort du rapport produit, que les locataires, parents d’un enfant de deux ans, ont un revenu mensuel total de 3262 € et un montant de charges avec crédits de 1582€ par mois, soit un reste à vivre pour la famille de 1680€.
Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordé en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra êre procédé àl'expulsion de Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F], et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect par Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] des délais accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation, qui sera due àcompter du 16 juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payées si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] restent devoir une somme de 843,54 € au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 30 mai 2024, échéance de mai 2024 non incluse.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des loyers ou indemnité d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal àcompter du 15 mai 2023, date du commandement de payer sur la somme de 843,54 € et à compter du 6 mars 2024, date de l'assignation, pour le surplus.
Cette dette sera apurée par mensualités de 50,00 euros selon modalité au dispositif.
Sur la demande de condamnation sous astreinte
En l’espèce, la procéure d’expulsion, si elle devait êre mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.
De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procéure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F], parties perdantes, devront supporter solidairement les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procéure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance ont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien recevable en son action ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir déomméHabitat Euréien d’une part et Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] d’autre part àcompter du 16 juillet 2023 et portant sur les lieux (un logement n° 1) de type F3 situé23 rue du VAUGAUTIER 28630 BARJOUVILLE;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] à payer àl’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Euréien, la somme provisionnelle de huit cent quarante-trois euros et cinquante-quatre centimes (843,54 euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 30 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 non incluse, outre les loyers ou les indemnité d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023 date du commandement de payer sur la somme de 843,54 euros et àcompter du 6 mars 2024, date de l'assignation, pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] às'acquitter de la dette par 16 mensualité de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la premièe fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 16ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordé ;
DIT qu'en cas de respect par Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] des déais accordé et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'à défaut d'un seul versement àson échéance de la mensualité du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT que l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Euréien pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas éhént, sous réerve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procéures civiles d’exécution ;
RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procéures civiles d'exéution ;
CONDAMNE solidairement en ce cas Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, àcompter du 16 juillet 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
REJETTE la demande d'astreinte de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postéieurement àl'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conforméent àl'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déuction des condamnations ci-dessus prononcés ;
REJETTE l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir déommé Habitat Eurélien de sa demande au titre de l’article 700 du code de procéure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 mai 2023;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DIT qu'une copie de la préente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 24 Septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
