Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 23/01275

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 30 Janvier 2025 N° RG 23/01275 N° Portalis DB3R-W-B7H-YPED N°de minute : SYNDICATDES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE COURBEVOIE 4 – Bâtiments 1 – 2 – 3 – 4, dont le siège est sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son Syndic, la société DIMORA, c/ [C], [M] [O] DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE COURB EVOIE 4 – Bâtiments 1 – 2 – 3 – 4 sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son Syndic, la société DIMORA, [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Vincent VILCHIEN de l’AARPI MERIDIAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R120 DÉFENDERESSE Madame [C], [M] [O] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 310 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 Novembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour. EXPOSE DU LITIGE Madame [C] [O] est propriétaire des lots n°215 et 658 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5]. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Madame [C] [O] de payer ses arriérés de charges de copropriété à hauteur de la somme de 7 202,33 euros arrêtée au 3 mars 2023 dans un délai de 30 jours. Vu l’exploit d’huissier en date du 22 mai 2023, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [C] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de : -2 556,51 euros au titre des provisions de charges échues relatives à l’exercice 2022-2023, outre les intérêts légaux applicables, -1 367,84 euros au titre des cotisations du fonds de travaux et des appels pour travaux relatifs à l’exercice 2022-2023, outre les intérêts légaux applicables, -1 793,53 euros au titre des charges et cotisations du fonds travaux non réglées relatives aux exercices antérieurs à l’exercice 2022-2023, outre les intérêts légaux applicables, -2 084,36 euros au titre des frais de recouvrement engagés, outre les intérêts légaux applicables à compter du jugement à intervenir, -4 320 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens, -juger l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire. Par décision en date du 23 juin 2023, le président du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Nanterre a accordé l’aide juridictionnelle totale à Madame [C] [O] pour toute la procédure. A l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formulé des conclusions dans lesquelles il sollicite d’écarter des débats la pièce adverse n°4 ainsi que les pièces transmises la veille de l’audience et de débouter la défenderesse de l’intégralité de ses demandes. De plus, il sollicite la condamnation de Madame [C] [O] à lui payer les sommes de : -2 556,51 euros au titre des provisions de charges échues relatives à l’exercice 2022-2023, outre les intérêts légaux applicables, -1 367,84 euros au titre des cotisations du fonds de travaux et des appels pour travaux relatifs à l’exercice 2022-2023, outre les intérêts légaux applicables, -1 793,53 euros au titre des charges et cotisations du fonds travaux non réglées relatives aux exercices antérieurs à l’exercice 2022-2023, outre les intérêts légaux applicables, -2 440,97 euros au titre des frais de recouvrement engagés, outre les intérêts légaux applicables à compter du jugement à intervenir, -à titre subsidiaire, 2 294,97 euros au titre des frais de recouvrement engagés, outre les intérêts légaux applicables à compter du jugement à intervenir, -4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. Madame [C] [O], représentée, formule des conclusions dans lesquelles elle sollicite à titre principal de : -débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, -condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser l’excédent des provisions versées à hauteur de 2 208,04 euros au titre des charges indument perçues, -le condamner à lui rembourser la somme de 2 364,36 euros au titre des sommes facturées en tant que frais de mises en demeure et de suivi de dossier, -le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, -compenser les créances existantes entre elle et le syndicat des copropriétaires, -fixer en conséquence la créance qui lui est due à hauteur de 2 474,52 euros à l’encontre du syndicat des copropriétaires et le condamner à lui rembourser cette somme. A titre subsidiaire, elle sollicite de : -débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, -condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser l’excédent des provisions versées à hauteur de 2 208,04 euros au titre des charges indument perçues, -le condamner à lui rembourser la somme de 1 501,39 euros au titre des sommes factures en tant que frais de mises en demeure, -le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, -compenser les créances existantes entre elle et le syndicat des copropriétaires, -fixer en conséquence la créance qui lui est due à hauteur de 1 611,55 euros à l’encontre du syndicat des copropriétaires et le condamner à lui rembourser cette somme. En tout état de cause, elle sollicite de : -lui octroyer les plus larges délais de paiement si elle est condamnée à une quelconque somme à hauteur de 100 euros par mois jusqu’à complet paiement de sa dette, -ordonner que tout paiement effectuée par elle s’imputera d’abord sur le principal de la créance, -l’exonérer du paiement des sommes qui lui sont dues par le syndicat des copropriétaires dans les appels de charges à venir, -écarter l’exécution provisoire de droit concernant une éventuelle condamnation à son encontre, -condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -le condamner aux dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [O] fait valoir des erreurs de comptabilité dans le paiement de ses charges de copropriété. Elle évoque avoir contesté une partie des charges qui lui ont été imputées sans succès. Elle soutient que le critère d’utilité guidant la répartition de certaines charges de copropriété n’est pas rempli, notamment pour le paiement de l’eau froide, eau chaude et chauffage qui lui aurait été imputé alors qu’elle était absente ou encore le paiement d’un câble téléviseur alors qu’elle n’a pas de télévision chez elle. S’agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, elle affirme n’avoir jamais reçu certaines lettres de mises en demeure puisqu’elle avait changé d’adresse. Elle invoque aussi le fait que certains accusés de réception ne sont pas produits ce qui ne permet pas d’attester du véritable envoi des lettres. En outre, elle considère que certaines lettres de relances ont été envoyées avant les lettres de mises en demeure et que les montants des frais attachés à ces lettres ne sont pas justifiés par les diligences accomplies par le syndic de copropriété. Par ailleurs, elle évoque subir un préjudice moral du fait de la pression exercée par le syndicat des copropriétaires sur elle pour apurer sa dette alors qu’elle est une personne âgée à la retraite avec une situation financière compliquée. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS En application de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera statué que sur les prétentions des parties et non sur les demandes de « constater » ou « juger » qui sont des moyens. Sur la recevabilité des pièces Conformément à l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. L’article 15 du même code dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite d’écarter des débats les pièces transmises par Madame [C] [O] la veille de l’audience, notamment la pièce numéro 4 qui reproduit une lettre de contestation des charges de copropriété par cette dernière en date du 12 février 2021. La défenderesse soutient avoir produit des appels de charges de copropriété pour calculer les sommes indues en faisant valoir une erreur dans le calcul de sa dette. Il convient de relever que l’affaire a fait l’objet de multiples renvois et de plusieurs échanges de conclusions de sorte que les deux parties ont été à même de préparer leur défense. Les pièces récemment transmises par la défenderesse ont été produites au soutien des prétentions qu’elle formule depuis le début de l’instance de sorte qu’il est possible de considérer que lesdites pièces ont été communiquées en temps utile. En conséquence, il convient d’accepter les pièces versées aux débats par Madame [C] [O] au soutien de ses prétentions et de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires d’écarter lesdites pièces. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2. Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Conformément à l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il est constant que la demande d’aide juridictionnelle formée en vue de saisir une juridiction a le caractère d’une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2018, 11 décembre 2019, 21 janvier 2021, 9 décembre 2021, 14 décembre 2022 et 17 janvier 2024 approuvant les dépenses des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 1er janvier 2019 au 16 mai 2023 que Madame [C] [O] est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance. Il résulte de ces éléments que Madame [C] [O] ne s’est pas acquittée de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 6 mars 2023. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir des exercices 2022 et 2023 devenues exigibles. Le syndicat des copropriétaires évoque la prescription pour la contestation des charges de copropriété exigibles au 28 septembre 2018. Cependant, Madame [C] [O] verse aux débats une décision d’aide juridictionnelle en date du 8 juillet 2021 faisant état d’une demande présentée le 28 avril 2021 pour introduire une instance contre l’ancien syndic de copropriété. En conséquence, la demande d’aide juridictionnelle en date du 8 juillet 2021 a eu pour effet d’interrompre la prescription et de faire repartir un nouveau délai de 5 ans. Le moyen tiré de la prescription pour contester les charges de copropriété antérieurement au 28 septembre 2018 sera donc rejeté. Madame [C] [O] soutient qu’elle a payé des charges de copropriété au titre d’installation de câbles pour les téléviseurs alors qu’elle ne dispose pas de télévision chez elle. Cependant, le critère d’utilité posé par la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement des charges s’apprécie objectivement et non pas selon l’utilisation effective par chaque copropriétaire des services proposés. En conséquence, le moyen avancé par la défenderesse sur ce point sera écarté. Par ailleurs, Madame [C] [O] soutient avoir été absente de son appartement pendant 27 mois et ne pas devoir payer les charges au titre de la consommation d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage. Elle demande à ce titre un remboursement de l’excédent des provisions versées à hauteur de la somme de 2 208,04 euros. Elle verse aux débats des factures d’électricité au soutien de ses prétentions. Cependant, d’une part cette dernière ne rapporte pas la preuve de son absence de son appartement pendant 27 mois, d’autre part elle est tenue participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes de l’immeuble. Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de la défenderesse à ce titre. Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels Madame [C] [O] doit être condamnée. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ». Le demandeur avance des frais au titre de diverses mises en demeure, de mises en demeure par avocats et de frais d’huissier dont il justifie. Cependant, il avance également des frais au titre du « suivi recouvrement par le syndic ». Il convient de relever que ces frais ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces frais entrant dans la mission de tout syndic. En conséquence, il convient de retirer la somme de 936 euros du solde de la dette de Madame [C] [O]. Par ailleurs, la défenderesse expose ne jamais avoir reçu certaines lettres pour cause de changement d’adresse, mais ne précise pas quelles lettres n’auraient pas été reçues. Au vu de ces éléments, il convient de condamner Madame [C] [O] au paiement de : -2 556,51 euros au titre des provisions de charges échues relatives aux exercices 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2023, -1 367,84 euros au titre des cotisations du fonds de travaux et des appels de travaux relatifs aux exercices 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2023, - 1 793,53 euros au titre des charges et cotisations du fonds travaux non réglées relatives aux exercices antérieurs à 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2023 - 1 504,97 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La demande reconventionnelle en réparation du préjudice moral de Madame [C] [O] sera donc rejetée. Sur les délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, Madame [C] [O] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement faisant valoir l’impossibilité de faire face au paiement de sa dette en une seule fois. Cependant, si Madame [C] [O] justifie de difficultés financières, elle ne propose pas de solution d’apurement de sa dette au moyen d’un échéancier raisonnable alors que ses paiements partiels sont anciens et répétés de sorte que sa dette augmente causant de ce fait un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Dès lors, sa demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, la défenderesse sollicite d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Cependant, elle ne produit aucun élément au soutien de sa demande. En conséquence, cette demande sera rejetée. Il est rappelé que Madame [O] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [C] [O], qui succombe, aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. L’équité commande de condamner Madame [C] [O] à payer au demandeur la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Rejetons la demande d’écarter la pièce adverse n°4 des débats, Condamnons Madame [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], les sommes de : 2 556,51 euros au titre des provisions de charges échues relatives aux exercices 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2023,1 367,84 euros au titre des cotisations du fonds de travaux et des appels de travaux relatifs aux exercices 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2023,1 793,53 euros au titre des charges et cotisations du fonds travaux non réglées relatives aux exercices antérieurs à 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2023, 1 504,97 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rejetons la demande de délais de paiement de Madame [C] [O], Condamnons Madame [C] [O] aux dépens, Rappelons que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. FAIT À NANTERRE, le 30 Janvier 2025. LE GREFFIER Flavie GROSJEAN, Greffier LE PRÉSIDENT Karine THOUATI, Vice-présidente