Cour d'appel, 20 juin 2023. 21/02688

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 20 JUIN 2023 N° RG 21/02688 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MDGJ S.C.I. SAINT MACAIRE c/ S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 mars 2021 (R.G. 16/06125) par le TJ de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 07 mai 2021 APPELANTE : S.C.I. SAINT MACAIRE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Valérie DUBOS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Jacques GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE: Par contrat du 23 juin 2015, la SCI Saint Macaire a donné à bail commercial à la SAS Carrefour Proximité France (ci-après désignée la société Carrefour) des locaux situés à Bordeaux en rez de chaussée d'un immeuble en copropriété, en vue de l'exploitation de toutes activités commerciales, et notamment celle de supermarché, moyennant un loyer de 18000 euros hors taxes et hors charges. Aux termes du contrat, le preneur était autorisé à réaliser des travaux dans le local loué afin de l'adapter à l'activité commerciale de supermarché, conformément à un devis descriptif annexé au bail. Lors de la réalisation des travaux de gros oeuvre, il est apparu que des désordres liés à des attaques de termites affectaient la structure de l'immeuble. A la suite d'une assignation délivrée le 1er octobre 2015, la société Carrefour a obtenu par ordonnance de référé en date du 9 novembre 2015 la désignation d'un expert, en la personne de M. [L], qui a constaté dès sa première note qu'il existait une dégradation très avancée de la charpente, mettant en cause la solidité de l'ouvrage, et rendant les lieux impropres à leur destination. Il a déposé son rapport définitif le 30 juillet 2019. Après avoir renoncé à son projet d'implantation, la société Carrefour a, par acte en date du 25 mai 2016, fait assigner la SCI Saint Macaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs et paiement de dommages et intérêts. Par jugement en date du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial régularisé le 23 juin 2015 entre les parties, - condamné la société Saint Macaire à payer à la société Carrefour Proximité France la somme de 83 153,60 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre celle de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - ordonné l'exécution provisoire du fait de l'ancienneté de l'affaire, - condamné la société Saint Macaire aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise. Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, compte tenu de la dangerosité des lieux, infestés de termites, et que l'évaluation des préjudices subis par la société Carrefour ne donnait pas lieu à contestation. Il a considéré qu'en revanche, la demande de remise des lieux en leur état initial ne pouvait prospérer compte tenu des stipulations du bail. Par déclaration en date du 07 mai 2021, la société Saint Macaire a interjeté appel de cette décision, en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de dommages-intérêts et à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en la déboutant de ses demandes reconventionnelles. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières écritures notifiées par RPVA le 03 décembre 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Saint Macaire, demande à la cour de : - vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, - réformer le jugement querellé en ce qu'il l'a condamné à payer à la société Carrefour Proximité France la somme de 87 153,60 euros de dommages et intérêts et celle de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles, - statuant à nouveau sur ces points, - dire et juger que les sommes versées en exécution du bail qui doivent être remboursées à la société Carrefour Proximite France s'élèvent à la somme totale de 14 400 euros HT se décomposant en loyers pour 9 400 euros HT, dépôt de garantie pour 3 000 euros et taxe foncière pour 2 000 euros, - débouter la société Carrefour Proximite France de ses plus amples demandes, - reconventionnellement, - condamner la société Carrefour Proximite France à lui payer la somme de 50 124 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état, - condamner la société Carrefour Proximite France à lui payer une indemnité de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Carrefour Proximite France aux entiers dépens, en ce compris les honoraires d'expertise. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 09 mars 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Carrefour Proximité France, demande à la cour de : - vu les articles 606, 1134 et 1184 du code civil, - les articles 1719 et 1721 du code civil, - l'article L. 145-40-2 du code de commerce, - le bail signé le 23 juin 2015, - déclarer la société Saint Macaire irrecevable et mal fondée en son appel, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 18 mars 2021, - condamner la société Saint Macaire au paiement d'une somme complémentaire de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 02 mai 2023 et le dossier a été fixé à l'audience du 16 mai 2023. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS DE LA DECISION: Le jugement n'a pas été frappé d'appel en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 23 juin 2015 entre les parties, pour défaut de délivrance du local loué, la société Carrefour n'ayant pu réaliser les travaux d'aménagement nécessaire à l'ouverture d'une supérette, compte tenu des travaux préalables qui devaient être effectués à l'initiative du bailleur, concernant la structure. Sur les demandes en paiement de la société Carrefour: Concernant les loyers et charges: 1- La société Carrefour réclame paiement de la somme de 15031,50 euros, décomposée comme suit: -montant du dépôt de garantie: 3000 euros -loyers: 11200 euros HT -pro rata de taxe foncière 2015: 831,50 euros. 2- L'appelante ne conteste pas l'obligation de restituer les loyers et charges mais soutient que la société Carrefour ne peut réclamer que la somme de 14 400 euros HT au titre des loyers, charges et dépôt de garantie payés en dépit de l'absence de jouissance des lieux. Sur ce: 3- Le montant du dépôt de garantie payé par le preneur lors de son entrée dans les lieux était bien de 3000 euros (article 11 du bail). 5- Le montant du loyer était 18000 euros HT par an, payable par mois et d'avance, soit 1500 euros HT par mois. Entre le 23 juin 2015 et le 31 décembre 2015, la société Carrefour a payé la somme totale de 400 + (6 x 1500) = 9400 euros HT, et non 11 200 euros HT. 6- En outre, elle justifie du paiement d'une quote part de la taxe foncière 2015 (1589 euros au vu de l'avis de taxe foncière 2015 - pièce 29 de Carrefour), pour 191 jours, soit une somme de 831,50 euros. Le total exigible s'élève au vu des pièces produites à 3000 + 9400 + 831,50 = 13231,50 euros. La cour ne pouvant allouer d'indemnité en-deça de ce qui est proposé par l'appelante fixera donc à 14 400 euros HT le montant de ce qui doit être remboursé par le bailleur compte tenu de l'absence de délivrance des lieux. Concernant le remboursement des travaux réalisés: 7- La société Carrefour sollicite le remboursement de la somme de 43'333,10 euros hors-taxes correspondant au montant des travaux qu'elle a fait réaliser dans les locaux, aux fins d'aménagement, avant que les entreprises intervenantes constatent l'atteinte de la charpente et des poteaux de soutien par des termites, ce qui a révélé la dangerosité des lieux. 8- La SCI Saint Macaire réplique et qu'elle ne saurait être tenue au remboursement du coût de ces travaux, alors qu'elle n'a eu aucun comportement fautif, et qu'elle a tout mis en 'uvre pour pouvoir délivrer un local conforme à sa locataire, en entreprenant sous contrôle de l'expert des travaux importants et complexes, affectant la structure de l'immeuble, ce qui a nécessité des diligences pour passer outre l'inertie du syndic et la réticence d'un autre copropriétaire. Sur ce: 9- Selon les dispositions de l'article 1719-1° du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Selon les dispositions de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. 10- Aux termes du bail conclu le 23 juin 2015, la SCI Saint Macaire était obligée de délivrer à la société Carrefour un local conforme à la destination prévue, à savoir l'exercice de toute activité commerciale et notamment celle de supermarché comprenant la vente de tous produits et services tant alimentaires que non alimentaires ainsi que toutes activités connexes et complémentaires. Cette obligation devait être satisfaite à la date d'entrée d'entrée en jouissance convenue, à savoir le 23 juin 2015. 11- Il ressort des conclusions précises, argumentées et non contestées que les locaux donnés à bail étaient dangereux, et impropres à leur destination, compte tenu des dégâts occasionnés à la structure de l'immeuble par une attaque de termites, avec en particulier une dégradation très avancée des poteaux, arbalétriers, sablières, chevrons et voliges, le point de rupture de la charpente étant atteint. 12- La société Carrefour avait fait établir, par la société BC Ingéniérie un devis descriptif des travaux de réaménagement et de mise au concept d'une surface de vente, pour un montant global de travaux de 289 090.44 euros HT. Elle justifie par production de factures avoir fait réaliser en cours de bail des travaux de diagnostic, d'étude de faisabilité, de maîtrise d'oeuvre, démolition et gros oeuvre pour un montant total de 42340.10 euros HT, avant interruption du chantier lors de la découverte de la gravité des atteintes à la structure de l'immeuble. 13- Il convient toutefois de rappeler que le bail n'a pas fait l'objet d'une résolution (ce qui aurait opéré les mêmes conséquences qu'une nullité du contrat et aurait donc entraîné des restitutions réciproques) et que la résiliation n'a pu produire ses effets qu'à compter de la date du jugement qui la prononce, soit le 18 mars 2021, en l'absence de disposition contraire dans le dispositif. Il en résulte que les stipulations du bail ont pu produire leurs effets juridiques au moment de la prise de possession des lieux et de la réalisation de travaux par le preneur, en vue de l'aménagement des locaux. 14- La SCI Saint Macaire peut donc opposer à juste titre les stipulations de l'article 3-3-3 du bail, dont il résulte qu'en fin de jouissance, les travaux qui seraient faits par le preneur deviendront la propriété du bailleur, sans indemnité, ce dernier s'engageant expressément à ne pas demander au preneur la remise des lieux dans leur état initial. 15- Les parties n'ont pas entendu apporter de restriction ou de cas d'exclusion, sur les circonstances dans lesquelles intervient la fin de jouissance, de sorte que la clause trouve également à s'appliquer si cette fin de jouissance résulte, comme en l'espèce, de la résiliation judiciaire du bail, fût-elle prononcée aux torts du bailleur. 16- Il n'existe donc pas de lien de causalité entre la résiliation du bail pour défaut de délivrance et le coût des travaux réalisés par le preneur dans les locaux, dont il n'aurait pu obtenir le remboursement en fin de contrat, même si le local avait fait l'objet d'une délivrance conforme. Il convient dès lors d'infirmer le jugement et de rejeter la demande en remboursement formée de ce chef. Sur la demande au titre de l'indemnisation du temps passé par les salariés de la société Carrefour: 17- La société Carrefour sollicite la confirmation du jugement, en ce qu'il lui a alloué une indemnité de 30 000 euros, au titre du coût du travail réalisé par ses salariés (cadres) pour la préparation de ce dossier, et le suivi de la procédure d'expertise; et souligne que la mobilisation de ses employés s'est faite au détriment du suivi d'autres magasins Carrefour. 18- Toutefois, ainsi que le fait valoir à juste titre la SCI Saint Macaire, il n'existe pas de lien de causalité direct entre la résiliation du bail et le versement de salaires aux employés de la société Carrefour. Au surplus, il n'est donné aucune précision sur le nombre exact de salariés ayant travaillé sur ce projet d'aménagement, sur le coût horaire, ni le nombre d'heures. Il n'est pas davantage justifié du retard qui aurait été apporté au suivi d'autres chantiers d'aménagement de magasins. 19- Il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de rejeter la demande formée de ce chef. Sur la demande de la SCI Saint Macaire: 20- La SCI Saint Macaire sollicite la condamnation de la société Carrefour à lui payer la somme de 50 124 euros de dommages et intérêts, au titre des travaux de remise en état. 21- Mais cette demande ne peut qu'être rejetée, compte tenu des termes clairs de la clause insérée à l'article 3-3-3 précité, par laquelle le bailleur s'était engagé expressément à ne pas demander au preneur la remise des lieux dans leur état initial. Sur les demandes accessoires: 22- Il n'est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles, les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées. Chaque partie supportera la charge de ses frais et dépens d'appel PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort Statuant dans les limites de l'appel: Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Saint Macaire aux dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire, Statuant à nouveau, Condamne la SCI Saint Macaire à payer à la société Carrefour proximité France la somme de 14 400 euros HT, au titre de la restitution des loyers, du dépôt de garantie et de la taxe foncière, Rejette les autres demandes de la société Carrefour proximité France, Rejette la demande reconventionnelle de la SCI Saint Macaire, au titre des travaux de remise en état, Y ajoutant, Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.