Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/08446

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/08446 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5IT Minute : Monsieur [E] [T] Représentant : Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE C/ Monsieur [D] [R] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me MAKOSSO Copie délivrée à : M. [R] Le 20 Décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, substitué par Me Marjolaine LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 4] comparant en personne D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS Par contrat du 21 septembre 2021, Monsieur [E] [T] a donné à bail à Monsieur [D] [R] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 791,04 euros, d'une provision mensuelle sur charges de 62,75 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 791,04 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [T] a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2117,09 euros le 18 mars 2024 à Monsieur [D] [R]. Il a ensuite fait assigner Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 18 juin 2024 aux fins de : - à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail de plein droit, - à titre subsidiaire, constater la résiliation judiciaire du bail, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 987,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers, de l'assignation ou de la décision rendue ;étant précisé que le demandeur se réserve le droit d'actualiser sa créance au jour de l'audience, - voir ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux - le condamner au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation, de sa notification à la Préfecture. A l'audience du 21 octobre 2024, Monsieur [E] [T], représenté, a réactualisé sa créance à la somme de 1970,85 euros, arrêtée à la date du 14 octobre 2024 échéance du mois d'octobre 2024 incluse. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. Il a été autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé de la dette. Monsieur [D] [R], comparant, a indiqué avoir effectué un paiement de 1070 euros le 16 octobre 2024. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois. Il a indiqué être en arrêt de travail actuellement mais disposer d'épargne lui permettant de respecter cet engagement. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. Aucune note en délibéré n'est parvenue à la juridiction. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [E] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Le bail du 21 septembre 2021 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 2117,09 euros arrêtée au 12 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif. Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2024. Sur les demandes de condamnation au paiement Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Monsieur [E] [T] produit un décompte indiquant que Monsieur [D] [R] reste lui devoir la somme de 1970,85 € à la date du 14 octobre 2024. Des frais de mise en demeure ont été imputés pour la somme de 68,24 euros, et seront par conséquent déduits de la somme réclamée. A défaut pour Monsieur [R] d'avoir rapporté la preuve du règlement effectué en octobre 2024, celui-ci ne sera pas pris en compte. Il sera toutefois, s'il est effectivement intervenu, imputé ultérieurement sur le montant de la condamnation. Le locataire sera donc condamné au paiement de la somme de 1902,61 € au titre de la dette locative arrêtée au 14 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Monsieur [D] [R] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du défendeur décrite et au regard des règlements supérieurs au montant de l'avis d'échéance effectués par ce dernier lors des derniers mois, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a par ailleurs repris le paiement de l'intégralité du loyer courant. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [R] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. En outre, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires Monsieur [D] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification faite à la CCAPEX, de l'assignation, de la notification de l'assignation à la Préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [E] [T], Monsieur [D] [R] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2021, entre Monsieur [E] [T] et Monsieur [D] [R] sur un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 18 mai 2024 ; CONDAMNE Monsieur [D] [R] à verser à Monsieur [E] [T] la somme de 1902,61 € au titre de la dette locative arrêtée au 14 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse; AUTORISE Monsieur [D] [R] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 300 € chacune, puis une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties, SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement. DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [D] [R] sur l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 8], AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [D] [R] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, CONDAMNE EN CE CAS Monsieur [D] [R] à payer à Monsieur [E] [T] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNE Monsieur [D] [R] à verser à Monsieur [E] [T] une somme de 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, La greffière Le juge