Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 20/10281

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/10281 N° Portalis 352J-W-B7E-CTAVP N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 09 Octobre 2020 JUGEMENT rendu le 27 Janvier 2025 DEMANDERESSE S.A.R.L. RESTO LA BULLE [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Philippe RUFF de la SELARL RUFF AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0262 DÉFENDERESSE S.C.I. LOUIS BLANC [Adresse 1] [Localité 2] / FRANCE représentée par Me Edouard HABRANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2165 Décision du 27 Janvier 2025 18° chambre 1ère section N° RG 20/10281 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTAVP COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 15 Octobre 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 27 janvier 2025. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2007, la SCI Louis Blanc a donné à bail à la SARL Resto La Bulle, à effet du même jour, un local commercial, situé [Adresse 1], à usage de « Café - Bar - Brasserie - Restaurant - Animations Artistiques ». Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans devant se terminer le 11 juin 2016 avec un loyer annuel de 20 982, 96 euros hors taxes et hors charges, réglable mensuellement et d’avance. Suivant exploit d’huissier en date du 10 juin 2016, le bailleur a fait délivrer à la société Resto La Bulle, un congé avec offre de renouvellement à effet du 31 décembre 2016, moyennant un loyer annuel de base HT et HC de 45 600 euros. Les parties n’ayant pas trouvé d’accord sur le montant du bail renouvelé, la société Resto La Bulle a indiqué à son bailleur courant janvier 2019 qu’à défaut de saisine du juge des loyers avant le 31 décembre 2018, et en vertu des dispositions relatives à la prescription biennale, le bail devait être reconduit aux conditions du bail expiré à compter du 1er janvier 2017. Par jugement en date du 22 mars 2018, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Resto La Bulle. La période d’observation a été prolongée à deux reprises, soit jusqu’au 22 septembre 2019. Par jugement rendu le 27 septembre 2019, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement pour une durée de neuf ans, désignant la SCP Thévenot Partners Administrateurs Judiciaires en la personne de Maître [D] [V] en qualité de commissaire à l'exécution du plan. Par actes d’huissier signifiés le 9 septembre 2020 la SCI Louis Blanc a fait délivrer à Maître [D] [V] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Resto La Bulle, à Maître [M] [R] en qualité de mandataire judiciaire de la société et à la société Resto La Bulle, un commandement visant la clause résolutoire l’enjoignant de régler la somme principale de 12 240, 06 euros correspondant aux loyers impayés de mars à septembre 2020, outre les frais d’acte. C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 9 octobre 2020, la société Resto La Bulle a fait assigner la SCI Louis Blanc devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins à titre principal de voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et d’obtenir l’exonération des loyers à compter du 14 mars 2020. Aux termes de ses dernières conclusions n°6 notifiées par RPVA le 4 janvier 2024, la société Resto La Bulle demande au tribunal de : A titre principal : - prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 septembre 2020 par la société SCI Louis Blanc et le juger nul et de nul effet ; A titre subsidiaire : - suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 11 juin 2007; - constater qu’elle est bien fondée à solliciter des délais pour s’exécuter ; - fixer à 24 mois les délais dans lesquels la société Resto La Bulle doit s’exécuter ; En tout état de cause : - débouter la société SCI Louis Blanc de toutes ses demandes ; - constater que par suite du congé délivré le 10 juin 2016 et en vertu des dispositions relatives à la prescription biennale, le bail du 11 juin 2007 est judiciairement renouvelé aux conditions du bail expiré, à compter du 1er janvier 2017 ; - enjoindre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à la société SCI Louis Blanc de lui communiquer et régulariser un avenant de renouvellement du bail du 11 juin 2007 aux conditions du bail expiré et conforme aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 ; - condamner la société SCI Louis Blanc à faire réaliser dans les deux mois suivants de la signification du jugement à intervenir, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard : * le remplacement de la conduite d’extraction par une conduite identique en conformité avec le règlement sanitaire de [Localité 3] et le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1], * la réfaction totale de la véranda avec changement des vitres et reprise des châssis, - condamner la société SCI Louis Blanc à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; - rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2024, la SCI Louis Blanc demande au tribunal de : - débouter la société Resto La Bulle de l’intégralité de ses demandes ; A titre reconventionnel : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation de plein droit du bail du 11 juillet 2007 à la date du 9 octobre 2020 minuit ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail du 11 juillet 2007 à compter du jugement à intervenir ; - ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL Resto La Bulle ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; - dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.435-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner la SARL Resto La Bulle à lui payer la somme de 11 888,26 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - condamner la SARL Resto La Bulle à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1748,58 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés; - dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publiée par l’INSEE, l’indice de bas étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner la société Resto La Bulle à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL Resto La Bulle au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement délivré le 9 septembre 2020, des états des privilèges et nantissements, ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits. La SCI Louis Blanc a dénoncé la procédure au CIC, créancier inscrit sur le fonds, par acte d’huissier du 2 décembre 2020. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 9 septembre 2020 Au soutien de sa demande, la société Resto La Bulle fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 septembre est nul en ce que: - il a été délivré avant l’expiration de la période juridiquement protégée, vise un délai erroné, et ne mentionne pas le bail renouvelé, - il est fondé sur une créance injustifiée, - il a été délivré de mauvaise foi. Sur la demande de nullité fondée sur les règles applicables à la période protégée et sur le délai erroné visé dans l’acte Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire ainsi stipulée : “ A défaut de paiement, à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement des frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Et dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance de Paris exécutoire par provision, nonobstant appel.” Le commandement de payer délivré le 9 septembre 2020 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce et fait expressément commandement à la société preneuse de s’acquitter des sommes dues dans le délai d’un mois à compter de l’acte. Il comporte également un décompte détaillé des sommes dues, lesquelles sommes concernent les loyers des mois de mars 2020 à septembre 2020 inclus, outre le coût de l’acte. Au soutien de sa demande de nullité, la société Resto La Bulle fait valoir que le commandement de payer litigieux a été délivré moins de deux mois après la date de cessation de l’état sanitaire déclaré et ne peut donc produire aucun effet en application des dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et du décret n°2020-378 du 31 mars 2020. Elle invoque également les dispositions de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 qui prévoit que le défaut de paiement des loyers et charges n’est susceptible d’entrainer aucune sanction sur la période protégée, et ce rétroactivement à compter du 17 octobre 2020. La société Resto La Bulle ajoute qu’étant éligible aux dispositions spécifiques instituées par les décrets n° 2020-378 du 31 mars 2020, n° 2020-433 du 16 avril 2020 et n° 2020-433 du 12 mai 2020 (neutralisant la mise en oeuvre de la clause résolutoire jusqu’au 10 septembre 2020), elle aurait dû bénéficier d’un délai de « 1 mois » commençant à courir le 10 septembre 2020 pour se terminer le 10 octobre 2020 et non le 9 octobre comme indiqué au commandement litigieux; elle en conclut que le commandement de payer est contraire à l’article L145-41 du code de commerce, lequel est d’ordre public, de sorte que la nullité prévue à cet article doit être prononcée. La SCI Louis Blanc réplique que la période juridiquement protégée s’est étendue du 13 mars 2020 au 23 juin 2020 et que le commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2020, de sorte qu’il est parfaitement valable. Elle ajoute que la société Resto La Bulle ne justifie pas remplir les conditions prévues pour bénéficier de l’article 4 de l’ordonnance du 20 mars 2020, lequel est applicable seulement aux micro-entreprises ayant bénéficié du fonds de solidarité. Elle soutient enfin qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne sanctionne par la nullité un commandement qui aurait été délivré de manière prématurée, le dispositif gouvernemental ayant seulement suspendu le cours des délais pendant la période juridiquement protégée. L’'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de Covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020. Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 invoqué par la société Resto La Bulle : “Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée”, soit au plus tard le 10 septembre 2020. L'article 1er de la même ordonnance, auquel renvoie l'article 4, dispose que peuvent bénéficier de ce texte les personnes exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, étant précisé que des critères d'éligibilité ont été déterminés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, lequel fixe des seuils d'effectifs (inférieur ou égal à dix salariés), de chiffre d'affaires (inférieur à un million d'euros lors du dernier exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire (d'au moins 70% durant la période entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l'année précédente). Or la société Resto La Bulle qui revendique le bénéfice des dispositions de l'article 4 susvisé ne justifie pas répondre aux critères d'éligibilité de celles-ci. Elle ne produit notamment aucun document comptable, et les seuls accusés de réception délivrés par la Direction Générale des Finances publiques au titre du fonds de solidarité à destination des entreprises cofinancé par l’Etat et les régions suite aux demandes du gérant de la société Resto La Bulle n’ont aucune valeur probante à ce titre. Dès lors, faute pour la société Resto La Bulle de mettre le tribunal en mesure d’apprécier si elle est éligible aux dispositions édictées par l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, la demanderesse ne peut valablement les invoquer au soutien de la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire. Le moyen soulevé de ce chef par la société Resto La Bulle sera donc rejeté. S’agissant de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, celui-ci énonce : 'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil. IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa [...]. VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020 [...]”. Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée. Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier : - que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ; - que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros; - que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire. Or en l’espèce, la société Resto La Bulle affirme mais ne justifie par aucune des pièces versées aux débats qu’elle remplit les conditions sus visées puisqu’elle ne produit, ainsi que déjà relevé supra, aucun élément comptable justifiant de son chiffre d’affaires pour les périodes considérées. Au regard de ce seul motif, le moyen soulevé par la société Resto La Bulle est inopérant. S’agissant des énonciations portées au commandement de payer et des dispositions d’ordre public de l’article L145-41 du code de commerce évoquées par la société Resto La Bulle, sous le bénéfice des constatations sus visées, l’acte en litige vise bien le délai d’un mois prévu à cet article et mentionné également dans la clause résolutoire contractuelle ; il est donc parfaitement régulier en la forme sur ce point, étant rappelé en tout état de cause que la société Resto La Bulle ne justifie pas être éligible aux dispositions spécifiques prises pendant la période de crise sanitaire permettant le report des effets d’un tel acte. Le moyen qu’elle soulève de ce chef sera donc rejeté. De même, contrairement à ce que fait soutenir la société Resto La Bulle, le commandement est suffisamment précis en ce qu’il vise le contrat de bail à usage commercial signé entre les parties le 11 juin 2007 ; la demanderesse ne peut donc valablement tirer argument de ce que l’acte “ne viserait pas l’acte renouvelé le 1er janvier 2017", aucun grief n’étant caractérisé de ce fait en l’espèce. Sur la créance visée au commandement de payer La société Resto La Bulle invoque la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et de ses effets en faisant valoir qu’il ne porte pas sur une créance certaine, liquide et exigible puisque le décompte ne mentionne pas un règlement d’un montant de 1 748,58 euros effectué en mars 2020 en sorte que les sommes réclamées sont incertaines. Or il est constant qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à la somme effectivement due produit quand même ses effets pour la partie non contestée et justifiée de la dette du preneur. Dès lors, la société Resto La Bulle ne peut valablement invoquer ce moyen pour tenter de faire échec aux effets de l’acte. Sur l’absence de bonne foi invoquée par la société Resto La Bulle La société Resto La Bulle fait soutenir que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi en ce qu’il est intervenu avant la fin de la période protégée, fait suite à la grave crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19, et n’a été précédé d’aucune proposition du bailleur ni même d’aucune mise en demeure. Elle ajoute qu’à titre surabondant, cette délivrance s’inscrit dans un contexte particulier puisque la SCI Louis Blanc refuse depuis le mois de janvier 2019 de régulariser avec elle un avenant de renouvellement. La SCI Louis Blanc réplique qu’il n’existe pas de disposition obligeant le bailleur à notifier une mise en demeure préalable à la délivrance d’un commandement de payer et que la société Resto La Bulle ne s’est jamais rapprochée d’elle pour solliciter des aménagements. Elle ajoute que la pandémie de Covid 19 l’a aussi affectée, et que la société Resto La Bulle s’est abstenue de tout versement depuis le mois de mars 2020 alors même qu’elle a connu des phases de réouverture, de juin à octobre 2020 et qu’elle avait la possibilité de faire de la vente à emporter, outre de bénéficier d’aides auxquelles elle était susceptible d’être éligible. Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, l’exigence de bonne foi doit diriger la négociation, la formation et l’exécution du contrat. Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est à dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré. En l’espèce, les mesures prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société Resto La Bulle n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles. Etant entendu qu’il n’est produit aux débats aucune pièce justifiant de ce que la société Resto La Bulle, qui s’est unilatéralement abstenue de payer les loyers, aurait alerté préalablement à la délivrance du commandement la bailleresse sur ses difficultés financières, et sollicité des aménagements de règlement. La société Resto La Bulle échoue donc à caractériser l’absence de bonne foi de la SCI Louis Blanc et le moyen qu’elle soulève de ce chef sera donc rejeté. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SCI Louis Blanc sollicite la condamnation de la société Resto La Bulle à lui payer la somme de 11 888,26 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au mois de décembre 2023 inclus, produisant à l’appui de sa demande un décompte locatif. Dans ses conclusions, la société Resto La Bulle mentionne uniquement que la bailleresse n’a pas tenu compte, dans le décompte visé au commandement d’un règlement de 1 748,58 euros effectué en mars 2020 ; elle ne conteste pas autrement la dette locative. La société preneuse verse effectivement aux débats une quittance de loyer portant sur les mois de janvier, février et mars 2020, faisant état de versements intervenus pour ces trois mois à hauteur de 1748,58 euros. Le versement de cette somme de 1748,58 euros ne figure pas sur le décompte produit par la SCI Louis Blanc qui ne s’explique pas dans ses conclusions sur ce point. En conséquence, cette somme sera déduite de la dette locative, de sorte que la société Resto La Bulle sera condamnée à payer à la SCI Louis Blanc la somme de 10 139,68 euros (11 888,26 - 1 748,58) euros selon décompte arrêté au mois de décembre 2023 inclus. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance compte tenu du délai écoulé depuis la clôture de la procédure et des règlements susceptibles d’être intervenus depuis. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la suspension de ses effets Il résulte de l’article L.145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, les délais pouvant être accordés de manière rétroactive. En l'espèce, à défaut de paiement des sommes réclamées au commandement de payer délivré le 5 juin 2020 et justifiées à hauteur de la somme en principal de 10 491,48 euros (12 240,06 - 1748,58) dans le mois de la délivrance de l’acte, la clause résolutoire est acquise à effet au 9 octobre 2020 à 24 heures. L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La société Resto La Bulle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant exposer que l’activité a été fortement impactée par la crise sanitaire et qu’elle a effectué au cours des années 2021 et 2022 d’importants règlements, la dette locative n’ayant cessé de décroître. La SCI Louis Blanc s’oppose à cette demande, soutenant que la société Resto La Bulle ne justifie d’aucun élément permettant de dire qu’elle sera en capacité de régler l’arriéré locatif et les loyers courants et qu’elle-même est une société familiale, qui doit percevoir les loyers pour faire face à ses propres charges. L’activité de restauration a été particulièrement touchée par les effets de la pandémie de Covid-19 et la fermeture de l’établissement pendant cette période pour éviter les charges liées aux frais de fonctionnement dans une période de confinement de la population et de fermeture des frontières ne peuvent être reprochés à la société preneuse. Il y a lieu, ainsi que le sollicite la société Resto La Bulle, en considération de sa situation financière difficile liée à la crise sanitaire, des versements intervenus après la délivrance du commandement de payer et des engagements pris envers la bailleresse, d'échelonner le paiement des sommes dues, selon les modalités prévues au présent dispositif. En conséquence de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus mais en cas de non-paiement par la société Resto La Bulle d'une seule de ces mensualités dans le délai prévu ou du loyer courant, la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire prévue au bail sera acquise à la SCI Louis Blanc. En outre l’expulsion de la société Resto La Bulle sera ordonnée suivant les modalités prévues au présent dispositif et cette dernière sera également condamnée dans cette hypothèse à payer à la SCI Louis Blanc, à compter de la déchéance du terme, une indemnité d’occupation égale à 1 748,58 euros, ainsi que sollicité par la SCI Louis Blanc. Sur le renouvellement du bail du 11 juin 2007 La société Resto La Bulle expose que la SCI Louis Blanc lui a fait délivrer le 10 juin 2016, un congé avec offre de renouvellement à effet du 31 décembre 2016, moyennant un loyer annuel de base HT et HC de 45 600, 00 euros, que les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le montant du bail renouvelé, et qu’à défaut de saisine du juge des loyers commerciaux avant le 31 décembre 2018, et en vertu des dispositions relatives à la prescription biennale, le bail a été reconduit aux conditions du bail expiré à compter du 1er janvier 2017. Elle sollicite la régularisation et la communication sous astreinte par la SCI Louis Blanc d’un avenant au contrat de bail ainsi renouvelé. La SCI Louis Blanc réplique que cette demande est sans objet, reconnaissant que le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, en l’absence de réponse du bailleur et en l’absence de saisine du juge des loyers. L’article 145-9 du code de commerce dispose : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. […] Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » A défaut d’accord sur le montant du prix du bail renouvelé, il appartient à la partie la plus diligente, de saisir le juge des loyers, en vertu des dispositions relatives à la prescription biennale. A défaut d’action pendant ce délai, il est de jurisprudence constante que le loyer doit être reconduit aux conditions du bail expiré. En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que le bail est renouvelé à compter du 1er janvier 2017 aux clauses et conditions du bail expiré, en l’absence de réponse du bailleur et en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux. Le tribunal constatera en conséquence cet accord. Il n’y pas lieu de faire droit à la demande de la société Resto La Bulle visant à voir enjoindre, sous astreinte, la SCI Louis Blanc de lui communiquer un avenant de renouvellement, les dispositions du présent jugement justifiant suffisamment de l’existence du bail renouvelé, selon les modalités fixées au présent dispositif. Sur la demande de travaux formée par la société Resto La Bulle La société Resto La Bulle demande au tribunal de condamner la SCI Louis Blanc à faire réaliser dans les deux mois suivants de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, le remplacement de la conduite d’extraction par une conduite identique en conformité avec le règlement sanitaire de Paris et le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1], ainsi que la réfaction totale de la véranda avec changement des vitres et reprise des châssis. Au soutien de sa demande, elle fait soutenir que la partie inférieure du conduit de la gaine d’extraction du restaurant s’est enflammée le 27 décembre 2018, ce dont elle a averti son bailleur par courrier recommandé afin qu’il puisse procéder à toutes démarches et notamment à son remplacement. Elle précise que le bailleur n’a pourtant pas procédé à son remplacement et qu’il a ainsi manqué à son obligation de délivrance. Elle précise avoir fait réaliser un devis de remplacement de la gaine et avoir appris à cette occasion que le conduit était amianté, en sorte que seule une société spécialisée peut intervenir et ce, pour un montant très important de l’ordre de 30 000 euros TTC, travaux de mise en conformité qui sont à la charge du bailleur. La société Resto La Bulle indique que l’impossibilité d’utiliser la gaine d’extraction l’empêche de bénéficier de la destination prévue, que cet empêchement a nécessairement un important impact sur l’exploitation et engendre une perte de chiffre d’affaires de plus de 60 % pour la société. La preneuse ajoute que la bailleresse n’entretient pas les locaux les laissant sciemment dans un état de vétusté l’empêchant d’exercer pleinement son activité, que la corniche de la façade n’est plus étanche et provoque des infiltrations d’eau à l’intérieur des locaux loués et que la véranda est si vétuste que le châssis rouillé provoque le bris des vitres. Elle indique que la société consultée par ses soins pour le changement des vitres cassées a refusé d’intervenir sans la remise en état préalable du châssis, et que cette problématique risque de provoquer des dommages aux tiers. La SCI Louis Blanc réplique que la société Resto La Bulle a totalement cessé d’exploiter le restaurant depuis le mois de mars 2020, soit pendant deux années complètes, que la question soulevée par la société Resto La Bulle relative à la gaine d’extraction n’est qu’un prétexte, et que l’impossibilité d’exploitation arguée par la société preneuse n’est nullement établie. Elle ajoute qu’il n’est pas davantage établi que la société Resto La Bulle ne servirait plus de plat chaud et qu’elle subirait une perte d’exploitation de près de 60 %, et que subsidiairement, il n’est démontré à aucun moment l’existence d’un lien de causalité entre le dysfonctionnement allégué et la prétendue perte d’exploitation dont la société preneuse fait état. La SCI Louis Blanc expose en outre que la société Resto La Bulle ne caractérise pas la vétusté qu’elle allègue en pure opportunité dans le cadre de la présente procédure. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. En vertu de l’article 1732 du code civil, le preneur quant à lui répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En l’espèce, il ne résulte d’aucune pièce produite aux débats que la société preneuse a, avant l’introduction de la présente instance, avisé la bailleresse des désordres qu’elle allègue concernant la non-conformité de la gaine d’extraction (présence d’amiante) et la vétusté de la véranda, ni qu’elle a sollicité de celle-ci la réalisation de travaux. Le seul courrier recommandé adressé par la société Resto La Bulle à la SCI Louis Blanc le 19 janvier 2019 fait uniquement état d’un incendie ayant affecté une partie de la gaine, la société Resto La Bulle indiquant dans sa lettre qu’elle souhaitait informer la bailleresse de la situation afin qu’elle procède à toutes démarches qu’elle pourrait estimer utile, et notamment qu’elle fasse toute déclaration de sinistre, et qu’elle la tiendrait au courant des suites à donner sur les réparations rendues nécessaires. Le devis produit par la société Resto La Bulle est daté du 22 octobre 2021, soit près de trois ans après ce courrier, et est insuffisant, en l’absence de toute autre pièce probante, d’une part pour attester de la réalité des désordres affectant la gaine et de la nécessité de faire réaliser les travaux qui y sont décrits et d’autre part pour affirmer que les travaux sont bien imputables à la SCI Louis Blanc. Le tribunal relève en outre : - que la société Resto La Bulle allègue mais ne justifie pas de l’impossibilité d’exploitation qu’elle invoque dans ses écritures, le constat établi par commissaire de justice le 3 novembre 2022 étant seulement accompagné de trois photographies d’une section de conduit recouverte d’aluminium, et les constatations rapportées au procès verbal ne faisant que relater les propos du gérant de l’établissement, - qu’aucun document comptable n’est produit justifiant de la perte d’exploitation de 60% alléguée par la société Resto La Bulle dans ses écritures. S’agissant de la véranda, aucune pièce versée aux débats par la société Resto La Bulle ne permet d’affirmer que les désordres dont se plaint la preneuse seraient dus à la vétusté et non à un défaut d’entretien locatif, et qu’ils seraient de ce fait imputables à la SCI Louis Blanc. En effet, ni les photographies produites par la société Resto La Bulle, non datées et non circonstanciées, ni le constat de commissaire de justice établi le 3 novembre 2022, qui reprend les déclarations du gérant de la société preneuse, ne mettent le tribunal en mesure de déterminer avec certitude l’origine des désordres. La demande de la société preneuse sur ce point sera donc également rejetée. Sur les autres demandes La société Resto La Bulle, qui succombe en grande partie, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer du 9 septembre 2020. Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre, au regard de l’équité, à payer à la SCI Louis Blanc la somme de 4 000 euros. Compte tenu des dispositions du présent jugement et des délais accordés à la société Resto La Bulle, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Dit que bail liant la SCI Louis Blanc et la SARL Resto La Bulle portant sur les locaux situés [Adresse 1] à Paris 75010 est renouvelé à compter du 1er janvier 2017 par suite du congé délivré le 10 juin 2016, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception des clauses qui pourraient être contraires aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, Rejette la demande de la SARL Resto La Bulle visant à faire injonction à la SCI Louis Blanc de régulariser et communiquer, sous astreinte, un avenant écrit de renouvellement du bail, Rejette la demande de la SARL Resto La Bulle visant à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 9 septembre 2020, Rejette la demande de la SARL Resto La Bulle visant à voir la SCI Louis Blanc condamnée à réaliser des travaux sous astreinte, Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI Louis Blanc et la SARL Resto La Bulle à la date du 9 octobre 2020 à 24h00, mais en suspend les effets, Condamne la SCI Louis Blanc à payer, en deniers ou quittance, à la SARL Resto La Bulle la somme de 10 139,68 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de décembre 2023 inclus, Accorde à la SARL Resto La Bulle des délais de paiement et dit qu'elle pourra s'acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties, par 10 versements mensuels et successifs de 1 000 euros en plus du loyer et des charges courants, étant précisé : * que le premier versement devra avoir lieu au plus tard avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, * que les versements suivants devront intervenir ensuite avant le 10 de chaque mois, * que le solde de la dette sera réglé le 11ème mois, Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité sur arriéré ou du paiement du loyer courant et des charges au terme exact, et quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par la SCI Louis Blanc à la SARL Resto La Bulle par lettre recommandée avec accusé de réception : * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; * la clause résolutoire sera acquise ; * la SARL Resto La Bulle devra libérer les locaux loués de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut de départ volontaire, la SCI Louis Blanc sera autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, * la SARL Resto La Bulle devra payer à la SCI Louis Blanc, à compter de la déchéance du terme et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs, une indemnité mensuelle d'occupation égale à 1 748,58 euros ; Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera dans ce cas régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, ; Condamne la SARL Resto La Bulle à payer la SCI Louis Blanc la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Resto La Bulle aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 septembre 2020 ; Rejette toutes les autres demandes des parties ; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 Janvier 2025. Le Greffier La Présidente Christian GUINAND Sophie GUILLARME