Cour d'appel, 13 juin 2023. 22/01082

VCF/IC S.A.R.L. NICEPHORE NOTAIRES C/ S.C.I. SAJOU Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 13 JUIN 2023 N° RG 22/01082 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GARN MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 29 mai 2018, rendu par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône - RG : 17/01917 rectifié par jugement du tribunal de grande instance de Chalon sur Saône du 12 juin 2018 - RG 18/0987 - arrêt de la cour d'appel de Dijon du 2 février 2021 - RG 18/941 cassé par arrêt de la cour de cassation du 29 juin 2022 sur pourvoi n° J 21-25.709 APPELANTE : S.A.R.L. NICEPHORE NOTAIRES venant aux droits de la SCP LANEL-THOMAS-MARECHAL-MELIN, représenté par Me Jean-François LANEL [Adresse 1] [Localité 4] assistée de Me Thibaud NEVERS, membre de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126 INTIMÉE : S.C.I. SAJOU représentée par ses gérants en exercice domicilié de droit au siège : [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 mars 2023 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, ayant fait le rapport, Sophie DUMURGIER, Conseiller, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 30 Mai 2023 pour être prorogée au 13 Juin 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant promesse synallagmatique sous seing privé du 20 août 2012, les époux [K] ont vendu à la SCI Sajou une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] (71), moyennant le prix de 280 000 euros. La vente était soumise à la réalisation de conditions suspensives tenant notamment à l'obtention d'un prêt par la SCI Sajou et à la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu. L'acte prévoyait une réitération de la vente devant notaire au plus tard le 20 novembre 2012. Postérieurement à la signature du compromis de vente, la SCI Sajou a découvert d'une part que la maison et consécutivement son chemin d'accès, n'avaient pas été implanté et aménagé conformément au plan et au permis de construire annexé à l'acte, et d'autre part que le terrain était classé en zone de protection des sites et monuments naturels. Considérant en conséquence que la condition suspensive relative à l'urbanisme ne s'était pas réalisée, la SCI Sajou a refusé de réitérer la vente par acte authentique. Puis par acte du 28 décembre 2012, elle a fait assigner les époux [K] devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône en constatation, subsidiairement en prononcé de la caducité du compromis de vente, encore plus subsidiairement en nullité de la vente. Par jugement du 19 mars 2015, le tribunal a rejeté la demande relative à la caducité du compromis, mais a prononcé la nullité de la vente pour dol. Par arrêt du 31 janvier 2017, la présente cour a : ' confirmé le jugement s'agissant du rejet de la demande aux fins de caducité du compromis, ' infirmé le jugement concernant l'annulation de la vente pour dol, aux motifs que : - la volonté des vendeurs de dissimuler la servitude tenant au classement de leur bien en zone de protection des sites naturels n'était pas établie et que l'existence de cette servitude ne constituait à l'évidence pas un élément qui aurait conduit la SCI Sajou à ne pas contracter si elle en avait eu connaissance lors de la signature du compromis, - le défaut de conformité résultant de la mauvaise implantation de la construction ne présentait pas de caractère déterminant alors que la régularisation était envisagée par l'administration et que la date butoir fixée pour la réitération n'était pas encore atteinte et pouvait être différée, ' rejeté les demandes subsidiaires de la SCI Sajou en nullité de la vente pour erreur sur la qualité substantielle et en résolution de la vente pour vice caché, - condamné la SCI Sajou à payer aux époux [K] : . la somme de 28 000 euros à titre de dommages et intérêts par application de la clause pénale contractuelle, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2012, . celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - mis à la charge de la SCI Sajou les entiers dépens de première instance et d'appel. Reprochant au notaire qu'elle avait consultée d'avoir manqué à son devoir de conseil, la SCI Sajou l'a fait assigner, par acte du 16 octobre 2017, devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code, afin d'obtenir sa condamnation au paiement de diverses indemnités. Par jugement réputé contradictoire du 29 mai 2018, rectifié par jugement du 12 juin 2018, le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône a condamné la SCP Lanel Thomas Maréchal Merlin : - à payer à la SCI Sajou : . la somme de 40 722,82 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement, . 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - aux dépens distraits au profit de Maître Morlet en application de l'article 699 du code de procédure civile. La SCP Lanel Thomas Maréchal Merlin a interjeté appel de ces jugements le 5 juillet 2018. Par arrêt du 2 février 2021, la présente cour a infirmé les jugements dont appel, rejeté toutes les demandes de la SCI Sajou, débouté l'appelante de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Sajou aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile. Après avoir retenu que le notaire avait commis une faute, elle a considéré qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre le préjudice dont il est demandé réparation et celui résultant du défaut de conseil commis par la SCP Lanel Thomas Maréchal Melin, consistant uniquement en la perte d'une chance par la SCI Sajou de prendre une décision différente dans le cadre de la vente. Par arrêt du 29 juin 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 2 février 2021 en toutes ses dispositions pour violation de l'article 16 du code de procédure civile. Aprés avoir rappelé que la cour d'appel avait retenu que le préjudice de la SCI Sajou consiste en la perte de chance de prendre une décision différente relative à la vente et que sa demande formée au titre de l'ensemble des sommes mises à sa charge à l'occasion de l'instance judiciaire l'ayant opposée aux vendeurs est vouée à l'échec, la Cour a relevé qu'il n'était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance et a constaté que la cour d'appel avait relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations. Par déclaration du 29 août 2022, la SARL Nicéphore Notaires, venant aux droits de la SCP Lanel Thomas Maréchal Merlin a saisi la présente cour, désignée comme juridiction de renvoi dans une composition différente de celle ayant rendu l'arrêt cassé du 2 février 2021. Aux termes du dispositif de ses conclusions d'appelant responsives et récapitulatives n°2, notifiées le 20 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SARL Nicéphore Notaires demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions les jugements dont appel, rendus le 29 mai et le 12 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône, et, statuant à nouveau, de : ' débouter la SCI Sajou de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre principal parce qu'elle n'a pas commis de faute et à titre subsidiaire parce qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice dont la SCI Sajou demande réparation, ' à titre infiniment subsidiaire, réduire substantiellement le montant des dommages-intérêts auxquels elle a été condamnée en première instance, ' ajoutant, condamner la SCI Sajou - aux entiers dépens que Maître Claire Gerbay pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes du dispositif de ses conclusions d'intimée n°4, notifiées le 24 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI Sajou demande à la cour de : - confirmer en toutes leurs dispositions les jugements dont appel et condamner la SCP Nicephore Notaires à lui payer la somme de 34 203,42 euros outre intérêts et frais irrépétibles, - ajoutant, condamner la SCP Nicephore Notaires : . aux entiers dépens dont le recouvrement s'effectuera comme prescrit par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, . à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture est intervenue le 28 mars 2023 avant l'ouverture des débats. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour observe que, si la SCI Sajou demande la confirmation des jugements dont appel, elle ne demande pas la condamnation du notaire à lui payer la somme globale de 40 722,82 euros retenue par les premiers juges. Elle réduit sa demande à 34 203,42 euros correspondant aux sommes qu'elle a payées aux vendeurs en exécution de l'arrêt du 31 janvier 2017, soit - 28 000 euros au titre de la clause pénale, - 2 572,83 euros au titre des intérêts moratoires - 3 000 euros au titre l'indemnité procédurale - 630,59 euros au titre des dépens. L'action en responsabilité délictuelle engagée par la SCI Sajou à l'encontre de la SARL Nicephore Notaires ne peut prospérer que s'il est établi une faute du notaire en lien de causalité avec le préjudice détaillé ci-dessus. En l'espèce, la SCI Sajou reproche à l'appelante de lui avoir délivré des informations et conseils erronés et lacunaires, ayant motivé sa décision de ne pas régulariser l'acte de vente. Il ressort des éléments du dossier que ce n'est qu'après avoir signé le compromis du 20 août 2012, avoir obtenu le prêt lui permettant de financer l'achat du bien des époux [K], et avoir constaté une discordance entre les plans annexés au permis de construire et la réalité des lieux, que la SCI Sajou, animée par les époux [V], s'est manifestée auprès de son notaire. Elle lui a adressé un premier courriel le 8 octobre 2012 pour lui demander expressément des conseils. Alors qu'elle n'avait encore eu aucun contact avec son notaire, elle lui a adressé un deuxième courriel le 11 octobre 2012 à 8h32, dans les termes suivants : 'Nous ne souhaitons pas donner de suite à la maison de [Localité 6] compte tenu des plans de construction qui ne sont pas conformes à l'emplacement de la maison. / Nous demandons le remboursement de notre acompte et surtout de ne pas avoir à régler les 10 % du fait que nous ne signerons pas l'achat de cette maison. / Nous sommes à votre disposition pour tous renseignements complémentaires.' Le même jour à 15h27, le notaire des époux [K], directement avisés par la SCI Sajou qu'elle ne donnait pas suite à son engagement d'acquérir leur maison, adressait un fax au notaire de la SCI Sajou l'informant de la position des vendeurs décidés à poursuivre la vente et le cas échéant à obtenir le versement de toute clause pénale ou indemnité. Le 18 octobre 2012, suite à sa rencontre du 16 octobre 2012 avec les représentants de l'agence immobilière intervenue avant et au moment de la signature du compromis, le maire de la commune de [Localité 6] adressait à M. [V] un courrier dans lequel il l'informait d'une part de la prochaine obtention par les époux [K] d'un permis de construire modificatif régularisant l'implantation réelle de la maison et le positionnement du chemin et de son portail d'accès dans l'espace boisé et il l'invitait d'autre part à faire une esquisse d'implantation quant à son souhait de construire un garage et à prendre attache avec l'architecte des bâtiments de France. Les époux [V] ont effectivement rencontré leur notaire le 24 octobre 2012. Le lendemain 25 octobre 2012, l'appelante adressait au notaire des époux [K] un fax rappelant les éléments précédents, qu'il terminait de la manière suivante : 'Compte tenu de ces éléments, il me semble que l'acquéreur puisse demander le bénéfice de la condition suspensive d'urbanisme, sauf pour votre client à : - obtenir les autorisations d'urbanisme rectificatives préalablement à la signature de l'acte de vente et ce avant le 13 novembre prochain, - fournir un plan coté exact concernant l'implantation de la maison et de son chemin ainsi que l'installation de géothermie.' Une copie de ce fax a manifestement été adressée aux époux [V] qui, le lendemain 26 octobre 2012, adressait un courriel à leur notaire pour d'une part indiquer qu'ils étaient 'pleinement satisfaits' de la teneur du fax, et d'autre part confirmer qu'ils ne souhaitaient plus acquérir la maison des époux [K], en précisant que leur décision était définitive. Le 6 novembre 2012, le notaire des époux [K] adressait à celui de la SCI Sajou un courriel l'informant de ce que les vendeurs étaient disposés à régulariser la situation administrative du chemin et du portail et proposaient un avenant au compromis pour repousser sa durée de validité, la régularisation ne pouvant pas intervenir dans les délais initialement convenus. Dès le 7 novembre 2012 à 9h39, le notaire de la SCI Sajou lui transférait ce courriel en lui demandant de lui indiquer 'la marche à suivre'. Le jour même à 9h58, les époux [V] adressaient le courriel suivant à leur notaire : 'Nous ne donnerons pas suite, j'ai retourné la demande de prêt à ma banque pour l'annuler la semaine dernière ; au 13 novembre le permis ne sera pas fait, nous en étions conscients lors de notre rendez-vous [du 24 octobre 2012]. Nous recherchons un autre bien.' Prenant acte de la position de la SCI Sajou, son notaire écrivait le 8 novembre 2012, à celui des époux [K], qu'elle n'achèterait pas leur maison, au motif que la situation d'urbanisme, dont il précisait qu'elle n'était pas saine et donc peu sûre, ne pourrait pas être régularisée pour le 13 novembre suivant. Il résulte de ce qui précède que : - la SCI Sajou avait parfaitement conscience dès le 11 octobre 2012, avant même d'avoir obtenu le moindre conseil de son notaire, qu'elle risquait de devoir payer la clause pénale de 10 % - suite au rendez-vous entre les parties du 24 octobre 2012, le fax adressé par l'appelante au notaire des vendeurs ouvrait des perspectives pour parvenir à la régularisation de la vente dans des conditions levant tout doute sur la régularité de la construction vendue aux règles d'urbanisme, - paradoxalement, dans son courriel du 26 octobre 2012, alors qu'elle se disait pleinement satisfaite des termes de ce fax, la SCI Sajou maintenait ne plus vouloir acquérir la maison des époux [K] - alors que le mail du 6 novembre 2012 du notaire des vendeurs révélait qu'ils étaient eux aussi disposés à parvenir à la vente après avoir régularisé la situation du bien vendu au regard des règles d'urbanisme, moins de 20 minutes après avoir reçu ce courriel, la SCI disait qu'elle restait sur sa position de ne pas acheter, précisant avoir, au cours de la semaine du 29 octobre au 4 novembre 2012, refusé l'offre de prêt qu'elle avait reçue, et révélant surtout que sa décision de ne pas acheter était prise dès le 24 octobre 2012. Ainsi dans les circonstances de l'espèce, quand bien même il pourrait être retenu à la charge de l'appelante une faute ayant consisté à ne pas avoir alerté la SCI Sajou sur le fait que le dépassement de la date du 20 novembre (a fortiori de celle du 13  mentionnée par les époux [V] dans leur courriel du 7 novembre) n'était pas prévue à peine d'extinction des obligations des parties, il est manifeste que la SCI Sajou avait déjà décidé de ne pas acheter la maison des époux [K], avant même d'attendre les conseils de son notaire et qu'à l'issue du seul rendez-vous du 24 octobre 2012, elle n'entendait pas revenir sur sa décision, tout en faisant croire le contraire tant à son notaire qu'aux vendeurs, en acquiesçant aux démarches du premier envers les seconds, aux fins de trouver une solution permettant de parvenir à la vente, sous réserve d'une régularisation de la situation du bien. Le préjudice dont la SCI réclame réparation est donc sans lien de causalité avec la faute qu'elle reproche à l'appelante d'avoir commise. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement dont appel et de débouter la SCI Sajou de sa demande indemnitaire. Conformément aux articles 696 et 639 du code de procédure civile, les dépens de première instance et tous les dépens d'appel, y compris ceux afférents à l'arrêt cassé, doivent être mis à la charge de la SCI Sajou, avec application de l'article 699 du même code au profit du conseil de la SARL Nicephore Notaires. Seule l'appelante peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il lui sera alloué la somme globale de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Déboute la SCI Sajou de toutes ses demandes, La condamne : - aux dépens de première instance et d'appel, y compris ceux afférents à l'arrêt cassé, Maître [N] [O] étant autorisée à recouvrer directement à son encontre, ceux dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision, - à payer à la SARL Nicephore Notaires la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,