Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 23/58383

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58383 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F4Y N° : 13 Assignation du : 08 Novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 septembre 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE Société UMR SELECT RETAIL [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815 DEFENDERESSE S.A.S. L.B.D.P. en ses lieux loués [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Dana TOLEDANO de la SELEURL TMD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #G0126 DÉBATS A l’audience du 02 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 décembre 2022, à effet du 1er janvier 2023, la société civile à capital variable UMR SELECT RETAIL a donné à bail à la SAS L.B.D.P, des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 25.000 euros, pour y exploiter l'activité de « vente par correspondance ou internet de meubles et plans de travail de cuisine et autres aménagements, ainsi que la vente de services en architecte et agencement décoratif. Conception, fabrication, vente en gros et au détail de plans de travail de mobiliers de cuisine, salle de bains, de tous mobiliers d'intérieur ». Le bailleur a fait délivrer au preneur, le 15 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 16.190,39 euros en principal. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCCV UMR SELECT RETAIL a, par exploit délivré le 8 novembre 2023, fait citer la SAS L.B.D.P devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de constater l'acquisition de la clause résolutoire et de la condamner au paiement des loyers impayés et des indemnités d'occupation. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Entre-temps, la défenderesse a quitté les lieux le 12 mars 2024. A l'audience du 2 juillet 2024, et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 15 octobre 2023 et donner acte de la restitution amiable des locaux et remise des clés par la société L.B.D.P le 12 mars 2024 suivant état des lieux de sortie établi contradictoirement, - condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 22.531,03€ au titre de l’arriéré locatif échu au 12 mars 2024 après abattement de 30% du loyer sur deux trimestres octroyé à titre de geste commercial, avec intérêt au taux légal, - la condamner au paiement de la somme de 4506€ au titre de l'article 24 du contrat de bail, - la condamner à titre provisoire au paiement d'une indemnité égale au montant des loyers TTC augmentés des provisions de charges, impôts, taxes et redevances qui auraient dû être perçus par elle entre la plus éloignée de ces deux périodes : terme d'une période ferme ou d'une période triennale (article 24 du contrat de bail), - la condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement. En réponse, la défenderesse sollicite de : déclarer la requérante irrecevable et à défaut, mal fondée,constater le dol du bailleur,constater la résiliation du bail,condamner la requérante à lui verser la somme de 13.000€ au titre de dommages et intérêts pour perte d'exploitation,la condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS Sur la provision La défenderesse expose que le bailleur s'est rendu coupable de manœuvres frauduleuses afin d'obtenir son consentement à la signature du contrat de bail, lui dissimulant les travaux de ravalement, dont il a eu connaissance le lendemain de la prise à bail. Elle soutient qu'elle n'aurait pas contracté si elle en avait été informée et ajoute que cet échafaudage a empêché toute exploitation des lieux, rappelant qu'une partie de son activité destinée à recevoir de la clientèle devait s'effectuer sur site. En réponse, la requérante conteste être à l'origine d'un dol, exposant qu'elle n'était pas informée de l'exécution imminente de ces travaux et précise qu'en tout état de cause, la défenderesse n'a pas sollicité la résiliation du contrat de bail mais exigé sa participation financière aux travaux d'aménagement prévue contractuellement, participation qu'elle a versée à hauteur de 12.500€ alors que les travaux d'aménagement n'ont pas été exécutés. Elle ajoute que la défenderesse ne démontre pas son impossibilité d'exploiter les locaux, rappelant que son activité devait s'effectuer par correspondance ou sur internet. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. L'article 1130 prévoit que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. S’il n’entre pas dans les pouvoirs confiés au juge des référés de “constater le dol”, cette contestation peut s’opposer à l’octroi d’une provision si celle-ci apparaît suffisamment sérieuse. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le locataire a pris possession des lieux le 3 janvier 2023. Il n'est pas contesté que le lendemain de son entrée dans les lieux a été affiché sur l'immeuble un avis annonçant des travaux de ravalement de façade et d'étanchéité, comme cela résulte du courrier adressé par ce dernier à son bailleur les 8, 17 et 31 janvier 2023 se plaignant de ne pas en avoir été informé. Les différents constats établis par Commissaire de justice les 12, 20 mars et 16 novembre 2023 puis 29 mai 2024 démontrent la présence d'un échafaudage devant le commerce exploité par la défenderesse, le bas de l'échafaudage étant barricadé et tagué, un SDF dormant dans le renfoncement situé à l'arrière de l'échafaudage et ce renfoncement étant jonché de déchets. Il n'est fait aucune mention de travaux d'échafaudage à venir aux termes du contrat de bail. En outre, le bailleur est propriétaire des locaux, et ne pouvait, dès lors, légitimement ignorer la réalisation de travaux de ravalement votés en assemblée générale. Le courrier du 11 juillet 2023 adressé par le bailleur au conseil du locataire précise « il n'est pas à ce jour envisagé de procéder à la résiliation du bail par ma Direction, y compris pour cause de ravalement ». Dès lors, compte tenu des courriers adressés par la défenderesse et son conseil, notamment le 4 avril 2023, aucun élément ne permet de soutenir que la défenderesse a, à l’évidence, renoncé de façon non équivoque à se prévaloir de ce vice. L'ouverture d'un nouveau commerce nécessite une visibilité pour pouvoir prospérer, visibilité qui ne peut être palliée de façon satisfaisante par des luminaires dès lors qu'il n'est pas encore connu du voisinage et des chalands. Les éléments versés aux débats quant à l'absence d'information par le propriétaire des lieux de travaux de ravalement lors de la signature du contrat de bail et quant au caractère déterminant de cette absence d'information sur le consentement du locataire apparaissent suffisamment sérieux pour nécessiter un débat au fond. Dès lors, et sans toutefois préjuger à ce stade de son bien fondé, la contestation apparaît suffisamment sérieuse pour s'opposer à la demande de provision au titre des loyers et des charges, ainsi qu'au titre de l'article 24 du contrat de bail. Sur la résiliation du contrat de bail Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, il convient de constater que la défenderesse a libéré les lieux le 12 mars 2024. Toutefois, il ne saurait être constaté l'acquisition de la clause résolutoire compte tenu de la contestation sérieuse opposée par la défenderesse. Il n'y a pas non plus lieu de donner acte aux parties de la remise des clés, la demande de donner acte ne pouvant caractériser la prétention au sens de l'article 4 du code civil. Sur la demande reconventionnelle La défenderesse soutient qu'elle n'a jamais pu exploiter les lieux et qu'elle a subi une perte d'exploitation d'un an et trois mois, qu'elle évalue à 13.000€. Toutefois, et dès lors que les parties sont renvoyées au fond sur la question du dol, et alors qu'aucun élément financier n'est versé aux débats et qu'en outre la demande n'est pas formulée à titre provisionnel, la demande reconventionnelle excède les pouvoirs du juge des référés. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la requérante à verser à la défenderesse la somme de 1500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Succombant à l’instance, la partie requérante sera condamnée au paiement des dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés, Disons n'y avoir lieu de statuer sur la demande de donner acte ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel des loyers et charges, ainsi que des sommes sollicitées au titre de l'article 24 du contrat de bail ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ; Condamnons la société UMR SELECT RETAIL à verser à la SAS L.B.D.P la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société UMR SELECT RETAIL au paiement des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN