Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 23/06530

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 19 DECEMBRE 2024 N° RG 23/06530 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQD6 Code NAC : 72A DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3] [Adresse 6], [Adresse 4], [Adresse 2], et [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIERE LELIEVRE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 349 157 230 dont le siège social est situé [Adresse 9], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social, représenté par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDERESSE : Madame [R] [J] demeurant [Adresse 8], défaillante, n’ayant pas constitué avocat. ACTE INITIAL du 31 Août 2023 reçu au greffe le 08 Novembre 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Octobre 2024, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Décembre 2024. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [R] [J] est copropriétaire des lots n°389 et 954 au sein de la [Adresse 10] sise [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3] [Adresse 6], [Adresse 4] [Adresse 2], et à [Adresse 1] à [Localité 11]. Par un jugement en date du 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a condamné Mme [J] au paiement des sommes suivantes : - 7.942,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juillet 2021 inclus (appel du 4ème trimestre de l’exercice 2020/2021 inclus, après répartition des charges de l’exercice 2018/2019) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.763,40 euros à compter du 15 novembre 2019 et de l’assignation pour le surplus, - 381,72 euros au titre des frais de recouvrement, - 150 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Faisant grief à Mme [J] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIERE LELIEVRE, a par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, fait assigner Mme [J] aux fins de la voir condamner au paiement des arriérés de charges de copropriété, des frais de recouvrement et à des dommages et intérêts sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024 et signifiées à étude le 26 avril 2024 à Mme [J], défenderesse non constituée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIERE LELIEVRE, demande au tribunal de : - condamner Mme [J] à lui payer les sommes suivantes : * 30.590,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 inclus (appel du 3ème trimestre exercice 2023/2024 inclus, avant répartition des charges de l’exercice 2022/2023) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, * 764 euros au titre des frais de recouvrement, * 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, * 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [J] aux entiers dépens, - dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Mme [J], régulièrement assignée par acte remis à étude le 31 août 2023, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile. La clôture de la procédure est intervenue le 4 septembre 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 17 octobre 2024 et a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité des demandes Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable. Il convient de relever que par jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 15 mars 2022, Mme [J] avait été condamnée au titre de son arriéré de charges de copropriété pour la période courant jusqu’au 30 juillet 2021, appel du 4ème trimestre de l’exercice 2020/2021 inclus, après répartition des charges de l’exercice 2018/2019, de sorte que les demandes présentées en l’espèce par le syndicat des copropriétaires, lesquelles concernent la période du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, appel de fonds du 3ème trimestre de l’exercice 2023/2024 inclus, avant répartition des charges de l’exercice 2022/2023, ne se heurtent pas à l’autorité de la chose jugée. Sur le bien-fondé des demandes Sur les charges et dépenses pour travaux Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [J] pour les lots n°389 et 954, - l’acte d’acquisition en date du 28 juin 2018 par Mme [J] des lots n°389 (appartement) et n°954 (parking), - divers appels de fonds et travaux pour la période courant du 1er octobre 2021 au 30 juin 2024, - des régularisations de charges concernant les exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 30 juin 2021, 31 mars 2022 et 7 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux, - les attestations de non-recours s’agissant des assemblées générales des 30 juin 2021, 31 mars 2022 et 7 juin 2023, - le contrat de syndic conclu le 31 mars 2022 et prenant fin le 30 septembre 2023, - le jugement rendu le 15 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles. Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 30.590,09 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période courant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, appel de fonds du 3ème trimestre de l’exercice 2023/2024 inclus, avant répartition des charges de l’exercice 2022/2023. Mme [J] sera donc condamnée au paiement de cette somme. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement. Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel. Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce la condamnation de Mme [J] à lui verser la somme de 764 euros, décomposée comme suit : - 132 euros au titre du suivi de dossier contentieux, le 2 décembre 2021, - 132 euros au titre du suivi de dossier contentieux le 29 juin 2022, - 250 euros au titre des honoraires contentieux le 29 septembre 2022, - 250 euros au titre des frais d’inscription d’hypothèque légale le 16 novembre 2023. Toutefois, il convient de relever que les frais correspondant au “suivi du dossier contentieux” ainsi que les “honoraires contentieux” entrent dans le cadre des frais de gestion courante du syndic et ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité. En outre, s’agissant des frais d’inscription d’hypothèque légale, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une mise en demeure préalable, l’hypothèque étant d’ailleurs prise en vertu du jugement du 15 mars 2022. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande formulée au titre des frais de recouvrement. Sur les intérêts Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer mais ne justifie pas lui avoir adressé un commandement de payer. Par conséquent, et compte tenu des conclusions d’actualisation, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 31 août 2023, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 18.261,87 euros et à compter du 26 avril 2024, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il convient, dès lors, de condamner Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [J] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [J], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 4], [Adresse 2], et à [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes, CONDAMNE Mme [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3] [Adresse 6], [Adresse 4] [Adresse 2], et à [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la somme de 30.590,09 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période courant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, appel de fonds du 3ème trimestre de l’exercice 2023/2024 inclus, avant répartition des charges de l’exercice 2022/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 18.261,87 euros, et à compter du 26 avril 2024, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus, CONDAMNE Mme [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 7] [Adresse 5], [Adresse 3] [Adresse 6], [Adresse 4] [Adresse 2], et à [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Mme [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3] [Adresse 6], [Adresse 4] [Adresse 2], et à [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3] [Adresse 6], [Adresse 4], [Adresse 2], et à [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, du surplus de ses demandes, CONDAMNE Mme [R] [J] aux dépens, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY