Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/08790

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Etablissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE - HOPITAUX DE [Localité 3] Monsieur [N] [L] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/08790 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54PR N° MINUTE : 15 JCP JUGEMENT AVANT DIRE DROIT rendu le lundi 16 décembre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE - HOPITAUX DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Mme [Y] [I] munie d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, avant dire droit, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2024 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/08790 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54PR EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 27 mai 1946, L'assistance publique Hôpitaux de [Localité 3] (ci-après AP HP) donné à bail à M. [T] [L], un logement, situé [Adresse 2]. AP HP indique s'être avisé en 2017 que M. [T] [L] était décédé et que son appartement était occupé par M. [N] [L]. Par jugement en date du 3 février 2021, AP HP, faute de preuve, a été débouté par le juge des contentieux de la protection aux fins de voir reconnaître l'occupation sans droit ni titre de M. [N] [L]. M. [N] [L] s'est donc maintenu dans les lieux. Après un courrier recommandé en date du 2 mars 2023 lui intimant de régler la somme de 27.646, 28 € correspondant à la totalité des sommes dues dans un délai de 15 jours, AP HP a fait signifier à M. [N] [L] une sommation de payer sous 8 jours en date du 14 avril 2023, pour un montant en principal de 27874, 87 euros au titre des loyers et charges impayés outre 220, 10 € de frais. Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, AP HP a assigné M. [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : •    Constater la fin du droit au maintien dans les lieux de M. [N] [L] , •   Constater la résiliation du bail du 27 mai 1946 transmis à M. M. [N] [L] et le dire occupant sans droit ni titre au jour du jugement, •    ordonner l'expulsion de M. [N] [L] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et jusqu'à restitution des lieux et des clés,, •    autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de M. [N] [L] ou les laisser sur place dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, avec liquidation de l'astreinte par le juge qui l'a prononcé, • autoriser la vente par commissaire priseur sous deux mois aux frais de M. [N] [L] •    condamner M. [N] [L], au paiement d' une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1524, 60 € hors charges sauf à les compter à compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux loués, •  En cas de délais de paiement, dire qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de l'arriéré locatif ou de l'indemnité d'occupation, l'intégralité de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire acquise, •  Condamner M. [N] [L] à payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont la somme de 220, 10 € de commandement de payer. •    dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.   AP HP rappelle que le droit au maintien dans les lieux loués ans formalité de l'occupant en vertu de la loi du 01/09/ 1948 est réservé aux locataires et occupants de bonne foi qui exécutent leurs obligations, ce qui n'est pas le cas de M. [N] [L] dont l'arriéré locatif se montait à la somme de 28.080, 38 € au 14 mars 2024 malgré mise en demeure et ce depuis des années d'impayés, ce pour quoi la bailleresse s'oppose à tout délai. L'AP HP rappelle qu'elle a besoin de son parc locatif pour loger son personnel et favoriser l'attractivité du service médical. Elle calcule le montant de l'indemnité d'occupation sur la base de la valeur locative du quartier pour la surface du logement (63 m2) en retenant la valeur médiane selon l'Observatoire des loyers. A l'audience du 11 octobre, AP HP s'en est rapporté à ses écritures. M. [N] [L], régulièrement assigné à étude, ne s'est pas présenté à l'audience ni ne s'est fait représenter. Le jugement sera donc réputé contradictoire à l'égard de tous. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16/12/2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.   MOTIFS DE LA DECISION   Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.   Sur la demande de constat de résiliation judiciaire du bail :   Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . Il résulte des articles 1728 du code civil, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.   A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement en date du 3 février 2021, le juge des contentieux de la protection a débouté AP HP aux fins de voir reconnaître l'occupation sans droit ni titre de M. [N] [L] sur la base d'impayés courant jusqu' à la date du jugement. La demande actuelle d'AP HP repose sur une situation d'impayés qu'au vu du bordereau de situation du 14 mars 2024, elle fait partir du 28 mai 2021, donc postérieure à la situation examinée par le juge des contentieux de la protection en son temps et ayant donné lieu à la décision susvisée. La demande actuelle de AP HP ne se heurte donc pas à l'autorité de la chose jugée, le tout étant de savoir si elle rapporte la preuve de l'occupation des lieux et des impayés. Le contrat du 27 mai 1946 relatif à l'appartement litigieux du [Adresse 2] est produit concernant M. [T] [L]. Il est donc soumis à la loi du 1er septembre 1948 dont la composante principale est le maintien dans les lieux au profit du locataire ou occupant de bonne foi, du conjoint ou Pacsé et des descendants et enfants mineurs qui vivaient avec lui depuis plus d'un an à la date de son décès. Aucun acte de décès n'est produit concernant M. [T] [L] ni sur l'antériorité dans les lieux M. [N] [L]. Tout au plus, une attestation de la gardienne de l'immeuble en date de 2017 affirme qu'elle n'a jamais croisé le premier depuis son entrée en fonction en 2012 et que le second habite actuellement « dans le lieu ». Pour autant, aucun constat, éventuellement sur requête, ne fait état de la présence contemporaine de M. [N] [L] dans les lieux. Tout au plus le jugement du juge des contentieux de la protection en date du 3 février 2021 rapporte un ancien constat du 18 mai 2020 – non produit – où ce dernier se présenterait à l'huissier comme le petit-fils du locataire d'origine décédé en 2002, sans travail, dans l'attente d'une allocation aux adultes handicapés et dans l'incapacité de payer le loyer mensuel. Toutefois, le procès-verbal de sommation de payer en date du 14 avril 2023 relatait le nom de l'intéressé sur la boite aux lettres, l'interphone et le tableau des occupants. Les titres de recette exécutoire dont il est dit qu'ils ont été adressés mensuellement à M .[R] [W] ne sont pas produits. Pour démontrer l'absence de bonne foi de l'occupant, AP HP produit une LRAR en date du 2 mars 2023 adressée à M. [N] [L] lui faisant obligation de payer la somme de 27.646, 28 € dans un délai de 15 jours, et le procès-verbal d'une sommation de payer sous 8 jours en date du 14 avril 2023, pour un montant en principal de 27874, 87 euros. Il est produit en dernier lieu un état de reste à recouvrer du 08/10/2024 émis par la Direction des Finances publiques. Rien n'est produit en revanche concernant l'exécution ou non du jugement du 3 février 2021 (7200 € de provision sur loyers dus de 2016 à 2019) alors même que seuls les loyers remontant à mai 2021 fondent la demande de AP HP sans égard pour les loyers qui seraient pourtant dus de 2019 à 2021. En revanche, dans le cadre de la présente instance, AP HP demande de constater et non de prononcer la résiliation du bail du 27 mai 1946. Or, seule la présence d'une clause résolutoire au contrat de bail cantonne effectivement le rôle du juge à un simple constat dont les conséquences s'ensuivent alors de plein droit. En l'espèce, aucune clause résolutoire ne figure audit bail du 27 mai 1946. Et si l'article 1184 ancien du code civil, applicable à ce bail, stipule que la condition résolutoire est toujours sous-entendue pour le cas où une des parties n'exécuterait pas le contrat, encore conviendrait-il dans ce cadre de demander au juge de prononcer la résiliation du bail du fait de l'inexécution des obligations du locataire, et non de se livrer à un constat auquel nulle clause ne l'autorise. Selon le principe du dispositif, le juge, quel que, soit le constat qu'il fait des pièces dans le débat, ne saurait s'emparer d'office d'une demande qui ne lui est pas faite expressément. Dans ces conditions, la réouverture des débats sera ordonnée, non seulement aux fins d'une demande en bonne et due forme de AP HP, mais également et à titre de préalable obligatoire, aux fins de démontrer, sous forme de constat, la présence effective et actuelle de M. [T] [L] dans les lieux n ce qui permettra de mettre aux débats le titre locatif ou la situation personnelle dont il pourrait faire état. Sur les demandes accessoires :   Compte tenu de ce qui précède, AP HP conservera la charge des dépens. Pour la même raison, il convient de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.   Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire , de droit. PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire avant dire droit, rendu par mise à disposition au greffe, ORDONNE la réouverture des débats pour reformulation de la demande de l'Assistance Publique Hôpitaux de [Localité 3] et production d'un constat et de tout autre élément de preuve relatif à la présence effective et actuelle de M. [T] [L] dans les lieux. RENVOIE pour ce faire à l'audience d'orientation du juge des contentieux de la protection du 04 février 2025 9H ; DIT que l'Assistance Publique Hôpitaux de [Localité 3] gardera la charge des dépens, REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,   LE GREFFIER                                       LE JUGE