Cour d'appel, 25 juin 2024. 23/00553

25/06/2024 ARRÊT N°301/2024 N° RG 23/00553 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PIGW EV/IA Décision déférée du 30 Décembre 2019 - Tribunal d'Instance d'AUCH - 1118000414 M.[D] [N] [H] C/ [G] [C] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE Madame [N] [H] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE Madame [G] [C] Lieudit [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET et P.BALISTA, Conseillers, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président, délégué par ordonnance modificative du 15 avril 2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre. Il résulte de la procédure que par acte sous-seing-privé du 1er mars 2017, Mme [G] [C] a donné à bail à Mme [N] [H] un logement situé [Adresse 1], moyennant le règlement d'un loyer de 450 € outre les charges. Par acte du 18 janvier 2018, Mme [H] a fait délivrer à Mme [C] une sommation d'encaisser les chèques des loyers et de lui délivrer les quittances correspondantes. Par acte du 27 avril 2018, Mme [C] a fait délivrer à Mme [H] un commandement de payer les loyers de juillet à décembre 2017 et de janvier à avril 2018, soit la somme de 4500 €. Par acte du 25 juillet 2018, Mme [C] a fait assigner Mme [H] devant le tribunal d'instance d'Auch en résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, expulsion et paiement de loyers et indemnités d'occupation. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 décembre 2018, Mme [H] a donné congé. Par jugement en date du 30 décembre 2019, le tribunal d'instance d'Auch a: ' constaté que le bail est résolu de plein droit par l'effet de la clause résolutoire, à effet du 27 juin 2019, ' condamné Mme [H] à payer à Mme [C] la somme de 13984,59 € arrêtée au 30 septembre 2019 en ce compris la teom de 2018 et de 2019, outre les loyers postérieurs jusqu'à libération des lieux, ' ordonné l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, ' fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 450 € par mois, ' ordonné l'exécution provisoire, ' rejeté toutes autres demandes, ' condamné Mme [H] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement, de l'assignation, de la notification au préfet, de la signification et les frais d'expulsion éventuels, ' condamné Mme [H] à payer à Mme [C] la somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 30 janvier 2020, Mme [H] a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble des dispositions. Par arrêt du 26 juillet 2021, la cour d'appel d'Agen a : ' confirmé le jugement déféré dans ses dispositions qui constatent la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire sauf à préciser qu'elle est intervenue le 27 juin 2018, qui condamnent Mme [H] au paiement des loyers échus restés impayés et à une indemnité d'occupation d'un montant de 450 €, qui condamnent Mme [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l'assignation, de la notification au préfet et de la signification et à payer à Mme [C] la somme de 1000 € au titre des frais non répétibles, ' infirmé le jugement pour le surplus et y ajoutant a: - dit la demande en expulsion sans objet en raison du départ de Mme [H], - condamné Mme [H] à payer à Mme [C] 12813 € en règlement des loyers échus restés impayés et de l'indemnité d'occupation et 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [H] de sa demande en dommages-intérêts et de sa demande en compensation, - condamné Mme [H] aux dépens d'appel. Mme [H] a formé un pourvoi contre l'arrêt rendu le 26 juillet 2021. Par arrêt du 18 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Agen. Pour se déterminer la Cour de cassation a retenu au visa de l'article 1240 du code civil et de l'article 22, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : ' qu'il résulte du premier de ces textes que le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour celui qui en est victime, ' que selon le second, les clés sont restituées par le locataire en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, ' que pour condamner Mme [H] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de la reprise des lieux, le 26 mai 2020, l'arrêt retient, d'une part, que la preuve de la restitution des clés au bailleur incombe au preneur sortant qui ne peut se prévaloir d'un envoi des clés par lettre recommandée pour se décharger de toute responsabilité envers le propriétaire, d'autre part, que la locataire ne rapporte pas la preuve de la remise des clés qu'elle affirme avoir restituées par lettre recommandée du 14 janvier 2019, ' qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la bailleresse ne contestait pas avoir reçu cette lettre recommandée, la cour d'appel a violé les textes susvisé. La Cour de cassation a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Toulouse qui a été saisie par Mme [H] selon déclaration du 9 février 2023. Par dernières conclusions du 2 avril 2024, Mme [H] demande à la cour de : ' fixer à 2 700 € la somme due à Mme [C] à titre d'indemnité d'occupation courant du 27 juin 2018 au 14 janvier 2019, ' condamner Mme [C] à verser à Mme [H] la somme de 540 €, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, ' condamner Mme [C] à verser à Mme [H] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamner Mme [C] aux entiers dépens. Par dernières conclusions du 6 juin 2023, Mme [C] demande à la cour de : ' recevoir Mme [G] [C] en ses écritures et lui en dire bien fondées, Conformément à l'arrêt de la Cour de cassation du 18 janvier 2023 , ' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à Mme [C] la somme de 13 984,59 €, selon décompte arrêté au 30 septembre 2019, en ce compris les taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 et 2019, outre les loyers postérieurs jusqu'à parfaite libération des lieux ; Statuant à nouveau: ' juger que Mme [N] [H] ne justifie pas que le courrier du 14 janvier 2019 contenait bien les clés du logement, ' dire et juger que Mme [N] [H] ne justifie pas la remise effective des clés au bailleur, En conséquence , ' juger que la libération effective du logement est intervenue le 26 avril 2020, ' condamner Mme [N] [H] à payer à Mme [G] [C] la somme de 16 741,77 € correspondant à la dette locative et l'indemnité d'occupation restant due, ' débouter Mme [N] [H] de l'ensemble de ses demandes, ' condamner Mme [N] [H] à payer à Mme [G] [C] la somme de 6 000 € au titre de l'ensemble 700 du Code de procédure civile, ' condamner Mme [N] [H] aux entiers dépens de l'instance. La clôture de l'instruction est intervenue le 08 avril 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Les parties ne produisent ni le bail ni le commandement de payer dont la locataire reconnaît qui lui a été adressé le 27 avril 2018, sans prétendre en avoir régularisé les causes dans le délai de deux mois. D'ailleurs, elle ne conclut pas à l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la locataire à défaut pour elle de quitter les lieux volontairement. La décision déférée devra être confirmée pour ces postes. De même, la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation courant à compter du 27 juin 2018 à 450 €, c'est-à-dire le montant du loyer tel que fixé au bail selon les parties. La locataire fait valoir que M. [C], gestionnaire du bien a reconnu qu'elle avait bien quitté le logement selon messages téléphoniques des 18 février et 30 avril 2019 et avoir reçu sa lettre recommandée ce qui confirme la remise des clés. La bailleresse : ' conteste la réalité des messages attribués à M. [C] qui n'ont d'ailleurs jamais été versés devant les précédentes juridictions qui ont connu du litige, ' affirme que les courriers recommandés envoyés par la locataire ne contenaient pas les clés du logement de sorte que l'indemnité d'occupation a couru jusqu'à la reprise des lieux le 26 avril 2020. Aux termes des dispositions de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie prévue par le contrat de location est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire. Il appartient au locataire de justifier de cette remise. Les messages produits par la locataire sont contestés par la bailleresse. En l'absence de numéro de téléphone, ils ne sont pas identifiables et ne peuvent être retenus comme démontrant la remise des clés. Cependant, la locataire produit copie d'une lettre adressée par recommandé avec accusé de réception signé le 15 janvier 2019 à [R] et [G] [C] et indiquant «Voici la restitution INTEGRALE du jeu de clés que vous m'avez remis lors de la signature du bail ». Or, il appartient au destinataire d'un envoi recommandé qui en conteste le contenu, d'établir l'absence des documents ou pièces annoncés. En l'espèce, Mme [C] ne conteste pas avoir reçu la lettre recommandée dont l'accusé de réception a d'ailleurs été signé. De plus, il appartient à celui qui conteste le contenu de l'envoi d'établir l'absence du document ou de la pièce annoncé. Force est de constater qu'en l'espèce la bailleresse ne démontre pas l'absence des clés alors qu'au surplus elle n'a pas sollicité leur restitution avant la reprise des lieux qu'elle indique avoir été effective le 26 avril 2020. En conséquence, la locataire était redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au 14 janvier 2019. Les parties n'ont produit aucun décompte ou historique de compte, malgré la demande qui leur en a été faite par la cour le 31 mai 2024 à laquelle il n'a pas été répondu. Il est constant que le principe de la créance de la bailleresse est établi par la signature du contrat. La locataire verse un document établi par l'huissier de son adversaire le 6 avril 2023 mentionnant : ' un montant de 12'813 € en principal (non détaillé), ' une somme de 900 € à titre de majorations qui ne sont ni expliquées ni justifiées et auquel il ne pourra être fait droit, ' des versements effectués par la locataire à hauteur de 3240 €, la locataire ne justifiant d'aucun autre règlement, ce montant doit être retenu. Il résulte de la décision déférée et il n'est pas contesté que devant le tribunal d'instance d'Auch la bailleresse a sollicité la condamnation de la locataire à lui verser 13'789,59 € mensualité de septembre 2019 incluse étant précisé que le montant réclamé au titre des taxes d'ordures ménagères 2018 et 2019 n'est pas contesté et que par principe le locataire doit acquitter cette taxe. Il convient de déduire du montant réclamé en principal de 13'789,59 € les indemnités d'occupation imputées à tort à la locataire pour la période du 14 janvier au 30 septembre 2019 soit (450 X8 = 3600) + (450:31X14 = 203,22) soit : 3803,22 €. En conséquence, la locataire doit être condamnée à verser à la bailleresse la somme provisionnelle de : 13'789,59 - (3803,22+ 3240) = 6746,37 € étant précisé que le bail n'étant pas produit et en l'absence de demande à ce titre, aucun dépôt de garantie ne peut être déduit. Mme [H] sera condamnée à tous les dépens de première instance, ceux exposés devant la cour d'appel d'Agen et la cour de renvoi seront partagés par moitié entre les parties. L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, par infirmation de la décision déférée et en appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Confirme la décision déférée en ce qu'elle a : ' constaté que le bail est résolu de plein droit par l'effet de la clause résolutoire, à effet du 27 juin 2019, ' ordonné l'expulsion de Mme [N] [H] et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, ' fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 450 € par mois, ' condamné Mme [N] [H] aux dépens, L'infirme en ce qu'elle a condamné Mme [N] [H] à payer à Mme [G] [C] la somme de 13984,59 € arrêtée au 30 septembre 2019 en ce compris la taxe d'ordures ménagères de 2018 et de 2019, outre les loyers postérieurs jusqu'à libération des lieux, Statuant à nouveau et y ajoutant : Constate le départ de Mme [N] [H], Condamne Mme [N] [H] à verser à Mme [G] [C] la somme provisionnelle de 6746,37 €, Partage par moitié entre les parties les dépens exposés devant la cour d'appel d'Agen et la cour de renvoi, Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER M.DEFIX