Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
30 Septembre 2024
N° RG 23/08269 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y3GF
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence “LE [Adresse 5]" sise [Adresse 1] représenté par son syndic :
C/
[T] [N] [H]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence “LE [Adresse 5]" sise [Adresse 1] représenté par son syndic :
Société CITYA TEISSIER SABI
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364
DEFENDEUR
Monsieur [T] [N] [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]
défaillant
En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique devant Elsa CARRA, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSÉ DU LITIGE
La résidence LE [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [T] [N] [H] dans le règlement des charges dont il est redevable, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic, la société CITYA TEISSIER SABI, l’a fait assigner devant ce tribunal aux fins essentiellement de le voir condamner au paiement de charges de copropriété et de frais de recouvrement y afférents ainsi que de dommages et intérêts.
Aux termes de ses conclusions d’actualisation, signifiées les 26 et 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- Constater que Monsieur [T] [N] [H] est propriétaire des lots n° 1901 et 1521 dans la résidence « Le [Adresse 5] » sise [Adresse 1],
- Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le [Adresse 5] » sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la Société CITYA TEISSIER SABI,
En conséquence,
- Condamner Monsieur [T] [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Le [Adresse 5] » sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la Société CITYA TEISSIER SABI, les sommes de :
* 8.919,39 €, au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 15 mars 2023, charges du 2ème trimestre 2024 incluses, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,
* 6.000,00 € à titre de dommages et intérêts,
* 2.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,
- Condamner Monsieur [T] [N] [H] aux entiers dépens.
Monsieur [T] [N] [H] n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 mai 2024.
Le demandeur n’ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée en juge unique à l’audience du 4 juin 2024, à laquelle son conseil ne s’est pas présenté.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire :
Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
Les mentions tendant à voir « constater » et « dire et juger bien fondées » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.
Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.
Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’étant pas contestée.
I - Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 8 919,39 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement.
L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l’espèce, au regard des décomptes figurant dans ses écritures, il apparaît que le demandeur entend obtenir le paiement de la somme de 6 069,63 euros au titre des charges de copropriété et le paiement de la somme de 2 849,76 euros au titre des frais de recouvrement, lesquels incluent les frais de mise en demeure et relèvent de dispositions légales distinctes.
Ainsi, les charges, d’un montant de 6 069,63 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 2 849,76 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.
II - Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, la condamnation de Monsieur [T] [N] [H] au paiement de la somme de 6 069,63 euros au titre des charges de copropriété impayées, charges du 2ème trimestre 2024 incluses, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation.
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :
- un extrait de matrice cadastrale,
- des décomptes figurant dans ses écritures, mêlant partiellement les charges de copropriété et les frais de recouvrement, couvrant la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 janvier 2020, 13 décembre 2021, 20 septembre 2022 et 28 juin 2023, qui ont approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2023 et 2024,
- des attestations de non-recours relatives aux assemblées générales des 28 janvier 2020, 13 décembre 2021 et 20 septembre 2022,
- des appels de fonds.
Il ressort des éléments ainsi produits que Monsieur [T] [N] [H] est propriétaire des lots n°1521 et 1901 de l’état descriptif de division de la résidence.
Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte montre un solde débiteur à hauteur de 6 069,63 euros au 1er avril 2024, déduction faite des frais de recouvrement.
Toutefois, il convient d’en déduire la reprise du solde débiteur antérieur à hauteur de 931,82 euros, dont il n’est pas justifié.
Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 5 137,81 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, 2ème appel de charges, 2ème appel de fonds travaux, réalisation DTG et 4ème échéance de remplacement des collecteurs inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte du défendeur.
Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.
Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de la signification des conclusions d’actualisation, lesquelles portent sur l’intégralité des charges réclamées et valent mise en demeure.
En conséquence, Monsieur [T] [N] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 137,81 euros au titre des charges dues sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, 2ème appel de charges, 2ème appel de fonds travaux, réalisation DTG et 4ème échéance de remplacement des collecteurs inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024.
III - Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Monsieur [T] [N] [H] au paiement de la somme de 2 849,76 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation.
L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, les frais de contentieux, d’un montant total de 2 184 euros, ne peuvent être retenus, aucun élément n’étant communiqué afin de démontrer la réalité, la nature et le coût des diligences qui auraient été accomplies.
Il en va de même des honoraires d’avocat à hauteur de 150 euros, la facture afférente aux diligences effectuées n’étant pas versée aux débats.
Ne peuvent davantage être pris en compte les frais d’assignation et de signification de l’assignation d’un montant total de 470,16 euros, ceux-ci relevant des frais irrépétibles et des dépens.
Enfin, seront écartés les frais de mise en demeure du 17 décembre 2022 à hauteur de 45,60 euros, ladite mise en demeure n’étant pas produite.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024 et devra recréditer la somme de 2 849,76 euros sur le compte du défendeur.
IV - Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Monsieur [T] [N] [H] au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de ce dernier provoque des difficultés de trésorerie pour la copropriété, qui est contrainte de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés du défendeur à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [N] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
V - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [T] [N] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [T] [N] [H], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [T] [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 5 137,81 euros au titre des charges dues sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, 2ème appel de charges, 2ème appel de fonds travaux, réalisation DTG et 4ème échéance de remplacement des collecteurs inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024,
RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Monsieur [T] [N] [H] (2 849,76 euros) doivent être recrédités sur son compte,
CONDAMNE Monsieur [T] [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [T] [N] [H] aux dépens de l’instance,
CONDAMNE Monsieur [T] [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elsa CARRA, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
