Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/03862

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024 Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024 GROSSE : Le 22 novembre 2024 à Me Delphine CASALTA Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 22 novembre 2024 à M. [G] [T] [L] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/03862 - N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 2] PARTIES : DEMANDERESSE E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [G] [T] [L], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Par contrat sous signature privée en date du 14 mars 2022, Société 13 Habitat- office public de l’habitat a donné à bail à Monsieur [G] [T] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 271,83 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Société 13 Habitat- office public de l’habitat a fait signifier à Monsieur [G] [T] [L] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 851,88 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, Société 13 Habitat- office public de l’habitat a fait assigner Monsieur [G] [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement, - condamner Monsieur [G] [T] [L] au paiement de la somme de 2.171,22 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 30/04/2024 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du Code Civil à compte de l’assignation, - fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code Civil, - condamner Monsieur [G] [T] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loué, - ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [T] [L] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, - condamner Monsieur [G] [T] [L] au paiement de la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur [G] [T] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 Code de Procédure Civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion. Au soutien de ses prétentions, la Société 13 Habitat- office public de l’habitat expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 26 septembre 2024, la Société 13 Habitat- office public de l’habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3.718,72 euros, selon décompte en date du 26 septembre 2024, terme d’août inclus. Monsieur [G] [T] [L], comparaissant en personne, sollicite un délai de paiement et demande à rester au sein de l’appartement en faisant valoir qu’en raison d’une hospitalisation, il avait perdu son emploi mais en a un nouveau avec un salaire de 1.500 euros. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, Société 13 Habitat- office public de l’habitat justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 14 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 4.4) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 851,88 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Cependant, il est rappelé  par la Cour de Cassation que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. » Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024. L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, Monsieur [G] [T] [L] déclare percevoir un salaire mensuel de 1.500 euros. Il résulte du décompte que Monsieur [G] [T] [L] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience. Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée. Monsieur [G] [T] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [G] [T] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [T] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 435,05 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [G] [T] [L] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [T] [L] reste devoir la somme de 3.447,83 euros, à la date du 26 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août inclus. Pour la somme au principal, Monsieur [G] [T] [L] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Monsieur [G] [T] [L] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.447,83 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.171,22 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Société 13 Habitat- office public de l’habitat les sommes exposées par elle dans la présente instance. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2022 entre Société 13 Habitat- office public de l’habitat et Monsieur [G] [T] [L] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 février 2024 ; REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [G] [T] [L] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Société 13 Habitat- office public de l’habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [G] [T] [L] à verser à Société 13 Habitat- office public de l’habitat, à titre provisionnel, la somme de 3.447,83 euros décompte arrêté au 26 septembre 2024 incluant la mensualité d’août, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.171,22 euros à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [G] [T] [L] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 435,05 euros à ce jour, à compter du 27 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [G] [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président