Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/00127

Décision du 12 Septembre 2024 Minute n° 24/00205 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 12 Septembre 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle n° RG 23/00127 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X3EW Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE [Adresse 4] [Localité 15] représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Monsieur [K] [W] [E] [V] [Adresse 11] [Localité 16] Défaillant Madame [F] [A] épouse [V] [Adresse 12] [Localité 19] représentée par Maître Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [Y] [N] [H] [Z] [Adresse 5] [Localité 3] Défaillante INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [O] [G] et [L] [M], commissaires du Gouvernement [Adresse 13] [Localité 18] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 16 novembre 2024 Dates de la première évocation et des débats : 25 janvier 2024 ; 21 mars 2024 ; 06 juin 2024 Date de la mise à disposition : 12 Septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [K], [W], [E] [V], Madame [F] [A] épouse [V] et Madame [Y], [N], [H] [Z] étaient propriétaires des lots n°919 et 1029 correspondant à un appartement et à une cave situés dans le bâtiment 4 de la copropriété du [27] sis [Adresse 1] à [Localité 29], sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et AT n° [Cadastre 17]. Le lot n°919 est un appartement de type F4, d’une superficie de 65 m². Le lot n°1029 est une cave portant le n°109. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 16 novembre 2023, annexé à la présente décision. Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 23], comprenant les copropriétés du [27] et de [31], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF). Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC du “[Adresse 23]” sur la commune de [Localité 28] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF. Par un arrêté préfectoral n° 2023-0389, en date du 21 février 2023, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF. Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF, par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny. L’EPFIF a signifié son Mémoire valant offres d’indemnisation par actes de commissaire de justice délivrés le 18 avril 2023 aux consorts [V] et le 19 avril 2023 à Madame [Z]. Par une requête reçue le 26 juin 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur du bien des consorts [V] et de Madame [Z]. L’EPFIF a signifié la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes de commissaire de justice, délivrés le 29 juin 2023 aux consorts [V] et le 10 octobre 2023 à Madame [Z]. Par ordonnance rendue le 15 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 16 novembre 2023, ainsi que l’audience au 25 janvier 2024. L’EPFIF a notifié cette décision par actes de commissaire de justice délivrés le 09 octobre 2023 aux consorts [V] et le 10 octobre 2023 à Madame [Z]. Madame [F] [A], épouse [V] a constitué avocat le 24 janvier 2024. Les consorts [V] étaient absents lors du transport judiciaire sur les lieux mais Madame [V] était représentée par Maître Abdoulaye CISSE. Madame [Z] était également absente. Monsieur [D] [X]-[V], fils des consorts [V], était présent, ainsi qu’un de ses amis qui n’a pas souhaité décliner son identité. Par des conclusions rectificatives reçues par le greffe le 19 décembre 2023, faisant suite à ses conclusions du 28 septembre 2023, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession d’un montant : Soit de 64.333 euros en valeur libre, décomposée comme suit : - 57.575 euros au titre de l’indemnité principale ; - 6.758 euros au titre du remploi ; Soit de 54.680 euros en valeur occupée, décomposée comme suit :- 48.800 euros au titre de l’indemnité principale ; - 5.880 euros au titre du remploi. Par un mémoire en défense reçu par le greffe le 20 mars 2024, Madame [V] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 92.108,50 euros décomposée comme suit : 85.735 euros au titre de l’indemnité principale ;9.573,50 euros au titre du remploi ;Retrancher la somme de 3.200 euros au titre de la valeur d’un parking ; Madame [V] demande également de : - Dire et juger que l’EPFIF doit verser à Madame [V] la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement ; - Limiter la prise en compte éventuelle du relogement de Madame [V] à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article R.439-9 du Code de l’expropriation ; - Dire que cette somme sera payable selon le mécanisme de la compensation ; En toute hypothèse, - Condamner l’EPFIF à verser à Madame [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner l’EPFIF aux dépens de l’instance. Par un mémoire récapitulatif en réplique, reçu par le greffe le 27 mai 2024, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de : - Rejeter l’ensemble des prétentions des expropriés ; - Fixer le montant de l’indemnité de dépossession à la somme de 31.685,60 euros en valeur libre, décomposée comme suit : - 27.896 euros au titre de l’indemnité principale ((660 x 56) x 0,85) - 3.520 ; - 3.789,60 euros au titre du remploi ; - Fixer à néant l’indemnité pour frais de déménagement. L’audience, initialement prévue le 25 janvier 2024, a été renvoyée au 21 mars 2024 puis au 06 juin 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation. Par une note en délibéré reçue le 10 juin 2024, l’EPFIF a corrigé une erreur matérielle présente dans le dispositif de son dernier mémoire et demande au juge de l’expropriation de : - Rejeter l’ensemble des prétentions des expropriés ; - Fixer le montant de l’indemnité de dépossession due aux expropriés à la somme de 37.239,50 euros en valeur libre, décomposée comme suit : - 32.945 euros au titre de l’indemnité principale ((660 x 65) x 0,85) - 3.520 ; - 4.294,50 euros au titre du remploi ; - Fixer à néant l’indemnité pour frais de déménagement. En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024. EXPOSE DES MOTIFS Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier. Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités Sur les dates à retenir Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié : * Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ; * Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445). * Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. En l’espèce, les biens expropriés doivent être évalués selon : - leur consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ; - les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016. Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence. En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016. Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ; - les valeurs d’échange à la date du présent jugement. Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée Sur les copropriétés du [27] et de [31] La commune de [Localité 28] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun. Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 33] à [Localité 34] et dessert [Localité 28]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 24]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation. La copropriété du [27] a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements. L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [27] et de [31] réalisée par la commune de [Localité 28] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires. Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du [27] et de [31] ont fait l’objet : - d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 28], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ; - d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 23], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ; - d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges. Sur le bâtiment 4 de la copropriété du [27] Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [27]. Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé : - d’un sous-sol à usage de caves ; - d’un rez-de-chaussée ; - de 10 étages. Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D. Sur les biens expropriés Il s’agit : - du lot n°919 : un appartement de type F4, situé au 10ème étage de l’escalier D, d’une superficie de 65 m², superficie non contestée par les parties : . il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain, ainsi qu’une pièce de vie et trois chambres ; . il est dans un état d’entretien qualifié de : *mauvais par l’EPFIF, entité expropriante ; *moyen par l’exproprié ; *moyen par le commissaire du Gouvernement ; *moyen par le juge de l’expropriation au regard des constatations effectuées le 16 novembre 2023. - du lot n°1029, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ; En outre, l’EPFIF précise qu’il a réalisé, dans le cadre de la procédure d’extrême urgence qu’il a mise en oeuvre, des travaux conséquents au niveau des parties communes et des parties privatives afin de sécuriser les biens et assurer un habitat décent aux occupants. L’entité expropriante explique qu’à titre principal, sur le fondement de l’article L322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1303 du code civil concernant l’enrichissement injustifié, lesdits travaux ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de l’indemnité de dépossession revenant aux expropriés. L’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En l’espèce, l’enquête publique s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 d’après l’arrêté préfectoral n° 2021-2884 du 21 octobre 2021 prescrivant l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation du projet d’aménagement de la ZAC du “[Adresse 23]” portant sur les bâtiments 1 et 4 de la copropriété de [31] sur la commune de [Localité 28]. Par ailleurs, l’EPFIF indique que l’appartement a fait l’objet de travaux à la suite de la prise de possession anticipée sans, toutefois, verser aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date exacte de réalisation des travaux. Enfin, selon l’arrêté n°2023-0650 du 11 avril 2023, le Préfet de Seine-Saint-Denis a autorisé la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B4, lequel concerne les biens expropriés. Dès lors, étant donné que la réalisation des travaux s’est effectuée après la prise de possession anticipée des biens du bâtiment 4, soit après le 11 avril 2023, les travaux n’ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique qui s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021. Par conséquent, l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation n’est pas applicable. Conformément à l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaire et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. En outre, aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale. En l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de Seine Saint Denis en date du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété du 29 juin 2023. Dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF, si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des expropriés au titre de ces travaux. Sur la situation locative L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement est occupé par un tiers et évalue les biens en valeur libre avec abattement pour occupation. Le commissaire du Gouvernement évalue les biens, de manière alternative, en fonction de l’état d’occupation des biens, selon une valorisation en situation libre ou en situation occupée. Madame [V] fait valoir au visa des articles L 441-1 et R 441-1du code de la construction et de l’habitation, L 423-1 et R 423-9 du code de l’expropriation et de l’avis rendu le 16 novembre 2023 par la Cour de Cassation, que le propriétaire-occupant n’est pas dans la même situation qu’un propriétaire bailleur et que le bien occupé par son propriétaire ne souffre d’aucun des facteurs de moins-value, de sorte que leur bien doit être évalué en valeur libre. Conformément aux dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 29 juin 2023. En l’espèce, lors du transport judiciaire sur les lieux en date du 16 novembre 2023, l’appartement était occupé par le fils des époux [V] à titre gratuit. Aucun contrat de bail n’ayant été produit et aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les biens sont évalués en valeur libre. Ainsi, les biens seront comparés à des cessions de biens libres. Sur l’abattement pour occupation L’EPFIF, estime que l’abattement pour occupation doit être évalué à 15 % du montant de l’indemnité principale. En l’espèce, lors du transport sur les lieux il a été constaté que Monsieur [D] [X]-[V], fils de Madame [V], occupait à titre gratuit l’appartement correspondant au lot n°919. L’occupation de l’appartement à titre gratuit par le fils des expropriés n’est pas un facteur de moins-value justifiant l’application d’un abattement pour occupation. Sur la méthode d'évaluation Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés. Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée. L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés. Sur l’indemnité principale L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. La motivation de ce jugement fait référence aux termes de comparaison produits par les parties. Il est rappelé que les termes de comparaison ont été numérotés et qu’ils sont présentés sous forme de tableaux (eux-mêmes numérotés), annexés à la décision. La valeur des biens dont les expropriés sont dépossédés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer. Sur les termes de référence proposés par les parties - Termes de comparaison produits par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 annexés) (DEM signifie EPFIF) En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. En l’espèce, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [27] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots n°919 et 1029 mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats. L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à : - des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété du [27] à [Localité 28], comme les biens à évaluer, en : .mauvais état (DEM n° 1 à 7 - tableau 1 ; DEM n°110 et 111 - tableau 6) ; .état moyen (DEM n° 8 à 21 - tableau 2 ; DEM n°89 à 109 - tableau 6) ; .bon état (DEM n° 22 à 29 - tableau 3 ; DEM n°64 à 88 - tableau 6 ) ; .très bon état (DEM n° 30 et 31 - tableau 4 ; DEM n°61 à 63 - tableau 6), étant précisé que les termes DEM n° 26, 28 et 29, 43, 45, 47, 56, 62, 65, 67, 70, 78, 84, 85, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 97, 98, 99, 101, 102, 103, 104, 105, 106 et 109 n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° 3 n’a pas de cave ; L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison. L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de 660 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F4, dans un état d’entretien qualifié de mauvais par l’entité expropriante. Madame [V] soutient qu’il s’agit d’acquisitions faites à l’amiable mais dans le contexte particulier d’un marché captif. Elle fait valoir que ces références ne peuvent être prises en compte dès lors que les propriétaires n’ont le choix que de vendre à l’EPFIF ou ne pas vendre et s’en remettre à la décision du juge. Le commissaire du Gouvernement ne présente aucune observation à l’égard des termes proposés par l’EPFIF. En l'espèce, pour déterminer la valeur des biens de Madame [V] : Parmi les 111 références citées par l'EPFIF, ne sont pas retenus : - les termes de comparaison DEM n° 3, 4, 5, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 30, 34, 40, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 110 et 111 parce qu'ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées alors que les biens étaient occupés et qu'ils ont été en conséquence, moins valorisés que ne devront l'être les biens à évaluer, qui sont libres de toute occupation ; - les termes de comparaison DEM n°1, 2, 9, 10, 26 et 60 parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ; - les termes de comparaisons DEM n° 36, 37, 58 et 59, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés ; En revanche, parmi les 111 références citées par l’EPFIF, les termes de comparaison suivants sont retenus, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer : DEM n° 6, 7, 18, 19, 20, 21, 25, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 63, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 105, 106, 107, 108 et 109 . Ces termes sont donc retenus selon les moyennes suivantes : - 600 €/m² en valeur libre (moyenne des termes DEM n°6 et 7) pour un mauvais état d’entretien - 850 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°18, 19, 20, 21, 41, 45,105, 106, 107, 108 et 109) pour un état d’entretien moyen ; - 1.050 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39,43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88 ) pour un bon état d’entretien ; - 1.250 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°31, 35, 42 et 63) pour un très bon état d’entretien ; - Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11, et 12 annexés) (CG signifie commissaire du Gouvernement) Le commissaire du Gouvernement cite 66 termes de comparaison, précisant avoir affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et l’avoir étendue aux bâtiments, 3, 4, 11 et 12 des copropriétés du [27] et de [31], de même type que le bâtiment B4 (R+10 ou R+11) : - 28 termes de comparaison (tableau 7) correspondant à des ventes réalisées en 2020 et 2021, situés : .soit dans le bâtiment 4, comme les biens à évaluer ; .soit dans les bâtiments 3, 11 et 12 de la même copropriété du [27] et de la copropriété voisine de [31] à [Localité 28] ; étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ; - 30 termes de comparaison (tableaux 8, 9, 10 et 11) correspondant à des ventes d’appartements et de leurs accessoires (cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du [27] et de [31], dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 23], à savoir La Résidence [37], la Résidence [35], La Résidence [32] et la Résidence [38] ; - 8 termes de comparaison correspondant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés du [27] et de [31] (tableau 12). Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2021-2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de [31] de la façon suivante: Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² Il fait remarquer que : - les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés du [27] et de [31], qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place ; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause; - les dernières cessions amiables dans les copropriétés du [27] et de [31] font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décisions rendues en 2021 et 2022. Le commissaire du Gouvernement, reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes : Appartement avec cave et parking Mauvais état d’entretien Etat d’entretien moyen Bon état d’entretien Très bon état d’entretien Valeur libre 660 €/m² 935 €/m² 1.155 €/m² 1.375 €/m² Valeur occupée 560 €/m² 800 €/m² 985 €/m² 1.165 /m² Le commissaire du Gouvernement propose de retenir : - une valeur libre de 935 €/m² ou une valeur occupée de 800 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F4 de 65 m², avec cave et emplacement de stationnement intégrés et dans un état d’entretien qu’il qualifie de moyen après transport. L’EPFIF ne présente pas d’observations quant aux termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement. Madame [V] fait valoir que si le commissaire du Gouvernement ne retient pour référence que des ventes réalisées au sein de la copropriété de [31] en raison de l’état de dégradation de la copropriété de [31], l’emplacement de la copropriété demeure tout de même similaire aux copropriétés du “[Adresse 23]” et notamment de la [38]. Elle fait valoir que la copropriété est implantée au sein de la zone qui fera partie intégrante du Grand Paris, ce qui constitue un atout considérable. Elle considère que l’aspect extérieur de la copropriété ne peut à lui seul impacter autant le montant de la valeur du prix au mètre carré pour cette zone. En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Madame [V] les termes sont analysés en fonction de leur localisation : En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du [27] et de [31] (tableau 7) Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [27] et de [31], les 20 termes de comparaison suivants ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient occupés et qu’ils ont été, en conséquence, moins valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, libres d’occupation (CG n° 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28). Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [27] et de [31], les 8 termes de comparaison suivants sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements similaires à celui à évaluer (CG n° 2, 5, 6, 11, 14, 17, 19 et 20). Il convient de préciser que les termes CG n° 2, 5, 6, 11 sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° 25, 27, 7 et 18 ). En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du [27] et de [31] (tableaux 8, 9, 10, et 11) Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 28] dans des copropriétés voisines de celles de [31] et du [27]. Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction : Résidences à [Localité 28] Année de construction et caractéristiques de l’immeuble Caractéristiques des biens *** Termes étudiés valeur unitaire moyenne libre * valeur unitaire moyenne occupée ** [37] [Adresse 25] 1958 288 logements 5 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier parking CG n° 29 à 39 2.077 €/m² 1.766 €/m² [35] [Adresse 20] et [Adresse 25] 1958 192 logements 4 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier CG n° 40 à 48 1.825 €/m² 1.551 €/m² [32] [Adresse 26] 1961 380 logements 4 immeuble de 4 étages chacun appartement cave CG n° 49 à 57 2.043 €/m² 1.737 €/m² [38] [Adresse 2] 1963 168 logements 1 immeuble de 10 étages appartement cave parking CG n° 58 2.089 €/m² 1.776 €/m² Moyenne générale 1.991 €/m² 1.692 €/m² Moyenne des logements avec parking 2.078 €/m² 1.766 €/m² Moyenne des logements sans parking 1.934 €/m² 1.644 €/m² * En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation. ** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée. *** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au [27] produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares. Il convient de préciser : - qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la résidence des [36], située [Adresse 14], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ; - que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la résidence [38] (terme CG n°58) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence. Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle du [27] ou de [31], correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer. Toutefois, les quatre résidences [37], [35], [32] et [38], bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la ZAC du [Adresse 23], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 du [27] ; il est à cet égard observé : - que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences ([37], [35] et [38]) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés du [27] et de [31], ce n’est pas le cas de la résidence [32], qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés du [27] et de [31] ; - que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 de la copropriété du [27], comme il est possible de le constater sur les photographies produites par le commissaire du Gouvernement. Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle du [27] (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires du [27] est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la résidence [38], composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés du [27] et de [31], à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés. À l’inverse, le bâtiment 4 de la copropriété du [27], placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet : - de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ; - d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété du [27] ; - d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ; - de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli. Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance. Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences [35], [32], [37] et [38], ne sera retenu. - Termes de comparaison versés par Madame [V] : (DEF = Défendeur à la présente procédure) Madame [V] mentionne : - des jugements rendus en 2022 et 2023 par le juge de l’expropriation prenant en compte des cessions réalisées dans les copropriétés voisines, sans verser les jugements aux débats. - la réalisation d’une étude des prix pratiqués sur les copropriétés voisines de [31] et du [27] par le commissaire du gouvernement. Elle fait également état : - des moyennes des cessions réalisées sur les copropriétes voisines de [31] et du [27] dans le cadre des jugements rendus sur le B10 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny. Résidences autres que celles du [27] et de [31], également situées à [Localité 28] Année de construction et composition des biens Nombre de logements et Caractéristiques de l’immeuble Valeurs moyennes des appartements F3 et F4 retenus valeur unitaire moyenne euros/m² en valeur libre * valeur unitaire euros/m² en valeur occupée ** [37] [Adresse 25] 1958 Appartement Cellier parking 288 5 barres d’immeuble de 4 étages chacun F3 CG n° 66,68,69,71,73,74 et 75 : 1.711 €/m² F4 DEM n°72 : 1.371 €/ m² 1.668, 62 €/m² 1.418, 32 €/m² [35] [Adresse 20] et [Adresse 25] 1958 appartement cellier 192 4 barres d’immeuble de 4 étages chacun F4 CG n° 76,77,81 et 82 : 1.737,5 €/m² F3 CG n°80 : 2.186 €/ m² 1.827,20 €/m² 1.553,20 €/m² [32] [Adresse 26] 1961 appartement cave 380 4 barres d’immeuble de 4 étages chacun F4 CG n° 85 et 89 : 1.6615,5 €/m² F3 CG n°83, 84, 86, 87 et 88 : 1.781, 20 €/ m² 1.733, 85 €/m² 1.473, 77 €/m² [38] [Adresse 2] 1963 Appartement Cave parking 168 1 barre d’immeuble de 10 étages F4 CG n° 94 : 1.119 €/m² F3 CG n°90, 91, 92 et 93 : 1.284 €/ m² 1.251 €/m² 1.063, 35 €/m² [30] [Adresse 22] et [Adresse 21] 1975 appartement cave parking 131 4 bâtiments dont 2 en forme de L de 6 à 8 étages disposant de 3 accès F4 CG n° 100 : 1.561 €/m² F3/4 CG n°95, 96, 97, 98 et 99 : 1.784,6 €/ m² 1.747,33 €/m² 1.485,23 €/m² * En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation. ** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée. - des moyennes des cessions réalisées sur les copropriétes voisines de [31] et du [27] dans le cadre des jugements rendus sur le B3 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny. Résidences à [Localité 28] Année de construction et caractéristiques de l’immeuble Caractéristiques des biens *** Termes étudiés valeur unitaire moyenne libre * valeur unitaire moyenne occupée ** [37] [Adresse 25] 1958 288 logements 5 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier parking CG n° 29 à 39 2.077 €/m² 1.766 €/m² [35] [Adresse 20] et [Adresse 25] 1958 192 logements 4 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier CG n° 40 à 48 1.825 €/m² 1.551 €/m² [32] [Adresse 26] 1961 380 logements 4 immeuble de 4 étages chacun appartement cave CG n° 49 à 57 2.043 €/m² 1.737 €/m² [38] [Adresse 2] 1963 168 logements 1 immeuble de 10 étages appartement cave parking CG n° 58 2.089 €/m² 1.776 €/m² Moyenne générale 1.991 €/m² 1.692 €/m² Moyenne des logements avec parking* 2.078 €/m² 1.766 €/m² Moyenne des logements sans parking* 1.934 €/m² 1.644 €/m² * En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation. ** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée. - des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements relatifs à la procédure d’expropriation du B10 de la copropriété du [27] de la façon suivante : Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² Madame [V] fait valoir qu’une recherche sur les ventes récentes entre septembre 2022 et novembre 2023 a mis en évidence des ventes notamment sur le [27] et [31] dont les montants sont supérieurs aux termes produits par l’EPFIF. Elle fait état d’une vente parmi les termes récents sur la résidence [38] en 2021 d’un appartement de type F3 avec cave et parking au prix de 2.089 €/m². Madame [V] propose de faire une moyenne entre : - Le montant retenu par le juge de l’expropriation de Bobigny dans ses décisions relatives au B3 pour un état moyen, soit 935 €/m² et - La vente intervenue sur la résidence [38], après abattement de 30%, soit 1.462 euros/m². Elle obtient une moyenne de 1.199 € /m² et propose de retenir une hausse de 10% du prix retenu par la juridiction afin d’harmoniser les décisions rendues. Ainsi, Madame [V] retient la somme 1.319 €/m² en valeur libre. Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune critique sur ces termes. L’EPFIF fait valoir au visa des articles R 311-12 et R 311-22 du code de l’expropriation que Madame [V] ne produit pas les actes de vente cités, ni les références de publication. Il soutient également que la mutation dont l’expropriée se prévaut au sein de la copropriété [38] ne permet pas de comparaison utile, dès lors que le bâtiment est en bon état. Il produit une photogtaphie à l’appui de cette prétention. En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Madame [V] les termes sont analysés en fonction de leur localisation : Madame [F] [V] ne verse aucun terme de comparaison. Elle s’appuie uniquement sur les valeurs retenues par la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY dans le cadre des jugements rendus et relatifs à la procédure d’expropriation de la copropriété du [27]. Madame [V] fait référence au terme de comparaison CG n°58 (tableau n°11) versé aux débats par le commissaire du Gouvernement. Ce terme ne sera cependant pas retenu, dès lors qu’il s’agit, comme il a déjà été expliqué pour les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement, de copropriétés qui sont dans un état d’entretien bien meilleur donc non comparable à celui de la copropriété du [27], de sorte qu’ils ne portent pas sur des biens similaires à celui à évaluer. Sur le calcul de l’indemnité principale Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des biens, sont les suivants : Parties Mauvais état état mauvais à moyen état moyen état moyen à bon Bon état Très bon état EPFIF Cessions en valeur libre - Bâtiments 3, 4 et 10 de la Copropriété du [27] 600 €/m², moyenne des termes DEM n° 6 et 7 850 €/m², moyenne des termes DEM n° 18, 19, 20, 21, 41, 45, 105, 106, 107, 108 et 109 1.050 €/m², moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39, 43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88 1.250 €/m², valeur du terme DEM n° 31, 35, 42 et 63 Cessions en valeur libre - Copropriétés du [27] et de [31] CG 600 €/m² moyenne des termes CG n°6 et 20 850 €/m² moyenne des termes CG n°11 et 14 1.050€/m² moyenne des termes CG n°2, 5, 17 et 19 / En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il sera tenu compte : - des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir : .pour le commissaire du Gouvernement : Appartement avec cave et parking Mauvais état d’entretien Etat d’entretien moyen Bon état d’entretien Très bon état d’entretien Valeur libre 660 €/m² 935 €/m² 1.155 €/m² 1.375 €/m² Valeur occupée 560 €/m² 800 €/m² 985 €/m² 1.165 /m² .pour l’EPFIF : *660 €/m² en valeur libre l’appartement de type F4 avec cave intégrée ; l’état d’entretien de l’appartement étant qualifié de mauvais par l’expropriant lors du transport ; - des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans les bâtiments 3, 4 et 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir: Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² - de la moins value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement ; Ainsi, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du [27], pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 libres, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement : - 645 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ; - 810 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ; - 920 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ; - 1.035 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ; - 1.140 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ; - 1.360 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé. Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui est qualifié de moyen après visite des lieux, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation de l’appartement (lot n°919) et de la cave (lot n°1029) appartenant à Madame [V] à 920 €/m.² Par conséquent, l’indemnité de dépossession est évaluée à la somme de 59.800 € (920 €/m² x 65 m²), en valeur libre, pour l’appartement de type F4 (lot n°919) avec cave intégrée (lot n°1029). Sur l’indemnité de remploi Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir : la somme de 59.800 € en valeur libre et ils sont liquidés comme suit : 20% sur 5.000 € = 1.000 € 15% sur 10.000 € = 1.500 € 10% sur 44.800 € = 4.480 € Total : 6.980 € Par conséquent, l’indemnité de remploi est fixée à la somme de 6.980 €. Sur les frais de déménagement Madame [V] sollicite de ce chef la somme de 2000 €, sans produire de justificatifs. L’EPFIF sollicite le rejet de cette demande au motif qu’il s’agit d’un appartement occupé par des tiers et qu’aucune indemnité n’est due aux propriétaires bailleurs. En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que le fils de Madame [V] occupait l’appartement. Ce dernier va nécessairement devoir vider son appartement en raison de l'expropriation dont Madame [V] fait l'objet, de sorte qu’une indemnité de déménagement est due. Compte tenu de ce que le procès-verbal de transport sur les lieux ne fait pas état d’un encombrement particulièrement important de l’appartement, il convient de fixer l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 2.000 €. Sur l’indemnité totale de dépossession L’indemnité totale de dépossession foncière, est fixée à la somme de 68.780 € : - 59.800 € au titre de l’indemnité principale ; - 6.980 € au titre de l’indemnité de remploi ; - 2.000€ au titre de l’indemnité pour frais de déménagement. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’entité expropriante supporte seule les dépens de première instance. Par conséquent, l’EPFIF, en qualité de partie expropriante, sera condamnée aux dépens de la première instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à Madame [V], partie défenderesse constituée, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 16 novembre 2023 ; - les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6) ; - les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11 et 12) ; FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [K], [W], [E] [V], Madame [F] [A] épouse [V] et Madame [Y], [N], [H] [Z] au titre de la dépossession des lots n°919 (appartement) et n°1029 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [27] [Adresse 1] à [Localité 29] à la somme de 68.780 € (soixante-huit mille sept cent quatre-vingts euros), en valeur libre, se décomposant comme suit : - 59.800 € au titre de l’indemnité principale ; - 6.980 € au titre de l’indemnité de remploi ; - 2.000€ au titre de l’indemnité pour frais de déménagement. CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Madame [F] [A] épouse [V] la somme de 3.000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; Cécile PUECH Greffier Rémy BLONDEL Juge