Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/04624

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.33.11 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 24/04624 N° Portalis DB2E-W-B7I-MYQU ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : Me David ROSELMAC Copie certifiée conforme délivrée à : Madame [O] [L]Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ JUGEMENT Contradictoire DEMANDERESSE : Société HABITAT DE L'ILL - STE COOPERATIVE D'HABITATION A LOYER MODERE 7 rue Quintenz 67400 ILLKIRCH GRAFFENSTADEN représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139 DEFENDERESSE : Madame [O] [L] 62 route d'Eschau 67400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection Charleyne BOSCH, Greffier lors de l'audience Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Juillet 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 30 Septembre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2003, la société HABITAT DE L'ILL a donné à bail à Madame [O] [L] un pavillon à usage d’habitation situé 62, route d'Echau, 67400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN, pour un loyer mensuel initial de 322,91 euros et 55 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023 , la société HABITAT DE L'ILL a fait signifier à Madame [O] [L] une sommation de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 043,24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement Par notification électronique du 13 décembre 2023 la société HABITAT DE L'ILL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la société HABITAT DE L'ILL a fait assigner Madame [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [O] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [O] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 833,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 ,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Bas-Rhin le 17 mai 2024. À l'audience du 3 juillet 2024, la société HABITAT DE L'ILL, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1321,78 euros arrêtée au 27 juin 2024, après recalcul du montant du supplément du loyer de solidarité pour l’année 2023. la société HABITAT DE L'ILL soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’elle n’est pas opposée à un échéancier. Madame [O] [L] comparaît en personne. Elle ne conteste pas le principe et le montant de la dette, mais demande à se maintenir dans les lieux et de pouvoir bénéficier de délais de paiement. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande en résiliation judiciaire : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 mai 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs , la société HABITAT DE L'ILL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la société HABITAT DE L'ILL aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 1321,78 euros selon décompte au 27 juin 2024. Aussi, l'examen du décompte démontre des paiements réguliers, mais insuffisants à rembourser la dette. En effet, il ressort des éléments du dossier qu’une grande partie de la dette locative était due à un supplément de loyer qui a pu être recalculé, Madame [L] ayant fourni les documents nécessaires. En effet, même si la locataire a refusé de payer le SLS applicable initialement au motif qu’elle ne comprenait pas les calculs, force est de constater qu’elle a fait des efforts réguliers pour effectuer des versements et ne pas laisser la situation s’aggraver. Enfin, il est rappelé qu’elle loue le logement depuis plus de vingt ans. Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat. Il convient dès lors de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et les demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif : La société HABITAT DE L’ILL produit un décompte démontrant que Madame [O] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 321,78 € à la date du 27 juin 2024. Madame [O] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1 321,84€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement :Aux termes de l’article 1343-5 du code civil "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues". Madame [O] [L] justifie à l'audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse. Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Compte tenu des situations respectives des parties, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société HABITAT DE L'ILL les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré : DECLARE recevable la demande de la société HABITAT DE L'ILL aux fins de résiliation judiciaire du bail, REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 2003 entre la société HABITAT DE L'ILL d'une part, et Madame [O] [L] d'autre part, concernant les locaux situés 62, route d'Echau, 67400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN, REJETTE la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation, CONDAMNE Madame [O] [L] à verser à la société HABITAT DE L’ILL la somme de 1 321,78 € (décompte arrêté au 27 juin 2024, incluant le recalcul de SLS 2023 en date du 26 juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter à compter du présent jugement, AUTORISE Madame [O] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 55€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 novembre 2024, DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, DEBOUTE la société HABITAT DE L’ILL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [O] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département, RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION