Cour d'appel, 02 juillet 2025. 24/01814

MW/LZ REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° de rôle : N° RG 24/01814 - N° Portalis DBVG-V-B7I-E26Z COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 02 JUILLET 2025 Décision déférée à la Cour : jugement du 19 novembre 2024 - RG N°24/00426 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7] Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. M. Cédric SAUNIER et Mme Bénédicte MANTEAUX, Conseillers. Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTS Monsieur [U] [B] né le 17 avril 1976 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] Représenté par Me Léa HUMILIER, avocat au barreau de BESANCON Madame [K] [T] née le 06 janvier 1970 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] Représentée par Me Léa HUMILIER, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉE S.A. LOGE GBM venant aux droits de Grand [Localité 7] Habitat et de la SAIEMB Sise [Adresse 4] Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé. ************* Par acte du 31 mars 2023, la SAEM Loge.GBM (le bailleur) a donné à bail à M. [U] [B] et Mme [K] [R] [Y] des locaux d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] (25). Par exploit du 3 juillet 2024, le bailleur a fait assigner ses locataires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion, de fixation d'une indemnité d'occupation et de paiement de la somme de 4 909,99 euros, réactualisée en cours de procédure, au titre de l'arriéré locatif. Les locataires n'ont pas contesté leur dette, mais ont sollicité des délais de paiement. Par ordonnance du 19 novembre 2024, le juge des référés a : - condamné solidairement Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] à régler à la SAEM Loge.GBM les sommes suivantes : * 4 570,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; * une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 633,79 euros à compter du 9 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, qui sera révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat de bail ; - rejeté la demande de délai de paiement ; - constaté la résiliation de plein droit au 8 juin 2024 du contrat de bail ; - en conséquence, ordonné à Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] de libérer les lieux de tous occupants et de tous biens de leur chef ; - dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur ; - rappelé la nécessité de la saisine du préfet ; - condamné in solidum Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2024. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu : - que le bailleur justifiait du principe de la créance locative à travers le bail, un commandement de payer et un décompte de créance locative alors qu'aucun paiement libératoire n'était justifié ; - qu'il convenait toutefois de déduire des frais prohibés par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, la créance n'étant pas, pour le surplus, contestable ; - que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire étaient réunies ; - que l'octroi de délai était exclu alors que les locataires n'avaient pas repris le paiement du loyer courant et que leurs capacités de remboursement n'étaient pas établies. Par déclaration du 13 décembre 2024, M. [B] et Mme [R] [Y] ont relevé appel de l'entière ordonnance. Par conclusions transmises le 28 avril 2025, les appelants demandent à la cour : Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi °2023-668 du 27 juillet 2023 et vu les dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, - de dire et juger que leur appel est recevable et bien fondé ; En conséquence, - d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : - de leur accorder les plus larges délais de paiement, soit 36 mois, ou à défaut 24 mois, pour apurer l'arriéré de leur dette locative ; - de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ; - de dire que si les délais de paiement accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; - de débouter le bailleur de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; - de débouter le bailleur de toute demande de condamnation qui serait formulée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - de dire et juger que chaque partie conservera à sa charge les dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées le 13 mars 2025, la SAEL Loge.GBM demande à la cour : Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment les dispositions des articles 7, 24 et suivants, dans leur version applicable au litige, - de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : * condamné solidairement Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 633,79 euros à compter du 9 juin 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, qui sera révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat de bail ; * rejeté la demande de délais de paiement ; * constaté la résiliation de plein droit au 8 juin 2024 du contrat de bail signé le 31 mars 2023 entre les parties ; * en conséquence, ordonné à Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de leur chef ; * dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur ; * condamné in solidum Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2024 ; - de l'infirmer pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant : - de condamner solidairement Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] à payer à la SAEM Loge.GBM la somme de 6 673,98 euros, compte arrêté au 10 mars 2025, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal ; - de les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Robert & Mordefroy. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 7 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 2 juillet 2025. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. Sur ce, la cour, Sur la demande en délai de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire Les appelants font valoir qu'il leur a été reproché de ne pas avoir repris le versement du loyer courant alors que cette exigence n'a été imposée que par la version de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi du 27 juillet 2023, qui leur était inapplicable. Ils précisent qu'ils sont en capacité de régler leur dette, que M. [B] bénéficie à nouveau d'un titre de séjour, d'une activité d'interim régulière et va signer un CDI tandis que Mme [R] [Y] est activement engagée dans la recherche d'emploi. Ils font valoir l'amélioration de leur situation et leur volonté sincère de régulariser leur dette pour ne pas déstabliser leur situation personnelle et familiale. Ils font observer qu'ils ont repris le versement du loyer courant, ayant procédé à divers versements en mars et avril 2025. Le bailleur demande la confirmation de l'ordonnance dont appel sur ces points. Il conteste que le premier juge ait appliqué une version erronnée du texte, le juge n'ayant pas rejeté les délais de paiement en se fondant sur l'absence de reprise du versement des loyers courants mais ayant simplement souligné cette absence à l'appui de sa motivation. Il ajoute que la dette des appelants s'est aggravée, qu'ils n'ont pas réglé les indemnités d'occupation dues au titre des mois de novembre 2024, janvier et février 2025, et qu'ils ne justifient pas être en capacité d'apurer leur dette sur une échéance de 24 ou 36 mois, alors que la situation de M. [B] demeure précaire et que Mme [R] [Y] ne justifie d'aucune situation ou revenus professionnels. Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable à la cause, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Il sera observé à titre liminaire que, contrairement à ce dont il lui est fait grief, le juge ne s'est pas déterminé sur la seule absence de reprise du paiement des loyers, mais a énoncé cette circonstance pour illustrer le motif selon lequel M. [B] ne versait aucun élément de nature à démontrer qu'il était en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal. Il est par ailleurs constaté : - que, postérieurement au décompte produit arrêté au 10 mars 2025, M. [B] justifie avoir réglé les sommes de : 700 euros le 21 mars, 300 euros le 25 mars, 1 000 euros le 23 avril et 400 euros le 25 avril ; que la somme de 700 euros est directement corrélée à un versement Adecco ; - que M. [B] justifie de missions d'interim ponctuelles dans diverses sociétés ; que ses relevés de compte montrent des versements ponctuels de montants toutefois limités et en tout état de cause particulièrement fluctuants ; - qu'aucune pièce n'est versée pour justifier de la perspective alléguée d'un CDI ; - qu'aucune pièce n'est versée pour justifier des démarches actives de recherches d'emploi alléguées ; - que le montant des charges pesant sur les appelants est totalement inconnu. Il s'en déduit que les locataires ne démontrent pas être en situation de régler leur dette locative. Par conséquent, la cour confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté les délais de paiement et, par conséquent, constaté la résilition du bail de plein droit entraînant fixation d'une indemnité d'occupation et libération des lieux. Sur la demande en paiement du bailleur au titre de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur demande, par voie d'infirmation, l'actualisation de sa créance pour la porter à la somme de 6 673,98 euros, décompte arrêté au 10 mars 2025. Le relevé de compte du 10 mars 2025 est fondé sur un solde antérieur de 1 534,31 euros, non contesté et cohérent avec les précédentes éditions du relevé. Les montants facturés avant la date de résiliation telle que constatée par l'ordonnance correspondent aux prévisions contractuelles. La Cour relève qu'à compter de la date de résiliation du contrat, les sommes réclamées aux appelants correspondent au montant de l'indemnité d'occupation révisée, dont le montant n'est pas contesté. Le décompte fait état d'une dette locative s'élevant à la somme de 6 673,98 euros. Ce relevé ne fait état d'aucun frais ne relevant pas d'une dette locative. En particulier, les frais contentieux à hauteur de 149,05 euros qui avaient été sollicités dans le décompte soumis au premier juge, ne sont pas comptabilisés et il en va de même pour les autres frais contentieux intervenus depuis, qui font l'objet d'un décompte distinct. Au regard de ces éléments, la cour infirme le jugement en ce qu'il a condamné les appelants au paiement de la somme de 4 570,79 euros à titre de provision et les condamne solidairement au paiement de la somme actualisée de 6 673,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'à février 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt. Cette condamnation sera prononcée en deniers et quittances, pour tenir compte de l'éventuelle imputation de versements postérieurs. Sur les autres dispositions L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné les locataires aux dépens. Les appelants seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par ces motifs Statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré, Confirme l'ordonnance rendue le 19 novembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon , sauf en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] à payer à la SAEM Loge.GBM la somme de 4 570,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ; Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant : Condamne solidairement Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] à payer en deniers et quittances à la SAEM Loge.GBM la somme de 6 673,98 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Condamne in solidum Mme [K] [R] [Y] et M. [U] [B] aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,