Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Mai 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par [Z] [N], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [O]
Logement 2 Rez de Chaussée
5 Impasse Raphaël Gabriel
44200 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 janvier 2024
date des débats : 11 janvier 2024
délibéré au : 16 mai 2024
RG N° N° RG 23/02553 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MNYP
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [I] [O] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 5 mars 1992, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à [J] [F] et [I] [O] un logement de type 4, lui appartenant sis, 5 impasse Raphaël Gabriel, rez-de-chaussée, n°2 - 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 2.064,00 FRANCS pour le logement. [J] [F] est décédée le 11 juin 2016. [I] [O] est depuis lors le seul titulaire du contrat de bail.
Par un premier acte d’huissier de justice du 18 février 2021, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [I] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.400,18 € arrêté au 15 février 2021, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par un second acte d’huissier de justice en date du 13 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a de nouveau fait commandement à [I] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 18.204,22 € arrêté au 3 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Enfin, par acte d’huissier de justice en date du 20 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier en application de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 10.179,15 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 mai 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts.
- Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit.
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.
- Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance.
Les services du département ont informé le tribunal le 20 décembre 2023 qu'ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu'ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.
A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 10.794,89 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 janvier 2024. Elle précise que le montant du loyer est désormais de 331 €, que le locataire a repris le paiement des loyers depuis le 15 décembre 2023 et qu’il a versé 50 € en sus de son loyer courant. La bailleresse n’indique pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.
Régulièrement assigné à étude, [I] [O] comparaît ; il reconnaît la dette pour laquelle il sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 120 € en sus du loyer courant résiduel. Il indique percevoir 900 € de revenus mensuels au titre de sa retraite et s’occuper de son fils handicapé.
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 14 novembre 2022, soit au moins deux mois avant l'assignation du 20 juillet 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 20 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour et il en a accusé réception le 24 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.
Par exploit d’huissier en date du 13 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [I] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 18.204,22 € arrêté au 3 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [I] [O].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[I] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 10.794,89 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 janvier 2024.
En conséquence, [I] [O] sera condamné au paiement de la somme de 10.794,89 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 3 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 331,36 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que dès 2020 le solde du compte locataire était débiteur de 1.159,78 € et est au jour de l’audience débiteur de 10.794,89€. Depuis septembre 2023, le locataire effectue des paiements réguliers. Le paiement intégral des loyers a repris depuis décembre 2023.
Lors de l’audience, [I] [O] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 120 euros en sus du loyer courant résiduel. NANTES METROPOLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de ces délais et indique s’en rapporter.
Au regard de ces éléments, de nombreuses tentatives de règlement de la dette ont été entreprises par la bailleresse et un accompagnement administratif est toujours en cours auprès de [I] [O]. La dette n'est pas soldée et les versements effectués sont pour l'heure insuffisants.
La proposition du locataire de verser 120 € par mois en plus de son loyer courant pour résorber la dette n'est manifestement pas viable au regard de la situation de [I] [O], qui est retraité et vit avec son fils handicapé. Par ailleurs, compte tenu du montant de la dette, il lui faudrait plus de sept années pour rembourser sa dette à hauteur de 120 € par mois, la loi ne permettant d'accorder des délais que dans la limite de trois années.
Dans ces conditions, il convient de débouter [I] [O] de sa demande de délais de paiement.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [O], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
En revanche, l'équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 mars 1992 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [I] [O] et [J] [F], concernant le logement sis 5 impasse Raphaël Gabriel, rez-de-chaussée, n°2, 44200 NANTES dont [I] [O] est seul titulaire depuis le 11 juin 2016 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 mai 2023 ;
CONDAMNE [I] [O] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 10.794,89 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTE [I] [O] de sa demande de délais de paiement ;
ORDONNE à [I] [O], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE [I] [O] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 3 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 331,36 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [I] [O] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DEBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
