Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00511

Tribunal de Proximité [Adresse 2] [Localité 4] Tel : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00511 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75Y7G N° de Minute : JUGEMENT DU : 22 Juillet 2024 S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH C/ [P] [C] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT CONTRADICTOIRE du 22 Juillet 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) La S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER ET : DÉFENDEUR(S) Mme [P] [C] née le 09 Août 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 MAI 2024 Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 22 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier PRESENTATION DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 février 2023, la SA d’HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE, a donné à bail à compter du 1er avril 2023 à Mme [P] [C] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial payable à terme échu de 414,97 euros. En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 10 janvier 2024 fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 1653,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2023, outre 126,65 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 11 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2024, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait citer Mme [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MONTREUIL SUR MER, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : de voir constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement des loyers et charges; de condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 1999,64 euros, outre les intérêts légaux à compter du 10 janvier 2024 ; d’ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; d’entendre condamner le preneur à payer une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et des charges soumise aux mêmes variations et ce à compter de la date de la résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date du départ effectif des lieux ; d’entendre condamner Mme [P] [C] à payer la somme de 650 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers et sa notification CCAPEX et de l’ assignation ; L'assignation a été dénoncée le 15 mars 2024 aux services de la Préfecture. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 30 mai 2024 où elle a été retenue. La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient et actualise ses demandes, précisant que le montant de la dette actuelle est de 1658,22 euros arrêtée au 22 mai 2024 dont à déduire, sous réserve d’encaissement, la somme de 566,00 euros acquittée par chèque le jour de l’audience. Elle s’en rapporte sur les délais de paiement au vu des règlements intervenus. Mme [P] [C], comparant en personne, sollicite des délais de paiement en offrant de payer les sommes de 300,00 euros le 9 juin 2024 et celles de 350,00 euros en juillet et août prochain. Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier. L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. SUR CE Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d'impayés par courrier électronique du 11 janvier 2024. L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 15 mars 2024 plus de deux mois avant la première audience. L’action en résiliation de bail est recevable. Sur le constat de la résiliation du bail Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 10 janvier 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.   En conséquence, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 10 mars 2024.   Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges : Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 27 février 2023, le commandement de payer du 10 janvier 2024, un décompte de créance arrêté au 22 mai 2024 et précise avoir reçu le jour de l’audience un règlement par chèque de 566,00 euros. Au vu de ces pièces, Mme [P] [C] sera condamnée au paiement, en deniers ou quittance, de la somme de 1092,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024.   Sur la suspension de la clause résolutoire : Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, il ressort des explications fournies par l’enquêteur social que la défenderesse a repris le paiement de son loyer depuis janvier 2024 et qu’une demande d’ASL va être déposée afin de la soutenir dans ses démarches administratives et l’aider à assainir sa situation budgétaire. Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative a sensiblement diminuée depuis la délivrance de l’assignation et l’offre d’apurement de la dette locative en trois mensualités témoigne d’un effort significatif de la locataire. Compte tenu de de ces éléments, il y a lieu de considérer que Mme [P] [C] est en situation de régler sa dette locative et qu'elle devra apurer celle-ci en trois mensualités respectives de 300,00 euros au 9 juin 2024 et de 350,00 euros aux échéances de 9 juillet et 9 août 2024, en plus du paiement du loyer courant. Compte tenu de la situation personnelle et financière de la débitrice, et conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par Mme [P] [C] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû. Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés. Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. En cas de non-respect des délais de paiement, la locataire devra payer une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux. Sur les autres demandes : Sur les dépens Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de dire que Mme [P] [C] succombant à l'instance, supportera la charge de ses dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.   Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 650 euros de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,   DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;   CONDAMNE Mme [P] [C] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, en deniers ou quittance, la somme de 1092,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 ; ACCORDE à Mme [P] [C] un délai de 3 mois pour s'acquitter de sa dette, en trois mensualités respectives de 300,00 euros au 9 juin 2024 et de 350,00 euros aux échéances des 9 juillet et 9 août 2024, en plus du paiement du loyer courant ; DIT que les mensualités versées par Mme [P] [C] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû ; CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 mars 2024 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ; DIT que si Mme [P] [C] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ; DIT qu'en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; 1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ; 2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3- qu'à défaut par Mme [P] [C] d'avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; 4- que Mme [P] [C] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; REJETTE la demande en paiement de la somme de 650 euros de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'en déboute ;   CONDAMNE Mme [P] [C] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024, de l’assignation du 14 mars 2024, de la notification à la CCAPEX et de la notification aux services de la préfecture ;   RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 22 juillet 2024 LA GREFFIERE, LE JUGE,