Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/02161

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard - CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 13 Décembre 2024 N° RG 24/02161 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4JW Jugement du 13 Décembre 2024 N° : 24/613 [Y] [V] [P] [W] épouse [V] C/ [Z] [T] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me LEGROS COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 13 Décembre 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 15 Novembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEURS M. [Y] [V] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES Mme [P] [W] épouse [V] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [Z] [T] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] comparant en personne RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte sous seing privé du 26 octobre 2020, Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] ont consenti un bail d’habitation à M. [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 604,91 euros et d’une provision pour charges de 60 euros. Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3831,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [T] le 20 septembre 2023. Par assignation du 7 février 2024, Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 5505,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2023, - 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Par conclusions déposées à l’audience du 15 novembre 2024, Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 13815,20 euros. Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] ont ajouté que M. [Z] [T] n’avait pas repris le paiement de son loyer la veille de l’audience, le dernier paiement datant de septembre 2024 et le paiement antérieur de l’année 2023. Présent à l’audience, M. [Z] [T] a reconnu sa dette dans son montant et son principe. Il a déclaré vouloir quitter le logement, ce dernier n’étant plus adapté à sa situation familiale et le loyer trop élevé. Il a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [Z] [T] a indiqué ne pas encore faire l’objet d’une telle procédure, mais envisager le dépôt d’un dossier de surendettement. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3831,60 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2023. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. En l’espèce, si M. [Z] [T] a versé la somme de 600€ le 5 septembre 2024, il n’a plus payé son loyer depuis. Le locataire n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et les bailleurs s’étant opposés à la poursuite du bail, il y a lieu de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 20 novembre 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [Z] [T] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, M. [Z] [T] leur devait la somme de 13815,20 euros, soustraction faite des frais de procédure. Présent à l’audience, M. [Z] [T] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Conformément aux observations précédentes, ‘M. [Z] [T] na pas repris le paiement de son loyer, il ne peut donc bénéficier de délais de paiement en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Lors de l’audience, M. [Z] [T] n’a pas effectué de propositions de paiement pour apurer mensuellement sa dette et a indiqué vouloir déposer un dossier de surendettement. Le diagnostic social et financier fait état d’un budget déficitaire, ne permettant aucune capacité de remboursement. Ainsi, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, il n’apparait pas non plus opportun d’octroyer à M. [Z] [T] des délais de paiement. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] ou à leur mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [Z] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE que M. [Z] [T] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] s’opposent à des délais de paiement et à la poursuite du bail, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 octobre 2020 entre Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V], d’une part, et M. [Z] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 2] est résilié depuis le 20 novembre 2023, ORDONNE à M. [Z] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [Z] [T] à payer à Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] la somme de 13815,20 euros (treize mille huit cent quinze euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, CONDAMNE M. [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 16 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [Z] [T] à payer à Mme [P] [W], épouse [V] et M. [Y] [V] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [Z] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023 et celui de l'assignation du 7 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge