Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [G] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Aurélie POULIGUEN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/04169 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UKD
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 28 octobre 2024
DEMANDERESSE
La société NORA
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J026
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [T]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 septembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 octobre 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 28 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04169 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UKD
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 23 mars 2023 à effet le 1er mai suivant, la SCI NORA a consenti à Monsieur [G] [T] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation, avec cave et garage accessoires, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 4500 euros outre 500 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2024, la SCI NORA a fait assigner Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,
-l'expulsion immédiate de Monsieur [G] [T] et tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, avec autorisation de la séquestration du mobilier aux frais au risques et périls du preneur,
-sa condamnation à lui payer 501,41 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2023,
-sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 49500 euros avec les intérêts légaux y afférents, à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux,
-sa condamnation à lui verser la somme de 10000 euros de dommages et intérêts,
-sa condamnation à lui verser 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la SCI NORA a fait signifier à étude des conclusions par lesquelles elle a sollicité :
-la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur à titre principal sinon, subsidiairement, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire
-l'expulsion de Monsieur [G] [T] et tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, avec suppression du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et avec autorisation de la séquestration du mobilier aux frais au risques et périls du preneur,
-sa condamnation à lui payer 25863,03 euros d'arriéré locatif, terme du mois d'août 2024 inclus, avec intérêts de droit,
-sa condamnation à titre principal à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 49500 euros avec les intérêts légaux, à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux, sinon subsidiairement, la réduction de l'indemnité mensuelle d'occupation à 9000 euros avec les intérêts légaux, à compter du 3 juillet 2024 et jusqu'à la libération des lieux,
-sa condamnation à lui verser la somme de 15000 euros de dommages et intérêts,
-sa condamnation à lui verser 7000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 septembre 2024.
A l'audience du 2 septembre 2024, la SCI NORA, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de ses dernières écritures, tel qu'elle les a développées oralement.
Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [G] [T] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter ni enfin n'a fait connaître les motifs de son absence. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, au visa de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. En l'espèce, il ne sera pas statué sur la demande au titre des fruits civils qui ne figure pas dans le dispositif des dernières conclusions.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.
Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et l'article 2.2 de la notice d'information annexée au contrat de bail litigieux, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.
En l'espèce, la SCI NORA verse aux débats l'état des lieux d'entrée de l'appartement objet du litige avec des photographies jointes. Or, il ressort du constat de commissaire de justice du 3 janvier 2024 que l'appartement est proposé à la location sur le site d'hébergements de courte durée Airbnb, sous les pseudonymes " [Z] ", " [R] " et " [U] ", comme il est mis en évidence par la lecture des annonces, de même que par les photographies annexées et la situation géographique affichée. Le compte " [Z] " indique qu'elle est " membre depuis juin 2023 " (page 30) et affiche des commentaires de voyageurs dont l'un de " juillet 2023 " (page 28), ce qui permet d'en déduire que la sous-location date au moins de cette période. Le compte " [R] " montre qu'elle est " hôte depuis 6 ans ". Les trois comptes affichent 43 commentaires de voyageurs (24+16+3). En outre, le constat de commissaire de justice du 24 juillet 2024 que l'appartement pris à bail est également proposé à la location sur le site d'hébergements de courte durée Abritel sous l'identifiant " [L] " avec une annonce et des photographies presque identiques.
Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré. Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu'elle a débuté peu après la conclusion du bail alors que le contrat de bail rappelait expressément l'interdiction de la sous-location.
Monsieur [G] [T] devenant ainsi sans droit ni titre il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, il ressort des débats que, bien qu'ayant conclu un bail pour y fixer sa résidence principal, Monsieur [G] [T] ne réside en réalité jamais dans l'appartement pris à bail. En effet, l'assignation a été délivrée à l'adresse dudit appartement par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l'article 659 du code de procédure civile au motif que " la gardienne (qui) déclare que le requis est locataire de l'immeuble mais ne vit pas à cette adresse ". En revanche les dernières conclusions ont été signifiées à une autre adresse à étude par le commissaire de justice " après avoir obtenu la confirmation du domicile, confirmé par le gardien ". Dans ces conditions tenant à la mauvaise foi de Monsieur [G] [T] dans ses relations contractuelles avec son bailleur, la SCI NORA sera dispensée de l'application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [G] [T] sera dès lors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant de 9000 euros sans ajout d'intérêt, charges comprises, parce qu'il n'a pas été sollicité que les charges soient ajoutées à l'indemnité d'occupation sollicitée dans le dispositif des dernières conclusions. Cette somme de 9000 euros, correspondant au double de celui des loyers (4500x2), est d'autant plus justifiée en raison de l'absence de toute demande tenant à la perte des fruits civils dans le dispositif des dernières écritures, qui ne pourra dès lors être réparée.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [G] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
En l'espèce, la SCI NORA produit un décompte du 1er août 2024 laissant apparaître un arriéré locatif de 25863,03 euros à cette date, échéance d'août 2024 incluse.
Absent à l'audience, Monsieur [G] [T] n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative.
Il sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2024.
Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.
En l'espèce, l'attestation du syndic de copropriété du 31 janvier 2024, ayant valeur de simple renseignement, montre que l'occupation de l'appartement par des voyageurs pour des séjours de courte durée a suscité " très régulièrement, une fois par semaine, des plaintes des résidents de l'immeuble et de la gardienne de celui-ci, relatives aux désordres causés ". Dans un courrier électronique du 10 janvier 2024, un résident expose que " le va-et-vient est incessant, les incivilités sont permanentes, le bruit de jour comme de nuit (musique à haute intensité), les odeurs envahissantes de fumée ", etc. Ces désordres ont manifestement impacté la relation de la SCI NORA avec les copropriétaires de l'immeuble et sont de nature à mettre en jeu in fine la responsabilité du propriétaire bailleur de l'appartement. Dès lors le préjudice subi par la SCI NORA est caractérisé et sera justement réparé, en l'absence là encore de réparation au titre de la perte des fruits civils, par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [T], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 mars 2023 entre la SCI NORA et Monsieur [G] [T] portant sur un appartement à usage d'habitation, avec cave et garage accessoires, situé [Adresse 3] aux torts du locataire ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [T] de restituer les clés du logement à la SCI NORA dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [G] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI NORA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et sans devoir respecter un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, ceci par exception aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [G] [T] à verser à la SCI NORA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 9000 euros charges comprises, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [G] [T] à verser à la SCI NORA la somme de 25863,03 euros d'arriéré de loyers et charges, échéance d'août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2024 ;
RAPPELLE que Monsieur [G] [T] reste tenu au paiement des loyers et des charges sur la période du 1er septembre 2024 à ce jour, en application du contrat de bail ;
CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à la SCI NORA 5000 euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [G] [T] à verser à la SCI NORA la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [G] [T] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière Le juge des contentieux de la protection
