Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/05547

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yasmina ZOUAOUI ; Monsieur [W] [C] [K] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/05547 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BNP N° MINUTE : 1-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 13 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HÉNÉ0, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311 DÉFENDEUR Monsieur [W] [C] [K], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 octobre 2024 Délibéré le 13 décembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 13 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05547 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BNP EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 31 octobre 2022, la société HENEO a donné en sous-location un logement meublé à M. [W] [C] [K], situé [Adresse 4] à [Adresse 3] [Localité 1], destinée aux étudiants sous réserve de plafond de ressources, pour une durée d’un an non renouvelable à compter du 14 septembre 2022. La redevance mensuelle était fixée à la somme de 416,84 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la société HENEO a fait délivrer à M. [W] [C] [K] un commandement de quitter les lieux au 31 mars 2024 et un commandement de payer la somme de 1047,48 euros au titre de redevances impayées. Le 30 avril 2024, la société HENEO a fait assigner M. [W] [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: –   constater que le contrat de résidence a pris fin depuis le terme du contrat le 13 septembre 2023, –   ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [W] [C] [K] et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir, –   condamner M. [W] [C] [K] à lui payer: -     la somme de 1546,30 euros au 18 avril 2024 au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal, –   une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant des redevances, –   la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l'audience du 21 octobre 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3063,81 euros au 30 septembre 2024. Bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice délivré à étude, M. [W] [C] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.   MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.  Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. En l'espèce, le contrat du 31 octobre 2022 comprend une durée allant du 14 septembre 2022 au 13 septembre 2023, non renouvelable tacitement. Il est aussi prévu qu'un congé puisse être donné par le bailleur, en cas de non respect des conditions d'admission. En l’espèce, un congé se fondant sur le non-respect du règlement intérieur a été délivré par commissaire de justice le 19 février 2024 à effet au 31 mars 2024. Le contrat ne prévoyant pas de possibilité de reconduction tacite, il convient de constater qu'il a pris fin le 13 septembre 2023 à sa date d’échéance. Ainsi, M. [W] [C] [K] est sans droit ni titre depuis 1er avril 2024, la société HENEO l'ayant autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 mars 2024. Dès lors, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation M. [W] [C] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, la société HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, M. [W] [C] [K] lui devait la somme de 3063,81 euros, soustraction faite des frais de procédure, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. M. [W] [C] [K] n’a pas comparu et n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2024 sur la somme de 1047,48 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 498,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. M. [W] [C] [K] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire M. [W] [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe CONSTATE la résiliation du contrat de sous-location conclu le 31 octobre 2022 entre la société HENEO et M. [W] [C] [K] concernant le logement situé au [Adresse 4], à l'arrivée de son terme le 13 septembre 2023, ORDONNE en conséquence à M. [W] [C] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DEBOUTE la société HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, DEBOUTE la société HENEO de sa demande d'astreinte,  CONDAMNE M. [W] [C] [K] à verser à la société HENEO la somme de 3063,81 (trois mille soixante trois euros et quatre-vingt un centimes) correspondant au montant des redevances impayées et indemnités d’occupation échues au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2024 sur la somme de 1047,48 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 498,82 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus CONDAMNE M. [W] [C] [K] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE M. [W] [C] [K] à verser à la société HENEO une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [W] [C] [K] aux dépens, RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.  Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.   Le greffier La juge