Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
2ème section
N° RG 22/03460
N° Portalis 352J-W-B7G-CWHXM
N° MINUTE : 1
contradictoire
Assignation du :
28 Février 2022
JUGEMENT
rendu le 25 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. SUKAMA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Laurence LICHTMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0905
DÉFENDERESSE
ASSISTANCE PUBLIQUE - HOPITAUX DE [Localité 4] (AP-HP)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0500
Décision du 25 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03460 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWHXM
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Henriette DURO, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe,
DÉBATS
A l’audience du 22 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 18 février 2015, l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] a consenti à la SARL SUKAMA le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] pour une durée de neuf ans prenant effet le 1er juillet 2014 et se terminant le 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 74 000 € jusqu'au 30 juin 2015, de 82 211,06 € jusqu'au 30 juin 2016 et 90 422,12 € à compter du 1er juillet 2016.
Le dépôt de garantie a été fixé à six mois de loyers, soit 45 211,06 €, le bail indiquant que le bailleur détenait déjà la somme de 40 232 € et que le complément de 4 979,06 € serait versé par le preneur au plus tard le 1er juillet 2016.
Par jugement du 04 avril 2017, le tribunal de commerce de PARIS a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SARL SUKAMA.
Une créance de loyers de l'ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] a été déclarée à son passif, d'un montant de 61 270 €.
Après un jugement d'adoption d'un plan de redressement du 11 octobre 2018, le tribunal de commerce a, par jugement du 07 novembre 2019, a autorisé la locataire à céder son droit au bail et, par décision du 04 mars 2020, a constaté la bonne exécution dudit plan, mis fin à la mission du commissaire à son exécution et ordonné la radiation des mentions au registre du commerce.
La SARL SUKAMA a adressé plusieurs mises en demeure de rembourser le dépôt de garantie payé, d'un montant de 40 232 €, à son ancien bailleur.
Celui-ci a répliqué qu'il conservait cette somme, sa créance d'arriéré locatif s'élevant à 87 556,58 €.
Par ordonnance de référé du 15 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a rejeté sa demande de remboursement dudit dépôt de garantie, jugeant qu'elle faisait l'objet d'une contestation sérieuse.
Par acte du 28 février 2022, la SARL SUKAMA a assigné l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE PARIS devant le tribunal judiciaire de PARIS.
Dans ses dernières écritures du 1er décembre 2022, la SARL SUKAMA sollicite :
-le rejet de l'ensemble des demandes de l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4]
-sa condamnation à lui payer :
*une somme de 45 211,06 € en remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2020,
*une somme de 7 500 € à titre d'indemnisation du dommage causé par la résistance abusive de la défenderesse,
*une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles,
-outre sa condamnation aux dépens.
Dans ses dernières écritures du septembre 2022, l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] sollicite :
-de débouter la société SUKAMA de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 64 845,52 €,
-à titre subsidiaire, condamner la société SUKAMA à lui payer une somme de 8 554,58 € et de rejeter sa demande d'indemnisation,
-en tout état de cause, de la condamner à lui payer une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
*Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande de compensation avec la créance d'arriéré locatif
La demanderesse fait valoir que le défendeur ne peut plus prétendre au paiement de l'arriéré locatif, à défaut de déclaration de créance dans le redressement judiciaire et de recours contre l'ordonnance du juge commissaire qui a rejeté ladite créance pour ce qui est dû antérieurement au jugement d'ouverture, et de démarche pour obtenir le règlement des loyers postérieurs, ni lui refuser la restitution du dépôt de garantie alors que la clause résolutoire du bail n'est pas applicable et que la réalisation d'un l'état des lieux de sortie n'a pas été nécessaire dans le cadre de la cession du bail.
Elle ajoute que les textes cités par le défendeur ne sont applicables à la procédure collective ouverte avant leur entrée en vigueur.
L'AP-HP s'oppose à sa demande, soutenant que sa créance de loyers antérieurs au jugement d'ouverture est redevenue exigible puisque cette créance a été régulièrement déclarée à son passif, au regard des articles L.622-6, L.622-24, L.631-14 du code de commerce, et qu'en vertu de l'article L.622-26 du même code, le défaut de déclaration de créance, qui n'emporte plus extinction de la dette, n'a pour effet que de la rendre inopposable au débiteur pendant la procédure collective, de sorte qu'à son issue son paiement peut être réclamé à la débitrice qui est de nouveau in bonis.
Il y a lieu de rappeler qu'en vertu de l'ancien article 1315 du code civil, devenu son article 1353, il appartient à celui qui se prévaut d'une obligation d'en apporter la preuve et à celui qui s'en prétend libéré d'en justifier.
L'article 5 du bail « Dépôt de garantie » prévoit le versement d'une somme à ce titre égale à six mois de loyer, réajustée automatiquement en fonction de l'évolution du montant du loyer.
Cette clause stipule :
« Ce dépôt de garantie ne sera restitué qu'à la fin de la jouissance, après la remise des lieux en parfait état, en sorte que les loyers et charges seront intégralement acquittés jusqu'au dernier jour.
(…)
Au cas où la cession du bail serait autorisée par le bailleur, le cessionnaire devra verser à la trésorerie générale de l'Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 4] le dépôt de garantie exigible. Dès que ce versement aura été effectué, le précédent dépôt de garantie sera restitué au cédant. »
L'acte de renouvellement de bail du 18 février 2015 prévoit que ce dépôt de garantie est fixé à six mois de loyers, soit 45 211,06 €, que le bailleur détient déjà la somme de 40 232 € et que le complément de 4 979,06 € sera versé par le preneur au plus tard le 1er juillet 2016.
En l'espèce, la demanderesse justifie, au vu des stipulations contractuelles, du versement de la somme de 40 232 € au titre du dépôt de garantie, mais ne démontre pas avoir effectivement versé le complément de 4 979,06 € ni que celui-ci est inclus dans la créance réclamée par le bailleur au titre de l'arriéré locatif antérieur au jugement d'ouverture du redressement judiciaire.
Il convient donc de constater qu'elle ne justifie que du versement d'une somme de 40 232 € à ce titre.
Cette somme a vocation à garantir le remboursement de frais exposés par le bailleur, le cas échéant, pour la remise en état des lieux en fin de jouissance de la locataire et, par compensation entre créances réciproques, à apurer un éventuel impayé de sommes dues par le preneur.
Le bailleur ne saurait s'opposer à la demande de remboursement de l'ancienne locataire motif pris de l'absence d'établissement d'un état des lieux de sortie, alors qu'il n'en a pas sollicité.
Surtout, il ne fait état ni ne fait preuve d'aucune remise en état effective des lieux qu'il aurait supportée et dont il pourrait réclamer indemnisation à la locataire, justifiant qu'il retienne le dépôt de garantie à ce titre.
En conséquence, il y a lieu de constater que la demanderesse a droit à la restitution d'une somme de 40 232 € à ce titre.
Cette somme ne produira pas d'intérêt, compte tenu de son paiement par compensation avec la somme réciproquement due, dont il est traité ci-après.
S'agissant de la demande de paiement d'un arriéré locatif, le tribunal constate que la demanderesse a produit au soutien de ses prétentions la liste des créances déclarées à son redressement judiciaire, signée par le juge commissaire le 19 décembre 2017, valant décision d'admission, de rejet des créances déclarées ou de renvoi devant la juridiction compétente.
Or celle-ci porte mention de la créance de l'AH-HP, de sa déclaration à hauteur de 61 270 € à titre chirographaire par la débitrice, ainsi que de la décision de rejet définitif par le juge commissaire statuant en dernier ressort « Code 624-3 » (défaut de réponse du créancier au mandataire qui l'a interrogé sur la contestation de sa créance).
Il apparaît donc que la créance litigieuse a bien été déclarée à hauteur de 61 270 € dans le redressement judiciaire de la locataire mais que le juge commissaire, statuant sur sa contestation, l'a rejetée.
Il est constant que la décision du juge commissaire a autorité de chose jugée sur l'existence, la nature et le montant de la créance, de sorte que le créancier ne peut se prévaloir de ladite créance ni au cours de la procédure, ni après la clôture.
Dès lors, le défendeur ne peut réclamer la compensation de sa créance antérieure au redressement judiciaire avec sa dette au titre de la restitution du dépôt de garantie.
La demande de paiement de cette créance antérieure, et donc de compensation avec la dette réciproque, sera rejetée.
En revanche, il peut prétendre au paiement de sa créance postérieure, au titre des loyers et charges impayés après le jugement d'ouverture de la procédure collective, étant observé que le fait qu'il n'en ait pas poursuivi le règlement avant, comme le soutient la demanderesse, n'est pas un motif juridique de rejet de sa demande.
Il produit à ce titre un décompte arrêté au 26 juillet 2022, présentant un solde de 110 056,58 €, qui ne fait l'objet d'aucune discussion de la part de l'ancienne locataire, ce qui permet de chiffrer cette créance à :
110 056,58 € - 61 270 € = 48 786,58 €.
La dette de la demanderesse sera donc fixée à ce montant.
Les créances réciproques des parties, certaines, liquides et exigibles, justifient leur compensation et la condamnation de la demanderesse à payer à la défenderesse une somme de :
48 786,58 € - 40 232 € = 8 554,58 €.
Le surplus des demandes des parties à ce titre sera rejeté.
*Sur la demande d'indemnisation pour résistance abusive
L'article 1231-6 du code civil dispose que :
« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
Il est constant que celui qui sollicite l'indemnisation d'un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Force est en l'espèce de constater que le refus de rembourser le dépôt de garantie de la part du bailleur n'est pas fautif puisqu'il est fondé en droit.
En conséquence, la demande d'indemnisation à ce titre ne peut qu'être rejetée.
*Sur les demandes accessoires
La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles que l'équité commande de limiter à 2 000 €.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
CONSTATE que l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] est débiteur d'une somme de quarante-mille-deux-cent-trente-deux euros (40 232 €) envers la SARL SUKAMA au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
CONSTATE que la SARL SUKAMA est débitrice d'une somme de quarante-huit-mille-sept-cent-quatre-vingt-six euros et cinquante-huit centimes (48 786,58 €) envers l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] au titre de l'arriéré locatif ;
ORDONNE la compensation entre ces créances réciproques ;
En conséquence,
CONDAMNE la SARL SUKAMA à payer à l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] une somme de huit-mille-cinq-cent-cinquante-quatre euros et cinquante-huit centimes (8 554,58 €) ;
CONDAMNE la SARL SUKAMA aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer à l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE-HÔPITAUX DE [Localité 4] une somme de deux-mille euros (2 000 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes de chacune des parties ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2024.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Lucie FONTANELLA
