Cour d'appel, 07 septembre 2023. 22/04497

Chambre des Baux Ruraux ARRÊT N° 30 N° RG 22/04497 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S6KP M. [B] [M] Mme [R] [J] épouse [M] C/ Mme [N] [V] épouse [I] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dervillers Me Mercier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 01 Juin 2023, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 07 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [B] [M] né le 14 mars 1942 à [Localité 1], de nationalité française, retraité, [Adresse 2] [Localité 1] Madame [R] [J] épouse [M] née le 25 03 1943 à [Localité 5], de nationalité française , retraitée [Adresse 2] [Localité 1] représentés par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES INTIMEE : Madame [N] [V] épouse [I] né le 10 mars 1980 à [Localité 4], de nationalité française [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, substituée par Me Julie BRUN-CAREL, avocats au barreau de RENNES Par acte authentique du 12 juillet 2002, M. [B] [M] et Mme [R] [M] ont consenti à Mme [N] [I] un bail rural sur un ensemble agricole constitué par une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des terres agricoles situé à [Localité 1]. Le bail a commencé à courir le 1er janvier 2003 jusqu'au 23 avril 2003, il a été renouvelé le 23 avril 2012 puis le 23 avril 2021. Par requête reçue le 25 mai 2021, les époux [M] ont demandé notamment au tribunal paritaire des baux ruraux de juger que Mme [N] [I] avait sous-loué irrégulièrement les biens qui font l'objet du bail rural du 12 juillet 2002 et de prononcer en conséquence la résiliation dudit bail. Suivant jugement contradictoire rendu par mise à disposition du greffe le 21 juin 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères a : - dit que Mme [N] [I] a commis une faute contractuelle en consentant des contrats de sous-location sans l'autorisation écrite des bailleurs, - condamné Mme [N] [I] à payer aux époux [M] la somme de 10 000 euros à titre de dommage et intérêts, - dit que le manquement n'est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail rural, - débouté les époux [M] de leur demande de résiliation du bail ainsi que de leurs autres demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens, - rappelé que la décision est revêtue de l'exécution provisoire. Suivant déclaration du 13 juillet 2022, les époux [M] ont interjeté appel de cette décision. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 23 mai 2023, les époux [M] demandent à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal de proximité de Fougères du 21 juin 2022 en ce qu'il : * a dit que le manquement commis par Mme [N] [I] n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, * les a déboutés de leur demande de résiliation de bail, * les a déboutés de leurs autres demandes, à savoir : - juger que tout contrat de sous-location conclu entre Mme [N] [I] et un tiers est nul, - ordonner l'expulsion de Mme [N] [I], ou celle de tout occupant de son chef, des biens loués, - juger que cette expulsion pourra intervenir, au besoin, avec le concours de la force publique, - assortir la décision à intervenir d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement par les services du greffe, jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamner Mme [N] [I] à remettre en état les biens loués, - condamner Mme [N] [I] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [N] [I] au paiement des dépens, Et, statuant de nouveau : - juger que Mme [N] [I] a sous-loué irrégulièrement les biens qui font l'objet du bail rural du 12 juillet 2012, - prononcer en conséquence la résiliation dudit bail, - juger que le contrat de sous-location conclu entre Mme [N] [I] et M. [A] [X] est nul, - juger que le contrat de sous-location conclu entre Mme [N] [I] et M. [W] [F] l'est également, - juger que tout contrat de sous-location conclu entre Mme [N] [I] et un tiers est nul, - ordonner l'expulsion de Mme [N] [I], ou celle de tout occupant de son chef, des biens loués, - juger que cette expulsion pourra intervenir, au besoin, avec le concours de la force publique, - assortir la décision à intervenir d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamner Mme [N] [I] à remettre en état les biens loués, - condamner Mme [N] [I] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [N] [I] au paiement des dépens. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 mai 2023, Mme [N] [I] demande à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il : * a dit qu'elle a commis une faute contractuelle en consentant des contrats de sous-location sans l'autorisation écrite des bailleurs, * l'a condamnée à payer aux époux [M] la somme de 10 000 euros à titre de dommage et intérêts, - infirmer la décision sur les points précités et, statuant à nouveau, - débouter les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes, A titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [M] de leur demande de résiliation de bail et, statuant à nouveau, prononçait la résiliation du bail : - désigner un expert ayant pour mission d'évaluer l'indemnité due par les époux [M] au titre des améliorations effectuées sur les biens loués, En tout état de cause, - condamner solidairement les époux [M] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Les époux [M] expliquent qu'ils ont découvert fortuitement que Mme [I] sous-louait la maison, objet du bail, depuis 2013 pour un montant de loyer supérieur à celui prévu dans le bail. Ils signalent que Mme [I] a donné congé aux locataires le 24 janvier 2023 soit six mois après le jugement. Ils contestent avoir donné un accord oral à cette sous-location. Ils expliquent que la sous-location est prohibée. Les époux [M] considèrent que cette sous-location est suffisante pour justifier la résiliation du bail et que les juges du fond n'avaient pas à apprécier la gravité du manquement litigieux. Ils exposent que les contrats de sous-location sont nuls. Ils affirment que Mme [I] est réputée avoir reçu les biens loués en bon état de réparation locative et que Mme [I] n'apporte pas la preuve de ce que la maison aurait été en mauvais état à son arrivée. Ils indiquent que Mme [I] ne démontre pas qu'elle a été autorisée à réaliser des travaux soumis à leur accord préalable ni que les travaux ne sont pas entièrement amortis. En réponse, Mme [I] prétend qu'à son arrivée, la maison était en mauvais état et qu'elle a procédé à de nombreux embellissements (aménagement cuisine, décapage poutres, achat de parquet....). Elle fait état de l'accord verbal des époux [M] pour une sous-location de la maison au moment de son installation dans une maison plus confortable, et de la transmission des conventions de sous-location au notaire et à l'agence immobilière. Elle indique que le loyer des sous-locations correspond à celui du bail initial augmenté des charges. Elle indique qu'elle a sous-loué le bâtiment d'habitation, pour qu'il continue à être aéré et chauffé avec l'accord des bailleurs. Elle rappelle que les bailleurs résident sur la commune de [Localité 1], que leur reproche est apparu 7 années après la première convention de sous-location et que leur demande intervient après l'évocation de la nécessité de réaliser divers travaux dans la maison. Selon Mme [I], la résiliation du bail aurait des conséquences disproportionnées au regard du seul manquement reproché. Elle précise que la sous-location n'a pas privé les bailleurs de leurs droits. Elle conteste les propos des époux [M] selon lesquels elle aurait continué à sous-louer l'immeuble après l'introduction de l'instance. Elle entend invoquer la mauvaise foi des bailleurs dans leur demande de résiliation. Si la cour faisait droit à la demande de résiliation, Mme [I] explique les travaux réalisés à hauteur de 8 430 euros pour les aménagements intérieurs, de 5 540,63 euros pour les aménagement extérieurs et de 20 251,80 euros pour les bâtiments agricoles et elle demande une expertise pour déterminer l'indemnité pour les travaux d'amélioration. Elle conteste tout enrichissement ainsi que l'allocation de dommages et intérêts au profit des époux [M]. - Sur la résiliation. En application de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation doit faire l'objet d'un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l'article L. 411-71, les modalités de calcul de l'indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l'article 8 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986. Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d'habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et s'urs, ainsi que leurs conjoints ou les partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction. Le bail rural prévoit en ses pages 10, 12 et 13 : - 'le preneur devra habiter la ferme louée, pour lui-même, sa famille et son personnel. (...) - le bailleur pourra demander la résiliation du bail s'il justifie de l'un des motifs définis par le code rural c'est à dire : en cas de contravention faite à l'interdiction de sous-louer ou de céder le droit au bail (....)'. Il n'est pas contestable que Mme [I] a sous-loué la maison d'habitation, qui est intégré dans le périmètre du bail rural et qu'elle a reçu une contrepartie à cette location sous la forme d'un loyer et de paiement des charges. Mme [I] n'a à aucun moment obtenu l'accord écrit des bailleurs, accord prévu par le texte précité. Prohibée par les dispositions d'ordre public de l'article L. 411-35 du Code rural, la sous-location, même partielle, constitue à elle-seule une cause de résiliation du bail à ferme. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris et de prononcer la résiliation du bail conclu entre M. et Mme [M] et Mme [I], d'ordonner l'expulsion de Mme [N] [I], ou celle de tout occupant de son chef, des biens loués, au besoin, avec le concours de la force publique. L'instauration d'une astreinte n'est pas actuellement justifiée. La demande de condamnation de Mme [I] à remettre en état les biens loués n'est justifiée par aucun moyen légal ou de fait. Il n'est pas fait droit à cette demande. Les contrats de sous-location conclus entre Mme [I] et des tiers ne sont plus en cours ; tous les sous-locataires ont quitté la maison ; les contrats n'existent donc plus. L'intérêt de leur annulation telle que demandée n'est pas justifié. Les époux [M] sont déboutés de cette demande. - Sur la demande d'expertise de Mme [I]. Au visa de l'article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime, l'indemnité est ainsi fixée : 1° en ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l'indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l'expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d'État, il pourra, pour les bâtiments d'exploitation, les bâtiments d'habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d'amortissement déterminées à partir d'un barème national. En tout état de cause, l'indemnité n'est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d'utilisation. 2° en ce qui concerne les plantations, elle est égale à l'ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d''uvre, évaluées à la date de l'expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l'entrée en production des plantations, déduction faite d'un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu'elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations. 3° en ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d'un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l'article L. 411-28, l'indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l'expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l'effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l'amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans. Le montant de l'indemnité peut être fixé par comparaison entre l'état du fonds lors de l'entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou au moyen d'une expertise. En ce cas, l'expert peut utiliser toute méthode lui permettant d'évaluer, avec précision, le montant de l'indemnité due au preneur sortant. (...) S'il n'y a pas eu d'état des lieux de la maison d'habitation lors de l'entrée dans les lieux de Mme [I], le bail rural du 12 juillet 2002 précise : la toiture est neuve, l'état étant moyen, un rafraîchissement est à prévoir (travaux datant de 28 ans), les fenêtres ont été refaites en 1996. Mis à part ses observations, Mme [I] est réputée avoir reçu la maison en bon état de réparation locative. Mme [I] justifie les travaux suivants : - pour les aménagements intérieurs de la maison, une somme de 8 430 euros selon des factures des 13 mai et 4 décembre 2003, 31 janvier 2004, 2 février 2008, 8 juin 2010, - pour les aménagements extérieurs une somme de 5 540,63 euros selon des factures des 24 mai 2004 et 12 janvier 2005 pour les documents lisibles, - pour les aménagements des bâtiments agricoles pour une somme de 20 251,80 euros selon des factures des 30 mars 2003, 30 et 31décembre 2004, 21 janvier et 4 février 2005. Mme [I] ne justifie pas de l'autorisation du bailleur pour réaliser ces travaux. Elle ne démontre pas en quoi ces travaux constitueraient une amélioration du bien et ce d'autant plus qu'ils ont été réalisés pour la plupart il y a 17 ans en moyenne. Mme [I] est déboutée de sa demande en expertise. - Sur les dommages et intérêts alloués à M. et Mme [M]. Les époux [M] réclament le paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la sous-location de la maison par Mme [I]. Ils ne prennent pas la peine d'expliquer en quoi consiste le préjudice allégué, et ce d'autant plus que la maison est libre de toute occupation. Ils sont déboutés de leur demande. Le jugement est infirmé à ce titre. - Sur les autres demandes. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties sont déboutées de leur demande à ce titre. Chaque partie ayant partiellement succombé, supportera ses propres frais et dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions concernant les frais irrépétibles et les dépens ; Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2002 entre les époux [M] et Mme [I] ; Ordonne l'expulsion de Mme [I], ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués avec, au besoin, le concours de la force publique ; Déboute les époux [M] de leur demande en astreinte, de leur demande en nullité des contrats de sous-location et de leur demande en condamnation de Mme [I] à remettre les lieux en état ; Déboute Mme [I] de sa demande en expertise ; Déboute les époux [M] de leur demande en dommages et intérêts ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile; Dit que chaque partie supportera la charge de ses frais et dépens. Le greffier, La présidente,