Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00288 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IWCV
CG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
15 décembre 2022
RG :22/00929
[S]
[X]
[Y]
[NR] ÉPOUSE [Y]
[A]
[W] ÉPOUSE [A]
[UD]
[Z] ÉPOUSE [UD]
[G]
[C] ÉPOUSE [G]
Association LES AMIS DE LA [Adresse 16]
C/
[HF]
Grosse délivrée
le
à SELARL LX NIMES
SCP PENARD...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Carpentras en date du 15 Décembre 2022, N°22/00929
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre
Virginie HUET, Conseillère
Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats, et Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2024 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
M. [R] [U] [VP] [S]
né le 31 Octobre 1973 à [Localité 14]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représenté par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [XP] [ZC] [O] [X]
née le 05 Septembre 1982 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
M. [F] [I] [Y]
né le 12 Juillet 1939 à [Localité 15]
[Adresse 13]
[Localité 9]
Représenté par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [ME] [FF] [NR] ÉPOUSE [Y]
née le 28 Avril 1945 à [Localité 17] (Algérie)
[Adresse 12]
[Localité 9]
Représentée par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
M. [DT] [A]
né le 19 Novembre 1969 à [Localité 19]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représenté par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [E] [K] [T] [W] ÉPOUSE [A]
née le 09 Décembre 1969 à [Localité 18]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentée par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
M. [N] [P] [H] [UD]
né le 11 Novembre 1962 à [Localité 21]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représenté par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [V] [WD] [Z] ÉPOUSE [UD]
née le 18 Mai 1960 à [Localité 22]
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représentée par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
M. [B] [G]
né le 07 Juin 1952 à [Localité 10] (Espagne)
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représenté par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [D] [M] [C] ÉPOUSE [G]
née le 15 Juin 1952 à [Localité 20]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentée par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Association LES AMIS DE LA [Adresse 16]
association Loi 1901 poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
M. [L], [J], [VP] [HF]
né le 07 Octobre 1947 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représenté par Me Nicolas OOSTERLYNCK de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 mars 2024
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcée publiquement et signée par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Exposé du litige
En 1961, il est créé un lotissement dit 'Delorme' dans le [Adresse 16] à [Localité 9], comportant de grandes unités foncières.
Le 3 décembre 2018 : la commune de [Localité 9] émet un avis de non-opposition au projet de division présentée par un coloti, M. [L] [HF].
Le 9 mars 2021, le tribunal administratif de Nimes a annulé cette décision.
Par acte d'huissier délivré le 26 février 2020, [R] [S], Monsieur [F] [Y], Madame [XP] [X], Monsieur [B] [G], Monsieur [N] [UD], Madame [V] [Z] Épouse [UD], Monsieur [DT] [A], Madame [D] [C] Épouse [G], Madame [E] [W] Épouse [A], Madame [ME] [NR] Épouse [Y], et L'association Amis de la [Adresse 16] ont fait assigner M. [HF] afin de de voir interdire toute subdivision dans le lotissement, conformément aux documents contractuels.
Par jugement rendu le 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Carpentras a :
- déclaré irrecevables les exceptions de procédure soulevées par M. [HF]
- débouté les demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions
- déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par M. [HF]
- laissé à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés
- dit n'y avoir lieu à indemnisation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Par déclaration effectuée le 23 janvier 2023, M. [R] [S], Monsieur [F] [Y], Madame [XP] [X], Monsieur [B] [G], Monsieur [N] [UD], Madame [V] [Z] Épouse [UD], Monsieur [DT] [A], Madame [D] [C] Épouse [G], Madame [E] [W] Épouse [A], Madame [ME] [NR] Épouse [Y], et l'association Amis de la [Adresse 16] ont interjeté appel.
Par conclusions notifiées le 23 octobre 2023, M. [R] [S], Monsieur [F] [Y], Madame [XP] [X], Monsieur [B] [G], Monsieur [N] [UD], Madame [V] [Z] Épouse [UD], Monsieur [DT] [A], Madame [D] [C] Épouse [G], Madame [E] [W] Épouse [A], Madame [ME] [NR] Épouse [Y], et l'association Amis de la [Adresse 16] demandent à la cour
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* debouté les demandeurs de leurs réclamations ;
* Condamné chaque partie à supporter ses dépens ;
* Dit n'y avoir lieu à indemnité pour frais irrépétibles.
-Statuant à nouveau,
* d' Interdire expressément à M. [L] [HF] et à tout autre titulaire de droit réel sur les parcelles cadastrées AO314 et AO205, figurant en vert sur le plan joint (PJ n°16), de subdiviser leur lot de propriété
* d'Assortir cette interdiction d'une injonction sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à remettre en état, c'est-à-dire à mettre un terme à la subdivision si celle-ci devait être réalisée, à savoir à compter de la vente d'une partie seulement de ces parcelles, ou de la location d'une partie seulement de ces parcelles ;
*de Condamner M. [L] [HF] à verser à chacun des requérants la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles visés par l'article 700 du Code de procédure civile
- Y ajoutant
*de Débouter Monsieur [L] [HF], de toutes ses demandes,
*de Condamner Monsieur [L] [HF], à payer à chacun des requérants, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1 ère instance et d'appel.
Les appelants soutiennent que articles 2 et 3 du « règlement » du lotissement Delorme, mentionnant l'interdiction de subdiviser ont une valeur contractuelle entre les colotis, et ne sont pas frappés par la caducité prévue par l'article L.442-9 du code de l'urbanisme.
Cette interdiction a une nature contractuelle de par la volonté claire des parties, qui ont signé l'arrêté préfectoral de 1961, établissant ainsi leur volonté de donner à ses dispositions valeur contractuelle. Ils prétendent par ailleurs qu'une interdiction de subdiviser des lots a une nature contractuelle.
Ils en déduisent que le tènement propriété [HF] étant compris dans le lotissement Delorme, M. [HF] ne peut donc pas procéder à sa subdivision.
Suivant conclusions notifiées le 21 juillet 2023, M. [HF] demande à la cour de :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 15
décembre 2022,
- Débouter Monsieur [R] [S], Monsieur [F] [Y], Madame [XP] [X], Monsieur [B] [G], Monsieur [N] [UD], Madame [V] [Z] Épouse [UD], Monsieur [DT] [A], Madame [D] [C] Épouse [G], Madame [E] [W] Épouse [A], Madame [ME] [NR] Épouse [Y], et L'association Amis de la [Adresse 16] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Y ajoutant,
- Condamner in solidum les mêmes à lui payer une somme de 7 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
L'intimé estime que la demande est devenue sans objet du fait de l'absence d'autorisation administrative de subdivision de lots. Il prétend que le cahier des charges du lotissement ne comporte nullement l'interdiction de subdiviser. Il fait valoir qu'aucun des documents établis par le lotisseur et les colotis ne visent cette interdiction.
Il souligne que cette interdiction a été directement et unilatéralement instituée par l'arrêté préfectoral de 1961 ayant approuvé la création du lotissement et en déduit que cet acte de puissance publique ne peut revêtir un caractère contractuel, fût-il signé par des
personnes non identifiées et non identifiables, ce qui n'a pas pour effet de caractériser un changement de la nature de l'acte.
La clôture de la procédure a été fixée au 28 mars 2024.
L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 25 avril 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au 26 juin 2024.
Motifs
Sur l'interdiction de subdivision
Les appelants prétendent que l'interdiction de diviser les lots du lotissement 'Delorme' découle de documents contractuels liant les colotis.
Ils se prévalent des articles 2 et 3 du Réglement du lotissement Delorme approuvé par l'arrêté préfectoral de 1961, mentionnant l'interdiction de subdiviser.
Selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ;
Alinéa 2 Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement .
Alinéa 3 Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Alinéa 4 Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4. la loi n 2014-366 du 24 mars 2014
En l'espèce, il n'est pas contesté que la commune de [Localité 9] dispose d'un document d'urbanisme (le PLU), de sorte que l'interdiction de subdiviser figurant dans l'arrêté préfectoral du 28 septembre 1961 ayant approuvé le lotissement , est devenue caduque, plus de dix années s'étant écoulés depuis cet arrêté, sauf s'il est démontré conformément à l'alinéa 3 de l' article L442-9 du code de l'urbanisme que cette mesure s'impose contractuellement aux colotis en application d'une clause contractuelle du cahier des charges.
Or, afin d'échapper à la caducité, les appelants ne se prévalent pas des clauses du cahier des charges du lotissement mais invoquent le réglement du lotissement.
La loi et plus particulièrement les décrets des 31 décembre 1958 et 28 juillet 1959 ont opéré une distinction entre le règlement de lotissement, document de droit public approuvé par l'autorité administrative et contenant les règles d'urbanisme, et le cahier des charges, contrat de droit privé, facultatif, n'ayant plus à être approuvé et régissant les rapports entre les colotis.
Ainsi, seul le cahier des charges constitue la charte contractuelle du lotissement et s'impose au lotisseur ainsi qu'à tout acquéreur de lots et cette convention du droit privé est indépendante du règlement du lotissement.
S'il est, par ailleurs, admis que l'on puisse contractualiser les règles d'urbanisme, il ne peut toutefois s'interférer de la seule existence dans l'arrêté préfectoral de signatures au demeurant non identifiables, que les colotis ont entendu contractualiser l'ensemble du Réglement du lotissement ,dont l'interdiction de subdivision , étant observé que la cour ne dispose d'aucun élément objectif pour interpréter l'émargement du Réglement comme la volonté de conférer un caractère contractuel aux régles mentionnées dans ce document émanant de la puissance publique.
Ainsi, en l'absence de clause contractuelle imposant aux colotis l'interdiction de subdivision des lots, c'est à juste titre que le premier juge a débouté les demandeurs de leur demande, fondée sur la violation d'une obligation contractuelle.
Surabondamment, depuis l'annulation par la juridiction administrative de l'arrêté du maire de [Localité 9] de non opposition, la subdivision querellée n'a plus d'existence.
Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [R] [S], Monsieur [F] [Y], Madame [XP] [X], Monsieur [B] [G], Monsieur [N] [UD], Madame [V] [Z] épouse [UD], Monsieur [DT] [A], Madame [D] [C] épouse [G], Madame [E] [W] épouse [A], Madame [ME] [NR] épouse [Y], et l'Association AMIS DE LA [Adresse 16] de l'ensemble de leurs demandes.
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Les appelants succombant en leur recours, seront condamnés à payer à M. [HF] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d' instance (première instance et appel).
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit que chaque partie supporterait les dépens qu'elle a exposés
Statuant à nouveau et y ajoutant
Condamne Monsieur [R] [S], Monsieur [F] [Y], Madame [XP] [X], Monsieur [B] [G], Monsieur [N] [UD], Madame [V] [Z] Épouse [UD], Monsieur [DT] [A], Madame [D] [C] Épouse [G], Madame [E] [W] Épouse [A], Madame [ME] [NR] Épouse [Y], et l'association Amis de la [Adresse 16], pris ensemble, à payer à M. [L] [HF] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Monsieur [R] [S], Monsieur [F] [Y], Madame [XP] [X], Monsieur [B] [G], Monsieur [N] [UD], Madame [V] [Z] Épouse [UD], Monsieur [DT] [A], Madame [D] [C] Épouse [G], Madame [E] [W] Épouse [A], Madame [ME] [NR] Épouse [Y], et l'association Amis de la [Adresse 16] aux dépens d'instance (première instance et appel).
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
